‘อสังหาริมทรัพย์ไทย’(ต้อง)ปรับตัวเพื่ออยู่รอด..!!

กลายเป็นสัญญาณเตือนภัยวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ภาพจำที่เคยเห็นกลุ่มทุนจีน หอบเงินหยวนมาเหมาห้องชุดย่านพระราม 9 และรัชดาภิเษก กำลังกลายเป็นเพียงความทรงจำในอดีต “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” เปิดตัวเลขคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ มีแนวโน้มหดตัวรุนแรงถึง 20%

ถือเป็นการติดลบครั้งแรกรอบ 5 ปี นับตั้งแต่เริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตการณ์โควิด-19 สะท้อนภาพชัดเจนว่า “ลมเปลี่ยนทิศ” และกำลังซื้อต่างชาติดูจะพึ่งพิงไม่ได้อีกแล้ว

สถิติตัวเลขไตรมาส 1/2569 คือหลักฐานชั้นดีเมื่อยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมต่างชาติทั่วประเทศลดลง 17% เหลือเพียง 3,241 หน่วย แต่ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นหัวใจหลักกลับมียอดโอนลดลงมากถึง 35% เหลือเพียง 1,239 หน่วย มูลค่าหายไปกว่า 6,500 ล้านบาท

สาเหตุหลักมาจาก “จีน” และ “เมียนมา” ที่มีสัดส่วนรวมกันเกินครึ่ง ต่างลดบทบาทการซื้อลงอย่างมีนัยสำคัญ ทิ้งให้ซัพพลายเมืองหลวงค้างสต๊อกจำนวนมาก

หากถามว่าทำไม “จีน” ถึงไม่มา..คำตอบอยู่ที่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ภายในจีนเอง ที่ยังเรื้อรังและกดทับกำลังซื้อชนชั้นกลางจนไม่กล้าขยับขยายการลงทุนนอกประเทศ ส่วน “เมียนมา” ที่เคยเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงช่วงปีก่อนหน้า เริ่มเผชิญข้อจำกัด จากมาตรการคุมเข้มทางการเงินและสถานการณ์ภายใน ที่บีบคั้นจนยอดโอนในไทยแผ่วลง ความมั่งคั่งที่เคยมั่นคงในแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ กำลังถูกทดสอบด้วยความเปราะบาง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นกทม. ที่เน้นยอดขายต่างชาติ 60-70% มีอันต้องปรับกระบวนทัศน์กันใหม่..!!

อย่างไรก็ตาม “อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด” ที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเพียง 1% แต่ในเชิงมูลค่ากลับสวนกระแสเพิ่มขึ้น 10% ไฮไลต์อยู่ที่ “ภูเก็ต” ที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม เริ่มทยอยสร้างเสร็จ กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดกลุ่มทุนยุโรป ทั้งรัสเซีย ฝรั่งเศส เยอรมนีและสหราชอาณาจักร คนกลุ่มนี้ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น แต่เป็นการซื้อเพื่อบ้านหลังที่สอง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในต่างจังหวัดสูงขึ้นเป็น 3.46 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.5% สะท้อนว่าตลาด Luxury เมืองท่องเที่ยวระดับโลก ยังแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุม

ภาพรวมช่วงที่เหลือปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องลุ้นระทึก ปัจจัยลบไม่ได้มีเพียงแค่เรื่องการเปลี่ยนผ่านของกลุ่มลูกค้าหลักเท่านั้น แต่ “เศรษฐกิจโลก” ส่อแววชะลอตัวอย่างชัดเจน ผนวกกับชนวนความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลางที่ไร้ทางออก ปัจจัยเหล่านี้บั่นทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติระดับสากล ที่มองว่าการถือครองสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ต่างแดนมีความเสี่ยงสูงขึ้น กลายเป็นโจทย์หินที่รัฐบาลและภาคเอกชนไทย ต้องเร่งแก้เกมเพื่อดึงเม็ดเงินกลับมา…

“ผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์” ที่มีพอร์ตรายได้กระจุกตัวอยู่กับลูกค้าจีนเพียงกลุ่มเดียว ต้องกระจายความเสี่ยงไปสู่กลุ่มลูกค้าหลากหลายมากขึ้น อาทิ “ตลาดอินเดีย” ที่กำลังเติบโตหรือกลุ่มยุโรปที่เน้นอยู่อาศัยแบบ Long Stay รวมถึงการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่ใส่ใจเรื่อง Wellness ที่สำคัญความแข็งแกร่งเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ แต่ความไวต่อการปรับตัวเท่านั้น..คือทางรอด..!!?