หุ้น CPN ฟื้นรับเปิดประเทศ

เส้นทางนักลงทุน

บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN นับเป็นหนึ่งในหุ้น “กลุ่มเปิดเมือง” ที่บรรดานักวิเคราะห์หลาย ๆ ค่ายเลือกเฟ้นให้เป็นหุ้นเด่นรับประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการเข้มงวดในการป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทั้งในส่วนของการขยายเวลาให้ศูนย์การค้า-ร้านอาหาร-ร้านสะดวกซื้อ สามารถเปิดให้บริการได้มากขึ้น ตลอดจนการเปิดให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยโดยไม่ต้องทำ RT-PCR

CPN ทำธุรกิจผู้พัฒนาและให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และประกอบธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง รวมถึงส่งเสริมการประกอบธุรกิจศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ที่พักอาศัย ศูนย์อาหาร รวมทั้งการลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (CPNCG) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (CPNREIT) และเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมฯ ตลอดจนกองทรัสต์ฯ

หากย้อนกลับไปดูความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น CPN ในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 เคยอยู่ในระดับสูงสุดแตะ 81.25 บาท แต่เมื่อวิกฤตโควิดแพร่ระบาดรุนแรงไปทั่วโลกในปี 2563 ราคาหุ้น CPN ปักหัวลงทันทีมาที่ 33.25 บาท อันเป็นผลมาจากคำสั่งล็อกดาวน์เมือง ล็อกดาวน์ประเทศ ในช่วงต้นปี 2563 ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต้องหยุดชะงัก ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้าในกลุ่ม CPN ด้วย โดยในปีนี้ราคาหุ้น CPN ทรุดตัวลงมา 46.58% จาก 62.25 บาท ณ สิ้นปี 2562 ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุด 33.25 บาท

ในปี 2564 ซึ่งเป็นปีที่ 2 ของการแพร่ระบาดของโควิด ราคาหุ้น CPN ยังคงเคลื่อนไหวผันผวน สามารถปรับตัวสูงขึ้นยืนในระดับ 60 บาทได้ แต่ก็จะถูกแรงเทขายเมื่อทางการออกมาตรการควบคุมโควิดอย่างเข้มงวด กดให้ราคาหุ้นดิ่งลงไปแถว ๆ 45.25 บาท อย่างไรก็ตาม มาตรการทยอยเปิดเมืองของทางการก็สามารถพยุงให้ราคาหุ้น CPN ไม่ถึงกับดิ่งเหวลงไปเหมือนในปีก่อน

จนกระทั่งปัจจุบันประเทศไทยอาจเรียกได้ว่ามีการเปิดเมือง เปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ราคาหุ้น CPN สามารถปรับตัวขึ้นไปยืนในระดับเหนือ 60 บาทได้อย่างแข็งแกร่ง สะท้อนว่า “การเปิดเมือง” เป็นปัจจัยบวกสนับสนุนให้หุ้น CPN ฟื้นตัว

“วัลยา จิราธิวัฒน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ในฐานะซีอีโอหญิงคนแรกในรอบ 40 ปีของอาณาจักร ที่มีเป้าหมายนำทัพ “CPN สู่ทศวรรษใหม่” ด้วยการผนึกกำลังทุกองค์ประกอบของ CPN ทั้งศูนย์การค้า, ที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยให้ “ศูนย์การค้า” เป็นธุรกิจหลัก (Retail-Led Mixed-use development) และในอีก 5 ปี จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ของ CPN อยู่ในกว่า 30 จังหวัด (รวมโครงการปัจจุบันและอนาคต)  หรือโดยเฉลี่ย 1ปี CPN จะเปิดโครงการใหม่ 2–3 โครงการ รวมทั้งดำเนินการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ทั้ง Major Change และ Minor Change

โดยล่าสุดในการเปิดกลยุทธ์การเป็นผู้นำ Retail-Led Mixed-Use Development “วัลยา จิราธิวัฒน์” ระบุว่า ราคาหุ้น CPN ที่ฟื้นตัว เกิดจากความเชื่อมั่นของนักลงทุน เนื่องจากบริษัทยังคงเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง แม้จะอยู่ในช่วงวิกฤตโควิดก็ตาม

ทั้งนี้ตามแผนงานของ CPN ในระยะ 5 ปี (2565-2570) จะทุ่มงบประมาณกว่า 100,000 ล้านบาท หรือปีละ 20,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งศูนย์การค้า, ที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยวางเป้าหมายในธุรกิจศูนย์การค้าในอีก 5 ปีจะมี 50 แห่ง ทั้งในและต่างประเทศ จากปัจจุบันมีอยู่ 36 แห่ง

นอกจากนี้ยังมีแผนที่จะปรับโฉมศูนย์การค้าต่าง ๆ อีกกว่า 10 โครงการ อาทิ เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัล พระราม 2, รามอินทรา, พัทยาบีช, แจ้งวัฒนะ, เวสต์เกต, เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, และ ขอนแก่น เป็นต้น

สำหรับภายใน 2 ปีนี้ บริษัทจะมีโครงการใหม่และจะยกระดับโครงการที่มีอยู่แล้ว โดยโครงการใหม่ล่าสุด คือ เซ็นทรัล เวสต์วิลล์ มูลค่ารวมกว่า 6,200 ล้านบาท เจาะทำเลใหม่ย่านราชพฤกษ์เชื่อมตรงสู่ใจกลางกรุงเทพฯ บนที่ดิน 40 ไร่ ซึ่งจะเป็นการยกระดับฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ และถือเป็นโครงการที่ต่อยอดจากเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ซึ่งจะเปิดในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566

เฉพาะปี 2565 นี้ CPN ตั้งเป้าหมายรายได้จะเติบโตมาที่ 3.6 หมื่นล้านบาท หรือเท่ากับ 90% ของรายได้ในปี 2562 จากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่คือ เซ็นทรัล จันทบุรี ที่เปิดในเดือน พ.ค. ปีนี้ และปัจจุบันยอดผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าหรือยอดทราฟฟิคทุกศูนย์เฉลี่ยสูงถึง 75% แล้ว และในครึ่งหลังปีนี้น่าจะดีขึ้นจากนักท่องเที่ยวต่างประเทศเข้ามามากขึ้น รวมทั้งอัตราการเช่าพื้นที่ก็เพิ่มขึ้นมาที่ 90% ด้วย

จากข้อมูล IAA Consensus ระบุว่า มีนักวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ 7 ค่าย ให้คำแนะนำให้ “ซื้อ” หุ้น CPN  ขณะที่ 3 ค่าย แนะนำให้ “ถือ” โดยให้ราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ 63.25 บาท โดยมีระดับราคาเป้าหมายสูงสุดที่ 69 บาท และต่ำสุดที่ 54 บาท มีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อความสามารถในการสร้างกำไร หรือค่า P/E เฉลี่ยในปีนี้ที่ 29.3 เท่า และอัตราส่วน ราคาหุ้นต่อมูลค่าทางบัญชี หรือ P/BV เฉลี่ยที่ 3.2 เท่า

อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจไทยที่เติบโตในอัตราชะลอตัวลง โดยล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับลดคาดการณ์เติบโตลงเหลือ 3.2% จาก 3.4% และ “ธนาคารโลก” หรือ เวิลด์แบงก์ ได้ปรับลดลงเหลือ 2.9% จากเดิม 3.9% เนื่องจากผลกระทบของราคาน้ำมันที่ทะยานขึ้น ส่งผลกระทบต่อต้นทุนของภาคเอกชนและเพิ่มภาระให้กับภาคประชาชน

ดังนั้นภาวะเศรษฐกิจจึงเป็นประเด็นความเสี่ยงต่อ CPN ให้ต้องติดตาม  เพราะจะกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ซึ่งอาจทำให้รายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าในรูปแบบส่วนแบ่งรายได้ชะลอตัวลง รวมทั้งการปรับขึ้นอัตราค่าเช่า อาจจะทำได้น้อยกว่าที่คาดไว้ก็เป็นได้