“อสังหาจีน” ซบเซา & เปราะบาง

กระแสโลก

ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนยังต้องเผชิญกับ “ภาวะชะลอตัวรุนแรง” มากกว่าที่ประเมินไว้ ทำให้ล่าสุด S&P Global Ratings เตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มซบเซาต่อเนื่องเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน…

มีการประเมินว่ายอดขายบ้านใหม่ปีนี้จะลดลง 8% จากปีที่ผ่านมา เหลือเพียง 8.8-9 ล้านล้านหยวน เป็นการปรับลดลงที่มากกว่าประเมินไว้ หลังจากเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา S&P ประเมินว่า จะลดลงเพียง 3% ขณะนั้นเกิดความคาดหวังว่าสงครามการค้าและความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอกจะผลักดันให้รัฐบาลจีน ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม..

สาเหตุหลักมุมมองที่อ่อนแอลง มาจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านเปราะบาง ทำให้รัฐบาลจำเป็นต้องเดินหน้ามาตรการสนับสนุนและกระตุ้นดีมานด์เพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่น อย่างไรก็ตาม S&P ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะ 5 ปีของจีน ที่เป็นเกณฑ์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ ลดลงเพียง 10 จุดพื้นฐานปีนี้ ต่ำกว่าปีก่อนที่ลดลงถึง 60 จุดพื้นฐาน

สะท้อนว่ารัฐบาลปักกิ่ง ยังไม่ผ่อนคลายนโยบายอย่างเข้มข้นเหมือนแต่ก่อน 

ช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา 3 เมืองใหญ่ของจีน มีการผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อบ้าน ด้วยการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้หลายหลัง แต่มาตรการนี้ส่วนใหญ่ครอบคลุมเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่บริเวณชานเมือง ที่เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมน้อย

อย่างไรก็ดีผู้เชี่ยวชาญชี้ว่า หากรัฐบาลสามารถสร้างเสถียรภาพดีมานด์ในเมืองชั้นนำ โดยเฉพาะเมืองชั้นหนึ่งได้ก่อน จะช่วยให้แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดมีความยั่งยืนมากขึ้น

ข้อมูลจาก S&P ระบุว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ของจีนลดลงอย่างหนัก โดยปีนี้คาดว่าจะมียอดขายไม่เกิน 9 ล้านล้านหยวน จาก 18.2 ล้านล้านหยวน ช่วงปี 2564 และคาดว่าจะลดลงอีก 6-7% ช่วงปี 2569 ส่วนราคาบ้านอาจปรับตัวลดลงอีก 1.5-2.5%

นอกจากนี้ปัญหาบ้านสร้างเสร็จ แต่ขายไม่ออกเพิ่มขึ้น โดยเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา มียอดสต๊อกมีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 762 ล้านตารางเมตร จาก 753 ล้านตารางเมตร ช่วงเดือนธันวาคมปี 2567 แม้ทางการจีนจะมีออกมาตรการ “บัญชีขาว” (whitelist) รองรับเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จ

แม้รัฐบาลปักกิ่ง พยายามสร้างความมั่นใจให้ประชาชนเชื่อมั่นว่าจะได้รับบ้านแน่นอน แต่ระดับความต้องการโดยรวมของประเทศยังอ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้รัฐบาลอาจจำเป็นต้องแทรกแซงตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป หากพบสัญญาณชะลอตัวเพิ่มเติม

เช่นเดียวกันเดือนสิงหาคมที่ผ่านมามีการผ่อนคลายข้อจำกัดด้านการซื้อบ้านเพิ่มเติม และนายกรัฐมนตรีหลี่ เฉียง ออกมายอมรับอย่างเปิดเผยว่า ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่คลี่คลาย สะท้อนว่าภาคส่วนนี้ต้องการแรงหนุนเพิ่มเติม โดยเดือนถัดมา S&P รายงานว่า ยอดขายผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 100 อันดับแรกของจีน เพิ่มขึ้นเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน

พร้อมสรุปว่า..แม้การปรับโครงสร้างและการดิ้นรนของผู้ประกอบการ จะทำให้ตลาดมีขนาดเล็กลง แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนจะแข็งแกร่งและมีเสถียรภาพมากขึ้น