“กรุงศรี” ชู AP-SC หุ้นท็อปพิก ฝ่ามรสุมกลุ่มอสังหา หลังยอด Presale หดตัว

บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) หรือ KSS ประเมินมุมมอง slightly negative ต่อยอดพรีเซล (presale) ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4/2568 โดยจากการศึกษาบริษัทในกลุ่มจำนวน 10 บริษัท พบว่า presale อยู่ที่ระดับ 51.3 พันล้านบาท ลดลง 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 5% จากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 8 สะท้อนถึงกำลังซื้อในตลาดที่ยังชะลอตัว แม้ฐานการเปรียบเทียบจะอยู่ในระดับต่ำแล้วก็ตาม

ทั้งนี้ การชะลอตัวของ presale มีสาเหตุหลักจากกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งลดลงมากกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ (low-rise) จากการเปิดโครงการใหม่ที่ต่ำกว่าแผน รวมถึงอัตราการยกเลิกสัญญา (cancellation rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยในไตรมาส 4/2568 สัดส่วน presale ของกลุ่ม low-rise ต่อ condo อยู่ที่ 59% ต่อ 41%

สำหรับ presale กลุ่ม low-rise ในไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 30.3 พันล้านบาท ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าปกติ หลังจากที่ลดลงต่อเนื่อง จากช่วงเดียวกับปีก่อน ติดต่อกันถึง 11 ไตรมาส สะท้อนกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ชะลอการตัดสินใจซื้อ ขณะที่กลุ่มระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) ที่สูงกว่าปกติ จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ด้าน presale กลุ่มคอนโดมิเนียมในไตรมาสเดียวกันอยู่ที่ 21.0 พันล้านบาท ลดลง 14% จากปีก่อน และลดลง 10% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีการเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวม 18.0 พันล้านบาท และมีอัตราการขายเฉลี่ย (average take-up rate) ที่ 42% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 7.7 พันล้านบาท ขณะที่การระบายสต็อกคอนโดมิเนียมเดิมยังทำได้ค่อนข้างช้า จากกำลังซื้อที่อ่อนแอ รวมถึงการเผชิญกับอัตราการยกเลิกสัญญาของโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการโอน

ในภาพรวมปี 2568 KSS ประเมิน presale ของกลุ่มฯ อยู่ที่ 207.0 พันล้านบาท ลดลง 13% จากปีก่อน และต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยการลดลง จากช่วงเดียวกับปีก่อน หลักยังคงมาจากกลุ่มคอนโดมิเนียม แนวโน้มกำไรสุทธิไตรมาส 4/2568 คาดว่าจะปรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และคาดว่ากำไรสุทธิรวมของกลุ่มในปี 2568 จะอยู่ที่ 21.3 พันล้านบาท ลดลง 23% จากปีก่อน ทำจุดต่ำสุดใหม่

แม้กำไรสุทธิในปี 2569 จะมีแนวโน้มฟื้นตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ระดับกำไรโดยรวมยังถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปกติของอุตสาหกรรม โดย KSS ยังคงคำแนะนำ Neutral สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และแนะนำกลยุทธ์ selective buy เลือกลงทุนในบริษัทที่มีปัจจัยบวกเฉพาะตัว โดยมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เป็นหุ้นเด่น

ทั้งนี้ AP มีจุดเด่นด้านการเพิ่มส่วนแบ่งตลาด และสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ได้ดี ซึ่งเปิดโอกาสให้เติบโตในระยะยาวมากกว่ากลุ่ม ขณะที่ SC มีความโดดเด่นในปี 2569 จากการฟื้นตัวแบบ turnaround ทั้งธุรกิจที่อยู่อาศัยและธุรกิจที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน รวมถึงมีระดับมูลค่า (valuation) ที่ถูกกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์