สินเชื่อหุ้นอสังหา

พลวัตปี 2018 : วิษณุ โชลิตกุล

ปรากฏการณ์ที่เหมือนภาพยนตร์หรือละครโทรทัศน์ “รีเมก” กลับมาเกิดขึ้นกับหุ้นอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง เมื่อเริ่มมีการจับประเด็นเรื่องคุณภาพสินเชื่อมากล่าวจนกลายเป็น ทอล์ก ออฟ เดอะ ทาวน์

ล่าสุดวันอังคารที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ โดยเฉพาะรายที่มีค่าดี/อีสูงอย่าง LPN, ANAN, SIRI, PSH, SPALI, ORI จากกรณีถูกเทขาย เพราะมีนักลงทุนแพร่ข่าวสะพัดว่า เป็น “ข่าววงใน” ระบุว่า เป็นผลจากการส่งสัญญาณความเข้มงวดของแบงก์ชาติในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ และแนวโน้มการปรับ Loan to value & Loan to income ซึ่งจะทำให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ลำบากขึ้น

ข่าวเช่นนี้มีมูลพอสมควร ผลลัพธ์คือทำให้ผู้ประกอบการรายไหนมีสัดส่วนหนี้ต่อส่วนผู้ถือหุ้นมากเกินมาตรฐานกลุ่ม หรือมีเกียริ่ง เรโชสูง ต้องระวัง เพราะในยามที่มีเค้าลางของเศรษฐกิจขาขึ้น ปัญหาเรื่องในห้วงยามที่ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น เคยมีบทเรียนที่เป็นทางลบมาแล้ว

การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาให้ข่าวเชิงส่งสัญญาณว่า เตรียมเชิญผู้เกี่ยวข้องถกมาตรการดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน เพื่อสกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ หลังพบที่อ้างกันว่า ธนาคารหย่อนกฎเกณฑ์การให้สินเชื่อถึงขนาดการให้วงเงินกู้เกินวงเงินราคาบ้าน หรือที่เรียกว่าคอนโดเงินทอน ซึ่งจะมีการกู้เงินซื้อคอนโดแต่ได้เงินสดเอาไปทำอย่างอื่นด้วย

ผู้ว่าการ ธปท. นายวิรไท สันติประภพ แสดงความกังวลต่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารพาณิชย์เริ่มหย่อนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อดังกล่าว หรือดูเหมือนจะปล่อยสินเชื่อกันแบบหละหลวมโดยให้วงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันกับลูกค้าสูงกว่าที่แบงก์ชาติแนะนำ อีกทั้งเริ่มมีสัญญาณที่อยู่อาศัยในตลาดเหลือมากขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหา

คำถามคือ การออกตัวแรงของ ธปท. เป็น “การป้องกันล่วงหน้า” หรือ “ตีตนไปก่อนไข้” และทำไมต้องมุ่งเน้นเจาะจงที่ตัวเลขสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจะค้นหาคำตอบ ต้องดูกันในรายละเอียด

โดยข้อเท็จจริง ปัญหาเรื่องคุณภาพสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ส่อเค้ามาตั้งแต่ออกผลประกอบการไตรมาสแรกของปีนี้แล้ว แต่เนื่องจากตัวเลขกำไรสุทธิกลบเกลื่อนจุดอ่อนมิดชิด

ไตรมาสแรก สินเชื่อทั้งระบบธนาคารเติบโต 4.7% เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปีก่อน โดยเติบโตทั้งสินเชื่อภาคธุรกิจ โดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 2.92% โดยเอ็นพีแอลของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จึงยังต้องจับตาต่อไป แต่โดยภาพรวมของเอ็นพีแอล มีโอกาสดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ ธปท.ระบุว่า กำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อน มาจากกำไรพิเศษที่มีการขายเงินลงทุนและรายได้ค่านายหน้าจากการขายหลักทรัพย์เป็นสำคัญ ขณะที่อัตราส่วนรายได้ปกติ จากดอกเบี้ยสุทธิต่อสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย (NIM) อยู่ที่ 2.66% ลดลงจากสิ้นปี 2560 ซึ่งเป็นผลจากรายได้ดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อปกติที่ลดลง

พอถึงสิ้นไตรมาสสอง มีการพูดถึงปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยกว้างขวางขึ้น ถึงขั้นยกขึ้นเป็นประเด็นในการประชุม กนง. และ กนส. (กรรมการนโยบายสถาบันการเงิน) แสดงความห่วงใยว่า ระบบการเงินไทยยังมีความเปราะบางใน 2 ประเด็นหลัก หนึ่งในนั้นได้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเปราะบาง มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นและภาระหนี้ของผู้กู้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ และยังต้องติดตามภาวะอุปทานคงค้างต่อไป

ข้อมูลระบุว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการสะสมความเปราะบางมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สะท้อนจากสัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์ ที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (LTV) เกินร้อยละ 90 เพิ่มสูงขึ้น และอัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (LTI) แนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน ขณะที่คุณภาพสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้อยลง สะท้อนจากสัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ยังปรับเพิ่มขึ้น

ปัญหาดังกล่าว ทำให้แม้ฐานะการเงินโดยรวมของธนาคารพาณิชย์จะมีความเข้มแข็ง แต่ก็ต้องระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อในลักษณะดังกล่าว เพราะทำให้ภาคครัวเรือนมีภาระหนี้สูงและอาจกระทบกับความสามารถในการรองรับความเสี่ยงของภาคครัวเรือนในระยะต่อไป

นอกจากนั้น ยังมีประเด็นความเสี่ยงจากภาวะซัพพลายคงค้างในตลาดอสังหาฯ โดยอาคารชุดบางทำเลและบางระดับราคายังระบายออกได้ช้า ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดมทุนผ่านสินเชื่อ และตราสารหนี้ เพื่อขยายธุรกิจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเร่งตัวขึ้นในอนาคต ที่ประชุมจึงให้ติดตามและประเมินภาวะการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและภาวะอุปทานคงค้างของอาคารชุดในบางทำเล รวมถึงอุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกที่อาจเร่งตัวขึ้นจากการเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต

ประเด็นดังกล่าว มีผลการศึกษาต่อมาของ บล.เอเซีย พลัส ที่ส่อเค้าในทิศทางเดียวกัน พบว่า ในช่วงปี 2555 จนถึงครึ่งแรกปี 2561 เติบโตราว 9.4% และเมื่อเจาะลึกเข้าไปดูคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มแบงก์ 10 แห่งที่ศึกษาในช่วงปี 2555 จนถึงครึ่งแรกปี 2561 พบว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL บวกกับสินเชื่อ SM หรือ special mention loan ที่ค้างชำระตั้งแต่ 30-90 วัน (หมายถึงสินเชื่อที่มีโอกาสไหลตกชั้นไปเป็น NPL นั่นเอง) เฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 14.4%

ธนาคารพาณิชย์ที่ NPL จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย บวกสินเชื่อฯ SM เร่งตัวขึ้นจนสูงกว่ากลุ่ม มี 3 แบงก์ ได้แก่ ธนาคารกรุงไทย เพิ่มจาก 2.94% เป็น 7.01% สูงกว่ากลุ่มที่เพิ่มจาก 3.87% เป็น 5.41% รองลงมาคือ ธนาคารกสิกรไทย เพิ่มจาก 2.62% เป็น 6.75% และธนาคารไทยพาณิชย์ เพิ่มจาก 3.89% เป็น 5.20%

กรณีของธนาคารไทยพาณิชย์นั้น ผลวิจัยระบุว่า แม้จะเห็น NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยเร่งตัวขึ้น แต่ไม่น่ากังวลนัก เนื่องจาก 5.20% ยังต่ำกว่ากลุ่มที่ 5.41% รวมทั้งสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557

ข้อมูลข้างต้น แม้จะยังไม่มีมาตรการอะไรที่ออกมา ก็ส่งสัญญาณชัดเจนว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เคย “โตเร็วด้วยหนี้” และ “การตลาดหวือหวา” จะมีโอกาสเดือดร้อนในการปรับตัวจากต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น และปริมาณเงินหมุนเวียนในธุรกิจที่หดตัวลง

คำว่า คุณภาพสินเชื่อ มีความหมายแฝงเชิงลบเสมอ ทุกครั้งที่เอ่ยออกมา