UV โบรกฯชี้ราคาหุ้นแพงแนะเต็มมูลค่าพร้อมมอง”GVREIT”เลื่อนไปปีหน้า
UV โบรกฯส่องราคาหุ้นแพงคงคำแนะนำ เต็มมูลค่า (Fully Valued) แม้ปีนี้คาดว่ามีกำไรหลักฟื้นตัวจากปี 57 ที่ขาดทุน แต่ P/E ปี 58-normalize สูงเป็น 28.1 เท่า ปรับราคาพื้นฐานใหม่ลงเป็น 5.38 บาท ราคาปิดมีส่วนลดได้อีกถึง 11% ด้าน REIT "GVREIT" ใกล้ 1 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะ Filing เสร็จข้ามไป ก.พ.59 จึงมีโอกาสที่จะบันทึกกำไร และนำเงินไปคืนหนี้เลื่อนไปปี 59 แทนปี 58 ขณะที่กำไรจะบันทึกได้น้อยคือทยอยตัดตามอายุที่เหลือสัญญาเช่า
บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ (30ก.ย.) ว่าบริษัท ยูนิ เวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)หรือ UV ยอดขายรอโอน (Backlog) ส่วนใหญ่ไปรับรู้ปี 59 ยอดขายรอโอน ณ สิ้นไตรมาส 2/58เป็น 6.9 พันล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดที่ 5.3 พันล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นแนวราบซึ่งส่วนใหญ่รับรู้รายได้ปีนี้ สำหรับคอนโดมีกำหนดการโอน (รายได้) ปีนี้ที่ 1.2 พันล้านบาท และส่วนใหญ่อีก 4.1 พันล้านบาทไปโอนในปี 59 ดังนั้นเมื่อนำยอด Backlog ไปรวมกับรายได้ในรอบ ครึ่งแรกปี 58 แล้วเทียบกับประมาณการเป้ารายได้บริษัท พบว่าสำหรับคอนโดและแนวราบเป็นสัดส่วน 82% และ 62% ตามลำดับ ถือว่าต้องใช้ความพยายามอีกพอควร ท่ามกลางภาวะอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยซึ่งไม่เป็นใจนัก
มีโอกาสที่จะทำเป้ายอดขายปีนี้ได้สำเร็จยาก บริษัทตั้งเป้ายอดขายปีนี้ไว้ที่ 15.9 พันล้านบาท ในรอบ ครึ่งแรกปี 58 ทำได้เพียง 5.4 พันล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 34% หากแบ่งเป็นประเภทสินค้า ในรอบ ครึ่งแรกปี 58 คือ คอนโดทำได้ 27% จากเป้าปีนี้ที่ 5.3 พันล้านบาท และแนวราบ 37% จากเป้าปีนี้ที่ 10.6 พันล้านบาท ขณะที่การเปิดขายโครงการใหม่ในรอบ ครึ่งหลังปี 58 เป็นคอนโด 1 โครงการ (เลื่อนไปปี 59 หนึ่งโครงการ) และแนวราบอีก 9 โครงการ
กำหนดการ REIT ไปแล้วเสร็จ ก.พ.59 ด้าน REIT ที่มีชื่อว่า “GVREIT” (Golden Ventures Leasehold REIT) มูลค่าขายที่ 9.4 พันล้านบาท คาดว่าจะ Filing เสร็จข้ามไป ก.พ.59 แทนที่จะเป็นปี 58 จึงมีโอกาสที่จะบันทึกกำไร เลื่อนไปปี 59 แทนปี 58 ขณะที่กำไรจะบันทึกได้น้อยคือทยอยตัดตามอายุที่เหลือสัญญาเช่าประมาณ 26 ปี จากการประเมินพบว่าเป็น 86 ล้านบาท ต่อปี จากกำไรทั้งหมดที่ 2.7 พันล้านบาท โดยหักส่วนที่ GOLD กลับเข้าไปถือ REIT ประมาณ 25% แล้ว ส่วนเงินที่ได้รับก็จะนำเงินไปใช้คืนหนี้เงินกู้ได้ประมาณ 3.8 พันล้านบาท ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในภาวะดีขึ้นในปี 59
ข้อเสียคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง เพราะแม้จะขายสินค้าได้ แต่เมื่อถึงเวลาโอนกลับต้องสูญเสียไป ทั้งในส่วนธนาคารและลูกค้าสูงมาก แนวราบ-30% แบ่งเป็นจากธนาคาร 22% และลูกค้าเอง 8% คอนโด-8% แบ่งเป็นจากธนาคาร 6% และลูกค้าเอง 2%
คาดกำไรหลักปีนี้ฟื้นตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ขาดทุน คาดว่ากำไรหลักปีนี้เป็น 411 ล้านบาท ฟื้นตัวจากปี 57 ที่เป็นขาดทุน 16 ล้านบาท ธุรกิจที่ดีขึ้นคื อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการเปิดขายโครงการมากขึ้น และมีการนำกำไรในส่วนบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน (K Land) ที่ GOLD ซื้อมาตั้งแต่ ส.ค.57 มารวมด้วย เช่นเดียวกับรายได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น นั่นคือ อาคารสำนักงาน Park Ventures มีอัตราการเช่า (OR) สูงถึง 99% ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มไปถึง 900 บาทต่อตรม.ต่อเดือน ส่วน สาทร สแควร์ OR เพิ่มไปถึง 95% (ปลายปีที่แล้ว 78%) ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มไปถึง 747 บาทต่อตรม.ต่อเดือน
คาดการณ์กำไรสุทธิปีนี้เติบโตดี เป็น 561 ล้านบาท เพิ่ม 42%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้คาดว่ากำไรพิเศษปีนี้จะน้อยลงเป็น 150 ล้านบาท เทียบกับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่ 411 ล้านบาท ซึ่งเป็นกำไรจากการขายที่ดิน ส่วนกำไรจาก REIT คาดว่าจะเลื่อนไปรับรู้ในงวดปี 59 ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น
คงคำแนะนำในเชิงลบคือ เต็มมูลค่า (Fully Valued) แม้ปีนี้คาดว่ามีกำไรหลักฟื้นตัวจากปี 57 ที่ขาดทุน แต่ P/E ปี 58-normalize สูงเป็น 28.1 เท่า และ P/E ปี 58 เป็น 20.6 เท่า ปรับราคาพื้นฐานใหม่ลงเป็น 5.38 บาท ซึ่งประเมินด้วย P/E-normalize ปี 58 ที่ 25 เท่า (ให้สูงเพราะกำไรปีนี้ฟื้นตัวมาก) ราคาปิดมีส่วนลดได้อีกถึง 11% เราเห็นว่ามีหลักทรัพย์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยหลายตัวที่ราคาถูก ซื้อขายด้วย P/E ต่ำกว่า 10 เท่า และมีปันผลสูงให้เลือกมากมายในขณะนี้