ตัวแทนขายอสังหา

นางสาวณิชา โรจน์วัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอ็มเอ็มเอ็ม แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ MMM เปิดเผยว่า โมเดลธุรกิจของ MMM คือการทำหน้าที่เป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของโครงการในทุกประเทศ ผ่านการสร้างเครือข่ายนายหน้าอิสระ พร้อมดำเนินการด้านการตลาดและการขายอย่างครบวงจร โดย MMM ไม่ใช่ Property Agent รูปแบบดั้งเดิมที่รับค่าคอมมิชชั่นราว 3% แต่เป็นโมเดลธุรกิจใหม่ที่ผสานแนวคิดจากธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ เกิดเป็นรูปแบบ MMO ประกอบด้วย 3 โมเดลหลัก ได้แก่ 1) PRAMC Model ซึ่งเป็นรูปแบบเจรจากับผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ประสบปัญหาการขาย หรือต้องการเสริมสภาพคล่อง โดยต่อรองราคาทรัพย์สินก่อนเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี ทำให้ MMM ได้ส่วนลด 30-50% และสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อปิดการขาย เพราะไม่ต้องแบกรับต้นทุนการโอนหรือค่าดำเนินคดีเหมือนบริษัทบริหารสินทรัพย์ 2) Insurance Agency Model ที่ประยุกต์การสร้างเครือข่ายขนาดใหญ่แบบธุรกิจประกันภัย ทำให้ MMM สามารถขยายฐานลูกค้าได้อย่างรวดเร็วโดยไม่ต้องเพิ่มต้นทุนการจ้างพนักงานขายจำนวนมาก เนื่องจากนายหน้าอิสระสามารถเข้าถึงลูกค้าในพื้นที่ที่ตนถนัด พร้อมปรับโปรโมชั่นให้เหมาะสมกับลูกค้าแต่ละราย ช่วยให้ปิดการขายได้แม่นตรงและรวดเร็ว 3) Mini Real Estate Model ที่ MMM มองบทบาทตัวเองเสมือน “มินิมาร์ทอสังหา” ด้วยการนำทรัพย์ของผู้ประกอบการมาขายผ่านแพลตฟอร์มของบริษัทโดยไม่ต้องลงทุนสร้าง ไม่ต้องกู้ ไม่ต้องรับภาระหลังการขาย ใช้เงินลงทุนเพียงประมาณ 100 ล้านบาท แต่สามารถบริหารการขายกว่า 30 โครงการ มูลค่าเกือบ 3,000 ล้านบาท และตั้งเป้าขยายสู่ร้อยโครงการ มูลค่าหลายหมื่นล้านบาทในอนาคต หลังการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สำเร็จ MMM ย้ำความแตกต่างจากธุรกิจนายหน้าแบบเดิม ทั้งด้านรูปแบบรายได้ที่เป็น Margin Based Commission คิดจากส่วนต่างราคา 30-50% ก่อนหักค่าตอบแทนนายหน้าอิสระ อีกทั้งสามารถทำตลาดหลากหลายทำเลและทรัพย์พร้อมกัน มี Cash Cycle ต่ำ และไม่ต้องรอระยะเวลาก่อสร้างเพื่อรับรู้รายได้ โดย MMM เน้นเจาะตลาดโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่มีปัญหาสภาพคล่องหรือการขายล่าช้า รวมถึงกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ต้องการเสริมกระแสเงินสดหรือต้องการขยายพอร์ต ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นกลุ่มลูกค้าที่ MMM มุ่งเน้นให้การสนับสนุนอย่างเต็มรูปแบบ นายสุริยา วงศ์สิทธิชัยกุล ประธานเจ้าหน้าที่สายงานพัฒนาธุรกิจ MMM เปิดเผยว่า ตนและผู้ร่วมก่อตั้งมีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์มากว่า 15 ปี โดยในระยะแรกประกอบธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป รับฝากซื้อขายและได้รับค่าคอมมิชชั่นประมาณ 3% ต่อมาได้เริ่มพัฒนาการดำเนินธุรกิจด้วยการร่วมงานกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และบริษัทจดทะเบียน โดยเข้าไปทำการขายโครงการเปิดตัวใหม่ (Presale) ซึ่งสามารถสร้างผลงานได้โดดเด่น ปิดการขายกว่า 500 ยูนิต ภายใน 9 เดือน คิดเป็นมูลค่า Backlog กว่า 1,000 ล้านบาท ส่งผลให้บริษัทเป็นที่รู้จักมากขึ้น และได้รับโอกาสจากบริษัทข้ามชาติ (AE) ที่มีเครือข่ายเอเจนต์ทั่วโลก โดย MMM ทำหน้าที่เจรจากับผู้ประกอบการรายใหญ่ในไทย เพื่อส่งต่อโครงการให้ AE จำหน่ายผ่านเครือข่ายต่างประเทศ โดยเฉพาะในจีน และได้รับค่าธรรมเนียมประมาณ 1% ของมูลค่าโครงการ ภายในช่วง 2 ปีแรก MMM สามารถนำเสนอโปรเจคมูลค่ารวมเกือบ 10,000 ล้านบาท จากความสำเร็จดังกล่าว ทำให้ MMM ต่อยอดแนวคิดธุรกิจ โดยนำประสบการณ์ของ AE มาปรับใช้กับตลาดไทย แบ่งเครือข่าย Agent ออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่ม MMM Property Agent ทำหน้าที่ขาย และกลุ่ม Developer Clinic Agent ทำหน้าที่คัดเลือกโครงการที่ประสบปัญหา เช่น สต๊อกคงค้าง การหยุดก่อสร้าง ขาดสภาพคล่อง หรือเริ่มผิดนัดชำระหนี้ เพื่อนำมาบริหารและแก้ไขเพื่อสร้างรายได้ที่สูงขึ้น ปี 2560 MMM เปิดหน่วยธุรกิจแรก (BU1) คือ ที่ปรึกษาการขายโครงการ เน้นช่วยผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งระบายสต๊อกเพื่อสร้างกระแสเงินสด โดยใช้เงินทุนต่ำ วางหลักประกันไม่เกิน 5% และรับรู้รายได้เร็วเมื่อขายได้จริง หลังจากประสบความสำเร็จใน BU1 บริษัทพบยังมีผู้ประกอบการจำนวนมากที่เผชิญปัญหาขาดสภาพคล่องเช่นกัน จึงก่อตั้ง BU2 เป็นหน่วยธุรกิจบริหารงานขายแบบให้สภาพคล่อง พร้อมใส่เครือข่ายเอเจนต์เข้าช่วยขาย โดยใช้เงินลงทุนต่ำกว่าเทคโอเวอร์โครงการปกติ 4–5 เท่า MMM ไม่ต้องรับภาระงานก่อสร้าง ดอกเบี้ย หรือการรับประกันหลังการขาย ต่อมาบริษัทได้เติมเต็มห่วงโซ่ธุรกิจด้วย BU3 หลักคือการซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยซื้อโครงการที่เสร็จแล้วแต่ขายยากเพราะสภาพทรัพย์ไม่พร้อม จากนั้น Renovate ให้เหมาะสมต่อการขาย แม้รายได้จากหน่วยนี้จะมีสัดส่วนเพียงประมาณ 5% แต่ช่วยให้ MMM มีบริการครบวงจรใน Ecosystem ของอสังหาฯ ทั้งนี้ เมื่อ MMM มีความพร้อมทั้ง 3 หน่วยธุรกิจ จึงตัดสินใจเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไลฟ์เอ็กเชนจ์ (LiVE Exchange) เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือมากกว่ามุ่งระดมทุน โดยเสนอขายเพียง 2.5% ของทุน และหลังจากเข้าตลาดได้ไม่นาน บริษัทขนาดใหญ่รวมถึงบริษัทมหาชนได้ว่าจ้าง MMM เข้าไปบริหารงานขายสต๊อกโครงการ เพื่อเสริมสภาพคล่องและสนับสนุนการออกโครงการใหม่ โดยเพียง 9 เดือน MMM สามารถขายได้เกือบ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบัน MMM เป็นบริษัทที่สามารถบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ครบวงจร รองรับลูกค้าทั้งรายเล็ก รายกลาง บริษัทขนาดใหญ่ และบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยรายละเอียดเชิงลึกของแต่ละหน่วยธุรกิจจะมีการชี้แจงเพิ่มเติมโดยผู้บริหารในลำดับต่อไป นายกวิน อนันพัฒนกุล ประธานเจ้าหน้าที่สายงานบัญชีและการเงิน MMM เปิดเผยว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 บริษัทมีทรัพย์โครงการที่รอการขายและให้บริการรวมทั้งสิ้น 29 โครงการ จำนวน 808 ยูนิต โดยส่วนใหญ่สัดส่วนประมาณ 81% อยู่ในกลุ่มธุรกิจ BU1 ซึ่งเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนต่ำและสามารถสร้างอัตราทดเงินทุน (Leverage) ได้สูง โดยโครงการในกลุ่มนี้จำนวน 656 ยูนิต บริษัทใช้เงินลงทุนเพียง 12 ล้านบาท แต่สามารถสร้าง Leverage ได้สูงถึง 140 เท่า สำหรับ BU2 ซึ่งเป็นทรัพย์ประเภทแนวราบเป็นหลัก มีจำนวน 56 ยูนิต ใช้เงินลงทุน 28.39 ล้านบาท อัตรา Leverage ประมาณ 8 เท่า ขณะที่สัญญา Hybrid มีจำนวน 66 ยูนิต ใช้เงินลงทุน 33.4 ล้านบาท Leverage ประมาณ 6 เท่า รวมแล้วเฉลี่ยการใช้เงินลงทุนต่อ Leverage ของ BU1, BU2 และ Hybrid อยู่ที่ประมาณ 35-40 เท่า ส่วนในกลุ่มธุรกิจ BU3 ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทตัดซื้อทรัพย์มาและดำเนินการปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า มีจำนวน 30 ยูนิต ใช้เงินลงทุนรวม 72 ล้านบาท รวมพอร์ตทรัพย์ในกลุ่มนี้คิดเป็น 80 ยูนิต ใช้เงินลงทุนรวม 146 ล้านบาท แต่มีมูลค่าพอร์ตเพื่อการขายสูงถึง 2,200 ล้านบาท ส่งผลให้การ Leverage เฉลี่ยของทั้งพอร์ตอยู่ที่ประมาณ 15 เท่า ทั้งนี้ โครงสร้างพอร์ตทรัพย์ของบริษัท ณ ปัจจุบัน ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ประมาณ 85% ส่วนที่เหลือเป็นทรัพย์ประเภทแนวราบและคอนโดมิเนียม High Rise โดยบริษัทเตรียมนำเสนอตัวเลขด้านการเงินเพิ่มเติมเพื่อสะท้อนศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในระยะถัดไป นางสาวเดือนพรรณ ลีลาวิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไพโอเนีย แอดไวเซอรี่ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า บริษัทมีความพร้อมอย่างยิ่งในการนำบริษัท เอ็มเอ็มเอ็ม แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็มเอไอในเร็วๆ นี้ หลังจากได้รับการอนุมัติแบบไฟลิ่งและกำหนดราคาเสนอขายเสนอขายหุ้นเป็นที่เรียบร้อย โดยผลประกอบการของบริษัทมีความโดดเด่น ทั้งรายได้และกำไรที่เติบโตต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯ อยู่ระหว่างเข้าจดทะเบียนในไลฟ์เอ็กซ์เชนจ์ ทำให้นักลงทุนสามารถติดตามงบการเงินรายไตรมาสที่สะท้อนความก้าวหน้าของธุรกิจได้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ เดิมบริษัทมีแผนนำบริษัท ฟิกซ์ แอสเซท เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ แต่ในระหว่างเตรียมการ ผู้บริหารได้มองเห็นโอกาสทางธุรกิจเพิ่มเติมจากการเป็นบริษัทจดทะเบียน ที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้คู่ค้าและลูกค้าได้มากขึ้น ส่งผลให้บริษัทสามารถขยายฐานสู่การทำงานร่วมกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศ และต่อยอดรูปแบบธุรกิจให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด นางเดือนพรรณ กล่าวต่อว่า แม้ MMM จะไม่ใช่บริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่เนื่องจากธุรกิจเป็นนายหน้าในการขายบ้านและคอนโด จึงอยู่ใน ecosystem ของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีความโดดเด่นด้านการสร้างเครือข่ายนายหน้าอิสระกว่า 1,000 ราย ซึ่งช่วยเสริมความแข็งแกร่งในการนำเสนอสินค้าให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้บริโภคหลากหลายกลุ่ม พร้อมทั้งสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการทั้งขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ที่เลือกใช้บริการ จากประสบการณ์ของผู้บริหารกว่า 20 ปี ทำให้ MMM มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ และจับคู่ทรัพย์สินกับผู้ซื้อได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างโมเดลธุรกิจที่แตกต่างและเติบโตสม่ำเสมอในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งไม่ใช่ทุกบริษัทจะสามารถเลียนแบบและประสบความสำเร็จได้ในเวลาอันรวดเร็ว ด้านการบริหารความเสี่ยง บริษัทให้ความสำคัญทั้งปัจจัยภายใน เช่น การคัดเลือกทรัพย์ที่เหมาะสม การบริหารต้นทุน และการสร้างเครือข่ายนายหน้า รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือปัญหาอุปทานล้นตลาดในบางช่วง ซึ่งกลับกลายเป็นโอกาสที่บริษัทสามารถใช้ความได้เปรียบในการต่อรองต้นทุน และยังคงรักษาอัตรากำไรสุทธิที่ระดับ 18-20% ได้อย่างสม่ำเสมอ “MMM ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ แต่เป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรที่มีความเชี่ยวชาญและสามารถขยายธุรกิจได้ในทุกสภาวะตลาด เราจึงเชื่อมั่นว่า MMM จะเป็นหนึ่งในบริษัทที่สร้างโอกาสและผลตอบแทนที่น่าสนใจให้กับนักลงทุน” นางเดือนพรรณ กล่าว นางสาวพัชพร สรรคบุรานุรักษ์ กรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวาณิชธนกิจ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นสามัญเพิ่มทุน MMM เปิดเผยว่า ขอขอบคุณทางบริษัท MMM ที่ไว้วางใจให้ KGI เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นในครั้งนี้ โดย MMM กำหนดราคาเสนอขายหุ้น โดยการกระจายหุ้นอยู่ที่ 64.2 ล้านหุ้น และมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 55 ที่อยู่ภายใต้ไลน์ล็อกอัป ขณะที่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ส่วนที่เหลือจะเข้าร่วมทำ Voluntary Lock-up ทั้งหมดเป็นเวลา 1 ปี ซึ่งบริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลอยู่ที่ร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ ทั้งนี้ การกำหนดราคา IPO ที่ระดับ 5.50 บาทต่อหุ้น คิดเป็นอัตราส่วนราคาต่อกำไรต่อหุ้น (P/E) ราว 13 เท่า สอดคล้องกับพื้นฐานของบริษัท แม้จะไม่สามารถเทียบตรงกับบริษัทในอุตสาหกรรมอื่นได้ เนื่องจากโมเดลธุรกิจของ MMM แตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป โดยบริษัทดำเนินธุรกิจด้านการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์แบบ Service Model ผ่านเครือข่ายตัวแทนอิสระที่เชี่ยวชาญด้านการบริหารการขาย ซึ่งส่งผลให้อัตรากำไรค่อนข้างสูง และผลประกอบการเติบโตโดดเด่นกว่าอุตสาหกรรม สำหรับผลการดำเนินงานที่ผ่านมา บริษัทมีการเติบโตกำไรมากกว่าร้อยละ 50 ต่อปีต่อเนื่อง 3 ปี และมีอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) รวมถึงอัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) มากกว่า 50-60% อีกทั้งยังสามารถจ่ายปันผลได้ต่อเนื่อง 6 ไตรมาสติดต่อกัน แสดงถึงความสามารถในการทำกำไรและความแข็งแกร่งเชิงพื้นฐานของบริษัท ซึ่งเป็นเหตุผลรองรับราคาที่กำหนดสำหรับ IPO ในครั้งนี้ โดยจะเริ่มเปิดจองซื้อหุ้นพีโอช่วงวันที่ 28-30 ตุลาคมนี้ และคาดว่าจะสามารถเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ mai ได้ภายในสัปดาห์ถัดไป โดยมีผู้ร่วมจัดจำหน่ายอีก 2 ราย คือ บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัทหลักทรัพย์ เอสบีไอ ไทย ออนไลน์ จำกัด อย่างไรก็ตาม มองว่าหุ้น MMM เป็นหุ้นกลุ่มบริการที่มีศักยภาพเติบโตสูง แม้รายได้ส่วนหนึ่งมาจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยบทบาทความเชี่ยวชาญด้านการตลาดและการขาย จะทำให้ผลกำไรเติบโตต่อเนื่อง