ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง และการชะลอเปิดโครงการใหม่ กดดันยอดขายและอัตรากำไรของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ประเมินทิศทางธุรกิจมีโอกาสทยอยฟื้นตัวในปี 2570 จากสต๊อกที่ลดลงและการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ สอดคล้องกับฝ่ายนักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KS ประเมินภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 10 บริษัทที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ จะมียอดขายรวมในไตรมาส 3/2569 อยู่ที่ 4.63 หมื่นล้านบาท ลดลง 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 1% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนภาวะอุปสงค์ที่ยังอ่อนแอ ประกอบกับการเลื่อนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงสัปดาห์สุดท้ายของเดือน ก.ย. จากสถานการณ์น้ำท่วม ทั้งนี้ คาดว่ายอดขายโครงการแนวราบจะเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนารายใหญ่ อาทิ AP และ SIRI อย่างไรก็ตาม คาดว่ายอดขายแนวราบจะลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มลดลงทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า สำหรับยอดขายสะสม 9 เดือนแรกของปี 2569 คาดอยู่ที่ 1.384 แสนล้านบาท ลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 63% ของเป้าหมายยอดขายรวมทั้งปี โดย AP มียอดขายสูงสุดในไตรมาส 3/2569 ที่ 1.34 หมื่นล้านบาท รองลงมาคือ SIRI ที่เกือบ 9 พันล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนรวมกัน 48% ของยอดขายทั้งกลุ่ม ทั้งนี้ AP เป็นผู้นำด้านยอดขายโครงการแนวราบ ขณะที่ SIRI ครองอันดับหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนยอดขายสะสม 9 เดือนแรก พบว่า AP มียอดขายเติบโตทั้งในส่วนโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ขณะที่ LH และ SC มียอดขายคอนโดมิเนียมเติบโตเป็นบวกเช่นกัน ด้านมูลค่าโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 3/2569 คาดอยู่ที่ 5.97 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 62% จากไตรมาสก่อนหน้า และทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 ลดลง 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 67% ของเป้าหมายทั้งปี สะท้อนถึงความระมัดระวังในการบริหารจัดการอุปทานของผู้ประกอบการ ท่ามกลางอุปสงค์โครงการแนวราบที่ยังอ่อนแอและการเลื่อนเปิดตัวคอนโดมิเนียมจากสถานการณ์น้ำท่วม จากปัจจัยดังกล่าว KS ปรับลดเป้าหมายมูลค่าโครงการเปิดใหม่ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ลงเหลือ 1.857 แสนล้านบาท ลดลง 4% จากเป้าหมายเดิมที่ 1.947 แสนล้านบาท สำหรับแนวโน้มผลประกอบการ คาดว่ากำไรของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/2569 จะลดลงในระดับสองหลักเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากรายได้จากการขายและอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง ท่ามกลางยอดขายโครงการแนวราบที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า คาดว่ากำไรของกลุ่มจะลดลงในระดับสองหลักเช่นกัน โดยมีปัจจัยกดดันจากกำไรธุรกิจในออสเตรเลียของ SPALI ที่คาดว่าจะลดลงอย่างมากตามฤดูกาล รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมของ SC ที่ลดลงจากฐานสูงในไตรมาส 2/2569 รวมถึงการเลื่อนโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสัปดาห์สุดท้ายของเดือน ก.ย. จากสถานการณ์น้ำท่วม ทั้งนี้ คาดว่าจะมีเพียง AP และ SIRI ที่สามารถทำกำไรเติบโตได้ทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม KS ยังคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แม้ยอดขายและแนวโน้มกำไรในไตรมาส 3/2569 ยังไม่โดดเด่น แต่คาดว่าผลประกอบการและยอดขายจะปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาส 4/2569 จากการเปิดตัวโครงการใหม่ การเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม และกิจกรรมทางการตลาดที่เข้มข้นขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนราคาหุ้นในระยะสั้น นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่อยู่ในระดับน่าสนใจมากกว่า 6% ยังเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนราคาหุ้น ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังมีความท้าทาย โดย KS เลือก AP, SC, SIRI และ SPALI เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม พร้อมแนะนำ "ซื้อ" ทั้ง 4 หลักทรัพย์ ได้แก่ AP ราคาเป้าหมาย 10.10 บาท, SC ราคาเป้าหมาย 2.44 บาท, SIRI ราคาเป้าหมาย 1.66 บาท และ SPALI ราคาเป้าหมาย 17.20 บาท บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ประเมินแนวโน้มกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า สถานการณ์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งยอดขายโครงการแนวราบ (Low-rise Presales) ที่ลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 15 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ต่ำกว่าระดับปกติ รวมถึงการชะลอแผนเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้จำนวนโครงการเปิดใหม่ในปี 2569 มีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ช่วงหลังสถานการณ์โควิด-19 อย่างไรก็ตาม คาดว่าสถานการณ์จะทยอยฟื้นตัวในปี 2570 จากการแข่งขันด้านราคาที่มีแนวโน้มลดลงตามปริมาณสินค้าคงเหลือ (Stock) ที่เริ่มปรับลดลง ประกอบกับผู้ประกอบการปรับโครงสร้างราคาสินค้าใหม่ ขณะที่ปัจจัยสนับสนุนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำคัญในปี 2570 มาจากโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งจะเข้าสู่ช่วงเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์ (Growth Stage) สำหรับมูลค่าหุ้นของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2570 ซื้อขายที่ระดับ PER 7.2 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (Mean-1.0SD) สะท้อนว่า Downside เริ่มจำกัด ขณะที่สัญญาณการกลับมาของยอดขายโครงการแนวราบมีแนวโน้มเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุน โดยคาดว่าจะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวได้ตั้งแต่ไตรมาส 2/2570 ทั้งนี้ คาดการณ์กำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569-2570 อยู่ที่ 22.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน และ 25.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน ตามลำดับ โดยการเติบโตส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานกำไรปี 2568 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่าปกติ การเติบโตของกำไรในช่วงดังกล่าวมีปัจจัยหลักจากธุรกิจคอนโดมิเนียม ซึ่งมีโครงการใหม่ทยอยเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569 คิดเป็นมูลค่ารวม 104.2 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 59% จากปีก่อน ขณะที่ธุรกิจโครงการแนวราบคาดว่าจะเติบโตเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน จากแผนการเปิดโครงการใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ คาดว่าการแข่งขันด้านราคาจะไม่รุนแรงไปกว่าปี 2569 ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) และอัตรากำไรสุทธิ (NPM) ในปี 2570 มีโอกาสฟื้นตัว สำหรับปัจจัยบวกต่อกลุ่ม ได้แก่ มาตรการภาครัฐที่อาจออกมาเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงคือการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงกว่าคาด อย่างไรก็ตาม บล.กรุงศรีคงคำแนะนำการลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ระดับ Neutral เนื่องจากแนวโน้มกำไรสุทธิของกลุ่มในปี 2569-2570 ยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าปกติ พร้อมแนะนำเลือกลงทุนเป็นรายบริษัท (Selective Buy) โดยให้น้ำหนักหุ้น AP โดดเด่นที่สุดในช่วงไตรมาส 4/2569 ถึงปี 2570 จากความสามารถในการเพิ่มส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้อย่างต่อเนื่อง และรักษาอัตรากำไรได้ดี ส่งผลให้คาดว่ากำไรสุทธิในปี 2569-2570 จะเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่ ASW มีความโดดเด่นในระยะสั้นถึงกลาง จากแนวโน้มกำไรสุทธิในช่วงไตรมาส 4/2569 ถึงไตรมาส 1/2570 ที่คาดว่าจะเติบโตสูงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่น