วิเคราะห์งบ

นางสาวปัทมิกา พงศ์สูรย์มาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT เปิดเผยถึงผลการดำเนินงานไตรมาส 3/2568 (กรกฎาคม - กันยายน) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) สามารถทำรายได้รวม 1,613.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) รับผลเติบโตจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นเป็น 1,608.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.0% ทั้งนี้ มีปัจจัยสนับสนุนจากทุกกลุ่มธุรกิจ ได้แก่ 1.) ธุรกิจศูนย์การค้า มีรายได้ค่าเช่าและบริการ 1,242.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% รับแรงหนุนจากการลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 ตามสัญญาใหม่ เริ่มตั้งแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2568 ส่งผลให้พื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น 10,845 ตารางเมตร และการรับรู้รายได้ค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการส่วนกลาง (CAM Charge) จากสัญญาใหม่ของโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล พระราม 2 ซึ่งสามารถชดเชยรายได้ที่ลดลงซึ่งอยู่ระหว่างปรับปรุงของเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ทั้งนี้ หากไม่รวมผลกระทบจากการปรับปรุงดังกล่าว รายได้รวมจะเติบโตถึง 11.1% 2.) ธุรกิจอาคารสำนักงาน มีรายได้ค่าเช่าและบริการ 261.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.7% จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส รวมถึงรับรู้รายได้ค่าสาธารณูปโภคและรายได้ค่าบริการส่วนกลางของอาคารสำนักงานปิ่นเกล้าตามสัญญาใหม่ และ 3.) ธุรกิจโรงแรม มีรายได้ค่าเช่า 104.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.8% จากการปรับขึ้นค่าเช่ารายปีตามสัญญา และรายได้อื่น จำนวน 3.3 ล้านบาท โดย ณ สิ้นไตรมาส 3/2568 กองทรัสต์ฯ ยังคงรักษาศักยภาพในการสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานเฉลี่ย 91.5% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ที่เพิ่มขึ้นภายหลังการปรับปรุงทยอยแล้วเสร็จ และอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ที่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเพิ่มเติม ขณะที่โรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักกว่า 87.8% นอกจากนี้ ศูนย์การค้าที่ CPNREIT ลงทุนมีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย 89% ในช่วงสถานการณ์ปกติ นับว่าสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 86% ขณะเดียวกัน กองทรัสต์ฯ ได้ดำเนินการตามแผนการลงทุนที่สำคัญ โดยเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2568 ได้ชำระค่าสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) สำหรับระยะเวลาเช่า 10 ปีแรก (2568-2578) จำนวน 12,853 ล้านบาท และชำระค่าเช่าสำหรับพื้นที่ให้เช่าที่ลงทุนเพิ่มเติมอีก 1,734,56 ตารางเมตร มูลค่า 124 ล้านบาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 12,977 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ได้กู้ยืมเงินจำนวนรวม 13,500 ล้านบาท เพื่อชำระค่าสิทธิการเช่าดังกล่าว และค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ ส่งผลให้กองทรัสต์ฯ ลงทุน 100% ของพื้นที่ให้เช่าในโครงการดังกล่าว ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิทำได้ 1,006.9 ล้านบาท ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการปรับปรุงเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งปัจจุบันทยอยแล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) กำไรจากการลงทุนสุทธิจะเพิ่มขึ้น 0.2% กองทรัสต์ฯ ได้พิจารณาจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์จากผลการดําเนินงานในไตรมาส 3/2568 ที่อัตรา 0.2750 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 9.5% เมื่อเทียบกับราคาปิดตลาดของหน่วยทรัสต์ CPNREIT ณ วันที่ 30 กันยายน 2568 (11.60 บาทต่อหน่วย) โดยเงินดังกล่าว แบ่งเป็น เงินจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.0691 บาทต่อหน่วย และเงินลดทุน 0.2059 บาทต่อหน่วย โดยมีกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD และ XN วันที่ 25 พฤศจิกายน 2568 กำหนดวันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยทรัสต์ (Book Closing) เพื่อสิทธิรับประโยชน์ตอบแทนในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2568 และจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์วันที่ 11 ธันวาคม 2568 นางสาวปัทมิกา กล่าวเพิ่มเติมว่า ความคืบหน้าการปรับปรุงทรัพย์สินใน 2 โครงการหลัก เพื่อเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในระยะยาว ได้แก่ 1.) โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ปรับโฉมใหม่ โดยมุ่งเน้นเป็น Gastronomy Hub หรือ ศูนย์กลางการทำอาหารที่มีมากกว่า 200 แบรนด์ ตั้งแต่ Premium, Casual Lifestyle, Grab & Go, Street food และ Family Food Destination นับเป็นโครงการที่จะช่วยสร้างความบันเทิงสำหรับครอบครัวและศูนย์กลางการเรียนรู้สำหรับเด็กและเยาวชน ทั้งนี้ ด้วยงบประมาณการลงทุนของกองทรัสต์ไม่เกิน 1,100 ล้านบาท โดยใช้ระยะเวลาปรับปรุงตั้งแต่กลางปี 2567 ปัจจุบันคงเหลือการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง เช่น งานระบบ และ Landscape ซึ่งผู้เช่าพื้นที่เริ่มทยอยเข้าแล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในสิ้นปี 2568 และเตรียมเปิดตัวอย่างเป็นทางการในเดือนมกราคม 2569 และ 2.) โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต นำเสนอภายใต้แนวคิด “Local Essence in Modern Twist” สร้างเป็นจุดหมายที่ผู้คนต้องมาเยือนและตอบโจทย์ชาวเชียงใหม่และนักท่องเที่ยวได้ครบวงจร พร้อมเพิ่มแบรนด์ใหม่กว่า 50% รวมถึงแบรนด์ดังที่ประสบความสำเร็จแล้ว ด้วยงบประมาณการลงทุนของกองทรัสต์ไม่เกิน 806 ล้านบาท โดยมีระยะเวลาการปรับปรุงตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567 ถึงกลางปี 2569 ปัจจุบันคงเหลือเฟสสุดท้าย คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2569 CPNREIT ยังคงตอกย้ำแผนยุทธศาสต์และเป้าหมายระยะยาวในการเพิ่มสินทรัพย์ประเภทศูนย์การค้ามูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาทภายในปี 2569 ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ของกองทรัสต์ฯ ได้ประมาณ 10,000-15,000 ล้านบาท และสนับสนุนเป้าหมายในการขยายขนาดสินทรัพย์ (Asset Size) ให้เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า ภายใน 8 ปี ผ่านการลงทุนในศูนย์การค้าใหม่เพิ่มเติมทุก ๆ 2 ปี เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์