บ้านมือสอง..ทางเลือกบนต้นทุนต่ำ.!

ขณะที่ภาพรวม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” กำลังเผชิญภาวะซบเซาและความท้าทายจากการฟื้นตัว แต่ดูเหมือน “ที่อยู่อาศัยมือสอง” กลายเป็นทางเลือกและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า ตัวเลขยอดขายที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวน 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6% และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6 % เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และเมื่อเทียบไตรมาสก่อน พบว่า จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 26.4%

โดยผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง 1)บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ 68,834 หน่วย คิดเป็น 36.3 % แต่มีมูลค่ามากสุด 508,179 ล้านบาท หรือ 67% ของมูลค่าขายทั้งหมด ราคาเฉลี่ยสูงสุด 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย 2)กรมบังคับคดี 67,641 หน่วย มูลค่า 120,301 ล้านบาท 3)สถาบันการเงินเฉพาะกิจ 24,858 หน่วย มูลค่า 44,393 ล้านบาท 4)บริษัทบริหารสินทรัพย์ 21,905 หน่วย มูลค่า 58,347 ล้านบาท 5) ธนาคารพาณิชย์ 6,144 หน่วย มูลค่า 27,282 ล้านบาท

ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองเป็นบ้านเดี่ยว  44.1% โดยที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภท มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้น 11.2% แต่มีมูลค่าลดลง 15.6% เนื่องจากมีห้องชุดมือสองราคาถูกเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6 ล้านบาท ช่วงไตรมาส 2/2567 เหลือเฉลี่ย 4.3 ล้านบาท ช่วงไตรมาส 2/2568

ด้านราคาที่ประกาศขายสัดส่วน 28.6% อยู่ระดับไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป แม้มีสัดส่วนสูงถึง 54.5% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน เนื่องจากซัพพลายในตลาดมือสองระดับราคานี้ ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยสนับสนุนมาจากมาตรการผ่อนปรน LTV ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองเป็นอีกทางเลือกสำคัญเพราะได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่ แต่ราคาต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดกลุ่มนี้สูงขึ้น

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยลดลง 8.6% และมูลค่าลดลง 11.1% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวมีหน่วยการโอนมากสุดคิดเป็น 41.5% ส่วนราคามีการโอนลดลงทุกระดับราคา โดยหน่วยการโอนส่วนใหญ่อยู่ช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท คิดเป็น 35.1% ของการโอนทั้งหมด นั่นสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้

แม้การโอนที่อยู่อาศัยมือสอง อยู่ในช่วงภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเทียบไตรมาสก่อน พบว่า จำนวนหน่วยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 18.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16.8% ปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ที่มีผลตั้งแต่ 22 เม.ย. 68-30 มิ.ย. 69 และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้ง นับตั้งแต่ต้นปี 2568 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.50%

ปัจจัยเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้น จากไตรมาส ก่อนอย่างมีนัยสำคัญ..!!

“บ้านมือสอง” ถือเป็นอีกทางเลือกสำคัญ เนื่องจากสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่ แต่ราคาถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสอง มีบทบาทรองรับความต้องการของผู้บริโภค ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจเปราะบาง เป็นแรงสำคัญช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวม ไม่ให้เกิดการหดตัวรุนแรง และมีแนวโน้มสนับสนุนให้การโอนกรรมสิทธิ์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องช่วงครึ่งหลังปี 2568