AMATA ยอดขายดี แต่ยอดโอนยังต้องลุ้นคาดมีกำไรพิเศษขาย REIT เข้าไตรมาส 2
บล.เอเซีย พลัส คาดรายได้จากการขายที่ดินในปี 2558 อยู่ในระดับต่ำ แต่จะถูกชดเชยได้บางส่วนด้วยกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์โรงงานให้เช่าเข้ากอง REIT โดยคาดในไตรมาส 2/58 จะสามาถรับรู้กำไรพิเศษได้ในส่วนที่เป็นการขายแบบ Freehold
บล.เอเซีย พลัส ระบุในบทวิเคราะห์ (22 พ.ค.) ว่า สถานการณ์ยอดขายที่ดินใหม่ (Pre-land Sales) ของบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA ทำได้มากกว่า 300 ไร่ จากปีก่อน ทำให้ฝ่ายวิจัยคาดว่าเป้าหมายยอดขายที่ดินในปี 2558 ที่ 1,000 ไร่ น่าจะเป็นระดับที่ทำได้ไม่ยากนัก ส่วนแนวโน้มการรับรู้รายได้จากการโอนที่ดินในไตรมาส 2/58 คาดว่าจะอยู่ราว 300-350 ไร่ ฟื้นตัวจากที่มีการโอนเพียง 223 ไร่ในไตรมาส 1/58 โดยยอดโอนราว 50% จะมาจากอมตะนครซิติ้
อย่างไรก็ตาม โดยภาพรวมฝ่ายวิจัยยังมีมุมมองเชิงลบต่อรายได้การขายที่ดินของ AMATA ในปี 2558 เมื่อพิจารณาจาก Backlog ที่มีอยู่ ณ สิ้นไตรมาส 1/58 เพียง 2.3 พันล้านบาท ทำให้ต้องคาดหวังว่ายอดขายที่ดินในไตรมาส 2/58 จะสามารถรับรู้รายได้จากการโอนได้ทันภายในปีนี้บางส่วน โดยเฉพาะในส่วนของที่ดินอมตะนคร ซึ่งเป็นที่ดินที่มีราคาขายที่สูง และมี Gross Margin สูงถึง 60-65%
กอง REIT ของ AMATA (AMATA Summit Growth REIT) เตรียมที่จะเปิดขายหน่วยลงทุนให้กับนักลงทุนในช่วงต้นเดือน มิ.ย. 58 เพื่อนำเงินไปใช้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าโรงงาน 88 แห่ง ที่มีพื้นที่ให้เช่าราว 1.6 แสนตารางเมตร ซึ่งในแง่ของการบันทึกกำไรพิเศษ ในเบื้องต้นฝ่ายวิจัยกำหนดสมมติฐานราคาขายสินทรัพย์ที่ 4,500 ล้านบาท และสมมติฐานมูลค่าทางบัญชีว่าจะไม่สูงกว่า 2,700 ล้านบาท (เทียบกับการขายสินทรัพย์โรงงานให้เช่าของ TICON เข้ากองอสังหาริมทรัพย์ในอดีตซึ่งมี Margin ราว 40%)
เมื่อนำยอดดังกล่าวไปหักภาษี, สัดส่วนที่ AMATA ถืออยู่ในกอง 17% และการรับรู้รายได้เฉพาะในส่วนที่เป็นการขายแบบ Freehold (35% ของสินทรัพย์ที่ขายเข้ากอง) ทำให้เชื่อว่าจะมีการบันทึกกำไรพิเศษหลังหักภาษีในระดับไม่ต่ำกว่า 418 ล้านบาท โดยรายละเอียดการคำนวณสามารถดูได้ในตารางด้านหลังของบทวิเคราะห์ฉบับนี้ ทั้งนี้กำไรพิเศษที่ออกมาจริงอาจคลาดเคลื่อนหรือสูงกว่าที่ฝ่ายวิจัยประเมิน ขึ้นอยู่กับมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ที่ขายเข้ากอง
ฝ่ายวิจัยยังคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2558 ที่ 1,247 ล้านบาท โดยยังไม่ได้รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ด้านมูลค่าพื้นฐานประเมินโดยอิง Norm PER ที่ 16 เท่า ได้ราคาเหมาะสมที่ 18.7 บาท มี Upside 9.4% ยังคงคำแนะนำ “ถือ”