CGSI มองยอดขาย “กลุ่มอสังหา” ปี 69 ฟื้นตัว หลังตลาดคอนโดพ้นจุดต่ำสุด

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ โดยประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC จะมียอดขายรวม 4.946 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4/68 ลดลง 6.1% จากไตรมาสก่อน และ 4.0% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายคอนโดมิเนียมลดลง 13.3% จากไตรมาสก่อน และลดลง 10.8% จากปีก่อนหน้า ผลจากยอดขายสต็อกลดลงและยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น ส่วนยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงเพียง 0.7% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1.0% จากปีก่อนหน้า เป็น 2.996 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ยอดขายของผู้ประกอบการแต่ละรายมีทิศทางแตกต่างกันในไตรมาส  4/68 โดย AP, LH, ORI และ SC มียอดขายเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แต่ LPN, PSH, QH, SPALI และ SIRI มียอดขายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับยอดขายรวมในปี 68 น่าจะลดลง 10.9% จากปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 1.986 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของฝ่ายวิเคราะห์ 4.3% และต่ำกว่าเป้าหมายรวมของบริษัท 20.8% เนื่องจากยอดขายของทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 6.6% จากปีก่อนหน้า และคอนโดมิเนียมลดลง 17.1% จากปีก่อนหน้า เท่ากับว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมียอดขายลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, ยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น และอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อที่สูงขึ้น รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68 ซึ่งกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียม

โดยบริษัทในกลุ่มที่ศึกษา คาดว่า SIRI และ AP จะมียอดขายเติบโตสูงที่สุดคือ 2.1% จากปีก่อน และ 0.2% จากปีก่อน ในปี 68 ตามลำดับ เนื่องจาก SIRI มียอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 37.7% จากปีก่อน จากเสียงตอบรับที่ดีต่อโครงการใหม่ ส่วน AP ได้แรงหนุนจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น 25.5% จากปีก่อนหน้า

ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ประมาณการว่า ยอดขายโดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3.5% ในปี 69 นำโดยการฟื้นตัวของยอดขายคอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้น 6.7% จากปีก่อน ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/68 โดยพบว่าหลังผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว ยอดขายคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง 68 และโมเมนตัมน่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปี 69  จากฐานที่ต่ำ

อีกทั้งลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนระยะยาวยังให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ย่านใจกลางกรุงเทพฯและแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่มีอุปทานใหม่น้อยลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่มีหนี้สินสูง โดยฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่าอุปทานใหม่จะลดลงต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการยังเน้นขายโครงการที่มีอยู่และคุมสต็อก

ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจาก presales และอัตราการเติบโตของกำไรปกติในปี 69 น่าจะอ่อนตัว แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.9 เท่าในปี 69  (-1.5SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี) ยังน่าสนใจ นอกจากนี้คาดว่ากลุ่มอสังหาฯจะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 68-69 โดยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากทั้งสองบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 69

ทั้งนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัวและมาตรการภาษีของสหรัฐ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายสิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮ-เอนด์มากขึ้น