คนไทยอยากออก คนนอกอยากเข้า

พลวัตปี 2017 : วิษณุ โชลิตกุล

ท่ามกลางวาทกรรมที่ยังหาข้อยุติไม่ได้ว่า เศรษฐกิจไทยปัจจุบันดีขึ้น หรือแย่ลงในองค์รวม หรือ ดีขึ้นในองค์รวม แต่แย่ลงเป็นบางแห่งเพราะ “ฝนตกไม่ทั่วฟ้า” หรือ ดิ่งเหวทั่วหน้า มีข้อมูลที่บ่งชี้น่าสนใจจากตัวเลขของธุรกิจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

บริษัททำธุรกิจนายหน้าซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในเครือข่ายของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN ที่ระบุว่า บริษัทตั้งเป้ารายได้ในปี 60 อยู่ที่ 217 ล้านบาท หรือเติบโต 10-15% จากปีก่อน โดยมีมูลค่าการขายในปี 2560 อยู่ที่ 9 พันล้านบาท โดยแบ่งเป็นยอดขายจากลูกค้าในประเทศ 4.8 พันล้านบาท และลูกค้าต่างชาติ 4.2 พันล้านบาท

สัดส่วนที่พุ่งเป้าลูกค้าต่างประเทศที่สูงกว่าในประเทศ น่าสนใจอย่างมาก เพราะมีความหมายว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียมของไทย กำลังเกิดภาพลวงตาที่ชัดเจนว่า ยอดขายของธุรกิจดังกล่าว ไม่ได้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศแต่อย่างใดเลย

บริษัทนายหน้าดังกล่าวระบุข้อเท็จจริงทางด้านการตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ปีนี้แนวโน้มการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นชาวต่างชาติแนวโน้มที่เพิ่มมากขึ้นจากปีก่อน เนื่องจากเหตุปัจจัย

1) ลูกค้าชาวต่างชาติมีความสนใจมาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น

2) ราคาขายยังถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค

3) การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถือว่าให้อัตราผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ

4) การที่ชาวต่างชาติมองประเทศไทยเป็นประเทศที่ปลอดภัยในการนำเงินมาพัก (safe haven)

ปัจจัยทั้ง 4 ข้อนี้ แม้จะไม่ได้ชี้ชัดว่าข้อไหนสำคัญมากที่สุด แต่ก็สามารถอนุมานได้ว่า เป็นองค์ประกอบโดยรวมที่ทำให้ต่างชาติมีมุมมองเชิงบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดช่องให้ต่างชาติเข้าซื้อหรือครอบครองเป็นเจ้าของร่วมได้

ตามหลักกฎหมายที่ดินของไทย ต่างชาติถูกห้ามซื้อขายหรือครอบครองที่ดิน หรืออาคารที่มีที่ดิน ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยในแนวราบ พึ่งพาฐานลูกค้าที่เป็นคนไทยเสียเป็นส่วนใหญ่ (ไม่นับกรณีหลบเลี่ยงอื่นๆ) แต่ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมามีข้อกฎหมายที่เปิดช่องให้ต่างชาติซื้อขายอาคารชุดได้ตามปกติเหมือนคนไทย ทำให้ผลลัพธ์ที่ตามมาคือมีเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาในตลาดอาคารชุดอย่างแพร่กระจายและเพิ่มทวีขึ้นมาก

ข้อมูลจากบริษัทดังกล่าวข้างต้น ระบุว่า ลูกค้าจากต่างชาติส่วนใหญ่ที่มาซื้อโครงการที่บริษัทนำมาขายในปีนี้ เป็นกลุ่มลูกค้าจาก 6 ประเทศในเอเชียเป็นหลัก ได้แก่ จีน ไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า

การที่กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่สูง มีความต้องการกระจายการลงทุนในประเทศต่างๆ และปัจจุบันประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในประเทศที่อยู่ในภูมิภาคเอเชียที่ได้รับความสนใจ ทำให้แนวโน้มการเติบโตของยอดขายที่มาจากลูกค้าชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในมุมกลับ เอกสารระบุว่า ขณะนี้ ลูกค้าในประเทศมองว่า ยอดขายได้เกิดการชะลอตัวลง หลังจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทำให้กำลังซื้อมีการชะลอตัวลงไป ทำให้มีความระมัดระวังในการใช้จ่ายของคนในประเทศมากขึ้น

อีกเหตุผลหนึ่งที่มีนัยสำคัญต่อกำลังซื้อลูกค้าอาคารชุดในประเทศปีนี้ อยู่ที่ว่า ปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ทำให้ยอดขายจากลูกค้าในประเทศมีการชะลอตัวเกิดขึ้น ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกน้อยลง ต้องหันมามุ่งเน้นเพิ่มยอดขายของลูกค้าต่างชาติทดแทน

แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปีนี้ เอกสารระบุว่า จำนวนของลูกค้าชาวต่างชาติยังเพิ่มขึ้นต่อนื่อง สวนทางกับ แนวโน้มกำลังซื้อของลูกค้าในประเทศที่นับวันชะลอตัวลง จากปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดีเข้ามากดดัน

การเพิ่มขึ้นของลูกค้าต่างชาติ ที่ทำให้ตลาดอาคารชุดของไทยในจุดที่สำคัญของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต หรือ หัวหิน สามารถช่วยยับยั้งภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริงอีกยาวนานพอสมควร แต่หากเมื่อใดที่เกิดมีเหตุปัจจัยทำให้ลูกค้าต่างชาติถอนตัวจากไป ก็มีโอกาสที่จะเกิดภาวะตลาดอิ่มตัวได้ง่ายไม่น้อย โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาแพง หรือพึ่งพาตลาดบนเป็นสำคัญ

นอกจากนั้น ยังมีกลุ่มลูกค้าในประเทศอีกจำนวนหนึ่งที่มีกำลังซื้อสูง แต่ไม่ต้องการลงทุนในประเทศไทย ต้องการแสวงหาแหล่งลงทุนใหม่ในต่างประเทศ ทำให้เกิดทางเลือกใหม่ต่อผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ (ด้วยเหตุผลทางการลงทุนโดยเฉพาะ) โดยเฉพาะลูกค้าชาวไทยกลุ่ม High Net Worth Individuals  อาทิ การนำโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศอังกฤษ ฮ่องกง สิงคโปร์ สหรัฐฯ ญี่ปุ่น หรือยุโรปอื่น มาเพิ่มช่องทางการลงทุนให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย (รวมทั้งการซื้อของลูกค้าที่ต้องการปล่อยเช่าต่อไป) โดยเงื่อนไขการซื้อของลูกค้าชาวไทยนั้นจะต้องใช้เงินสดเพื่อซื้อในสัดส่วน 50% และใช้เงินกู้ได้ 50% ซึ่งปัจจุบันมีธนาคารพาณิชย์ที่ต่างชาติถือหุ้นใหญ่ในประเทศ พร้อมจะรองรับการให้บริการสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศของลูกค้าชาวไทยเพิ่มขึ้นหลายราย

เหตุผลในการหอบเงินในประเทศไปลงทุนต่างชาติ เพราะว่า อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของไทยอยู่ในระดับต่ำ และตลาดหุ้นมีความผันผวนสูง ทำให้การลงทุนอสังหาฯในต่างประเทศเป็นตัวเลือกในการลดความเสี่ยง

ปรากฏการณ์ “คนไทยอยากออก คนนอกอยากเข้า” จะดำเนินไปอีกนานแค่ไหน หรือตลอดไป ต้องติดตามกันอีกยาวนานทั้งกว้างและลึก ถึงจะมีข้อสรุปที่ชัดเจนมากขึ้น