CGSI คาดยอดพรีเซลอสังหา Q2 โต 9.2% ชู AP เด่นสุด SIRI-SPALI น่าจับตา

ผู้สื่อข่าวรายงาน ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ประเมินแนวโน้มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในขอบเขตการศึกษา ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP, บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH, บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC จะมียอดขายล่วงหน้า (Presales) รวมในไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 46,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 9.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้รับแรงหนุนจากยอด Presales คอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 0.3% จากไตรมาสก่อนหน้า และ 69.6% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน หลังฐานเปรียบเทียบในไตรมาส 2 ปี 2568 อยู่ในระดับต่ำจากผลกระทบเหตุแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ

ในทางกลับกัน Presales ของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 12.3% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน เหลือ 27,500 ล้านบาท เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนตัวลง ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน

โดย CGSI คาดว่า AP จะมีผลการดำเนินงานโดดเด่นกว่าคู่แข่ง โดยคาดว่ามียอด Presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่ 50.2% YoY จากยอดขายโครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง ประกอบกับยอดขายคอนโดมิเนียมที่ฟื้นตัว อีกทั้งโครงการบ้านเดี่ยวใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาส 2/69 ยังมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 29%

สำหรับภาพรวมครึ่งแรกของปี 2569 ฝ่ายวิเคราะห์คาดว่า Presales รวมของกลุ่มบริษัทที่ศึกษาอยู่ที่ 92,000 ล้านบาท ลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 46.4% ของประมาณการทั้งปี เนื่องจากยอดขายโครงการแนวราบยังอ่อนตัวลง 12.1% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ คาดว่า AP มีผลการดำเนินงาน Presales ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 15.8% และ SPALI อยู่ที่ 9.2%, QH อยู่ที่ 6.7% ขณะที่ SIRI ลดลงเพียง 1.1% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน

ขณะเดียวกัน CGSI ได้ปรับลดประมาณการ Presales ปี 2569 ของ LH ปรับประมาณการพรีเซลเหลือ 12,000 ล้านบาท ลดลง 11.8% และปรับประมาณการพรีเซล SC เหลือ 21,500 ล้านบาท ลดลง 6.5% เพื่อสะท้อนยอดขายโครงการแนวราบในช่วงครึ่งปีแรกที่ต่ำกว่าคาดการณ์

ภายหลังการปรับประมาณการดังกล่าว CGSI คาดว่า Presales รวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะอยู่ที่ 198,300 ล้านบาท ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน โดยแม้ยอดขายคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้น 8.6% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน แต่ยังไม่สามารถชดเชยการลดลงของยอดขายโครงการแนวราบที่คาดว่าจะลดลง 5.9% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนได้

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง 2569 ทางฝ่ายวิจัยคาดว่า Presales จะเพิ่มขึ้น 15.6% จากครึ่งปีแรก จากการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น รวมถึงแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ เช่น การขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

นอกจากนี้ SIRI ถือเป็นบริษัทที่มีความชัดเจนของยอด Presales มากที่สุดในปี 2569 โดยยอด Presales ครึ่งปีแรกคิดเป็น 51.1% ของประมาณการทั้งปี รองลงมาคือ AP ที่ 48% และ SPALI ที่ 47.1%

โดยฝ่ายวิเคราะห์ยังมองว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีความแข็งแกร่งกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กในภาวะตลาดชะลอตัว โดยคาดว่า SIRI, AP, SPALI และ SC จะสามารถเปิดโครงการใหม่ได้ตามแผน และมียอด Presales เติบโต จากความหลากหลายของพอร์ตโครงการและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

ทั้งนี้ ทางฝ่ายวิจัยยังคงให้น้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ระดับ “คงน้ำหนัก” (Neutral) แม้ภาวะเศรษฐกิจมหภาคยังเป็นปัจจัยกดดันความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ประเมินว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในช่วงปี 2569-2570 ที่ระดับ 7.0-7.5% ยังอยู่ในเกณฑ์น่าสนใจ

ปัจจุบัน หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายที่ระดับ P/E ปี 2570 เพียง 7.8 เท่า หรือประมาณ 1.1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี โดย CGSI ยังคงเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นเด่น (Top Pick) ของกลุ่ม จากการมี Backlog สูงและสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์จำนวนมาก ขณะที่ SPALI เป็นอีกบริษัทที่น่าสนใจจากแนวโน้มผลประกอบการที่คาดว่าจะแข็งแกร่งในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569

อย่างไรก็ตาม CGSI ระบุว่า ความเสี่ยงด้านลบของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาค ทั้งการชะลอตัวของ GDP และเงินเฟ้อที่อาจเร่งตัวจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ส่วนปัจจัยบวกสำคัญ ได้แก่ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และการผ่อนคลายเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดในระยะถัดไป