กองทุน REIT

นายเจนวิทย์ รุ่งกิจวรเสถียร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กลุ่มบริษัทไอร่า (AIRA) เปิดเผยว่า ปี 2568 เป็นอีกหนึ่งปีที่มีความท้าทาย และเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการค้า ซึ่งส่งผลต่อแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคและผู้ใช้อาคาร ทำให้บริษัทฯ ต้องวางกลยุทธ์แผนการลงทุน การปรับองค์กร พอร์ตสินทรัพย์ เพื่อรองรับแผนการต่อยอดธุรกิจในอีก 3–5 ปีข้างหน้า สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน ภายใต้แผนการขับเคลื่อนการลงทุน 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ 1. โครงการโรงแรมบนทำเลศักยภาพสูง (Urban Hospitality Investment) โดยบริษัทฯ จะพัฒนาโครงการโรงแรมคุณภาพในทำเล CBD ของกรุงเทพฯ เช่น ย่านสีลม สาทร และสามย่าน โดยเน้นความร่วมมือกับเชนโรงแรมระดับนานาชาติ ผ่านรูปแบบ “เช่าพื้นที่ + สัญญาบริหาร” เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นทั้งในด้านผลตอบแทนและการบริหารความเสี่ยง โดยโครงการแรกในพอร์ต เป็นโรงแรมย่านสีลม ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ Upper Upscale มูลค่าโครงการรวมกว่า 2,300 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้อยู่ในช่วงการพัฒนา และคาดว่าจะเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ ภายในต้นปี 2573 2. อาคารสำนักงานเชิงคุณภาพ พร้อมกลยุทธ์ Asset Enhancement โดยอาคารสปริงทาวเวอร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในสินทรัพย์สำคัญของไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง บริเวณถนนพญาไทใจกลางกรุงเทพฯ และในอนาคตสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกจะตั้งอยู่บริเวณหน้าอาคาร ซึ่งจะยกระดับศักยภาพพื้นที่ให้ตอบโจทย์ผู้เช่ามากขึ้น สอดรับกับแนวโน้ม “Flight-to-Quality” และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของผู้เช่า ขณะเดียวกันบริษัทฯ ได้วางแผนการปรับปรุงอาคารนี้ ภายใต้แนวคิด “Repositioning + ESG” ครอบคลุมทั้งการลงทุนในระบบอาคาร เช่น MEP, IT Infrastructure และการปรับปรุงมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม เพื่อให้ได้รับการรับรองในระดับ Green Building Certification โดยมีเป้าหมายคือการสร้างความสามารถในการแข่งขันระยะยาว รักษาอัตราการเช่าให้แข็งแรง และสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงจากสินทรัพย์รายได้หลักของบริษัทฯ 3. เตรียมความพร้อมสู่การตั้งกอง REIT และการเข้าตลาดหลักทรัพย์ บริษัทฯ เตรียมปรับโครงสร้างองค์กร การบริหารการเงิน และเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์ในพอร์ตให้พร้อม สู่การเสนอขายหุ้นให้แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ภายในปี 2569 นอกจากนี้ ยังมีแผนจัดตั้งกอง REIT ในปี 2576 เพื่อบริหารสินทรัพย์ระยะยาวและรองรับการเติบโตของกลุ่มอสังหาฯ ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะก้าวเข้าสู่ช่วง “การปรับพอร์ตเชิงกลยุทธ์” ซึ่งจะมุ่งเน้นการคัดกรองเชิงคุณภาพมากกว่าการขยายพอร์ตแบบปริมาณ ทำให้นักลงทุนต้องเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถเพิ่มมูลค่า ปรับเปลี่ยนได้ และตอบโจทย์ความต้องการของผู้ใช้งานในอนาคต โดยในส่วนของตลาดสำนักงานถือว่ามีศักยภาพการเติบโตที่ดี โดยเฉพาะโครงการที่สามารถปรับปรุงและอัพเกรดอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลดีให้สอดคล้องกับมาตรฐาน ESG ขณะที่ภาพรวมธุรกิจโรงแรม มองว่าในอนาคตโอกาสจะอยู่ที่การเลือกกลุ่มลูกค้าเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม Wellness, Long-stay หรือ MICE และเน้นทำเลที่มีจุดเด่นเฉพาะตัว ส่วนภาคอุตสาหกรรมมีการเติบโตชัดเจนจากกระแส China Plus One (China+1) และการลงทุนใน Data Center ที่ได้รับการสนับสนุนจาก BOI โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ซึ่งกำลังกลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดทุนต่างชาติ ทำให้นักลงทุนต้องมองถึงผลตอบแทนระยะสั้น และพิจารณาความสามารถในการปรับตัว ความยืดหยุ่นของสินทรัพย์ และศักยภาพในการสร้างรายได้ที่ยั่งยืน นายเจนวิทย์ กล่าวเพิ่มเติมอีกว่า ปัจจุบันตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญความท้าทายจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยในปีนี้คาดว่าจะมีอาคารใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 500,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในรอบทศวรรษ อย่างไรก็ตาม ด้านดีมานด์ก็เริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารเกรด A และอาคารที่ผ่านเกณฑ์ ESG ข้อมูลจาก JLL ระบุว่า 76% ของการย้ายสำนักงานในปีที่ผ่านมา เป็นการ “ย้ายเพื่ออัปเกรด” โดยผู้เช่ายอมจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเฉลี่ย 42 % เพื่อแลกกับคุณภาพที่ดีขึ้น ทั้งด้านระบบอาคาร ความยั่งยืน และการบริหารจัดการที่ตอบโจทย์การทำงานยุคใหม่ ขณะที่อาคารที่ได้รับการรับรอง ESG สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าตลาดทั่วไปถึง 26 % ในช่วงปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่า จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงที่ผ่านมา กระตุ้นให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนไทย ให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัยของอาคารมากขึ้น ทั้งด้านโครงสร้าง การซ่อมบำรุง และความพร้อมในการรับมือต่อสถานการณ์ส่งผลต่อ "ความน่าเชื่อถือของเจ้าของอาคาร" ที่เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ “แม้ว่าปี 2568 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่บริษัทฯ เชื่อว่าหากมีการปรับตัว วางแผนกลยุทธ์ที่ดีเพื่อตั้งรับกับสถานการณ์ ก็จะเกิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับกลุ่มนักลงทุนที่มีการปรับตัวกับสถานการณ์ได้ไว ดังนั้น สำหรับไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ เรามองการเติบโตอย่างยั่งยืนเป็นเป้าหมายระยะยาว และกำลังเดินหน้าปรับองค์กร พอร์ตสินทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนให้สอดคล้องกับโลกใหม่ที่ท้าทายมากขึ้นทุกวัน” นายเจนวิทย์ กล่าว