GROREIT ปิดประตู ROH ซื้อคืน เปิดทางขายเจ้าใหม่ 5.3 พันล้าน ลุ้นเลิกกองฯ สิ้น พ.ย.

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (ONEAM) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) เปิดเผยว่า ผลการประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ (EGM) ของ GROREIT เมื่อวันที่ 28 ต.ค.2569 ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติอนุมัติการขายทรัพย์สินให้แก่ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท ด้วยคะแนนเห็นด้วย 97.66%

พร้อมอนุมัติแผนสำรองเปิดประมูลทั่วไป หากการขายไม่สำเร็จ ด้วยคะแนนเห็นด้วย 95% และอนุมัติการยกเลิกกองทรัสต์ภายหลังดำเนินการขายทรัพย์สินและคืนเงินให้ผู้ถือหน่วยครบถ้วน ขณะที่วาระเสนอให้บริษัท รอยัล ออร์คิด โฮเทล จำกัด (ROH) ซื้อคืนทรัพย์สินในราคา 4,873 ล้านบาท ไม่ได้รับอนุมัติ โดยมีคะแนนไม่เห็นด้วยสูงถึง 91% สะท้อนว่าผู้ถือหน่วยส่วนใหญ่เห็นว่าราคาดังกล่าวไม่เหมาะสม

ทั้งนี้ มีผู้ถือหน่วยเข้าร่วมประชุมและส่งหนังสือมอบฉันทะรวมประมาณ 60% ของหน่วยลงทุนทั้งหมด จากผู้ถือหน่วยรวมประมาณ 1,600 ราย โดยประเด็นสำคัญที่ผู้ถือหน่วยต้องการทราบ คือ กรอบเวลาการขายทรัพย์สินและการได้รับเงินคืน

นายพจน์ กล่าวว่า สำหรับผู้ซื้อทรัพย์สิน คือ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ของนายสุชาติ เจียรานุสสติ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีพอร์ตโรงแรมทั้งในไทย สิงคโปร์ ญี่ปุ่น เวียดนาม และยุโรป รวมถึงโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน กรุงเทพฯ โดยข้อเสนอซื้อทรัพย์สินที่ราคา 5,300 ล้านบาท สูงกว่าต้นทุนที่ GROREIT เข้าซื้อเมื่อ 5 ปีก่อนที่ 4,498 ล้านบาท และสูงกว่าราคาประเมินปัจจุบันที่ 5,212 ล้านบาท อีกทั้งผู้ซื้อมีความคุ้นเคยกับทรัพย์สินและทำเลเป็นอย่างดี จึงไม่จำเป็นต้องใช้เวลาตรวจสอบทรัพย์สินใหม่เป็นเวลานานเหมือนผู้ลงทุนรายอื่น

ทั้งนี้ คาดว่าจะลงนามสัญญาจะซื้อจะขายภายใน 1-2 วันหลังการประชุม พร้อมวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาท และชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาทภายใน 14 วัน หรือไม่เกินวันที่ 11 พ.ย.2569 โดยผู้ซื้อยังยอมรับเงื่อนไขคุ้มครองกองทรัสต์ หากศาลมีคำสั่งให้ขายคืนแก่ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาท จะไม่เรียกคืนส่วนต่างจากกองทรัสต์ และหากกองทรัสต์ถูก ROH ฟ้องร้อง ผู้ซื้อจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทางกฎหมายและค่าทนายความแทน

ด้านการจัดสรรเงินจากการขายทรัพย์สินมูลค่า 5,300 ล้านบาท กองทรัสต์จะนำไปชำระคืนหนี้ให้แก่ธนาคารออมสินจำนวน 1,350 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมจากการผิดนัดชำระหนี้อีกประมาณ 20-26 ล้านบาท ก่อนนำเงินส่วนที่เหลือมาจัดสรรคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

โดยคาดว่าจะคืนเงินทุนในส่วนมูลค่าที่ตราไว้ (Par) ประมาณ 10 บาทต่อหน่วย และจ่ายผลกำไรเพิ่มเติมอีกราว 2 บาทต่อหน่วย รวมเป็นเงินที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับประมาณ 12 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เกือบ 9% ทั้งนี้ GROREIT หยุดจ่ายเงินปันผลตั้งแต่เดือนมี.ค.2569 หลังธนาคารออมสินอนุมัติขยายระยะเวลาชำระหนี้ออกไปอีก 6 เดือน โดยครบกำหนดในเดือนม.ค.2570 พร้อมกำหนดเงื่อนไขห้ามกองทรัสต์จ่ายเงินปันผลในช่วงเวลาดังกล่าว ทำให้ผู้ถือหน่วยต้องรอการขายทรัพย์สินเพื่อรับเงินคืนแทนกระแสเงินสดจากเงินปันผลตามปกติ

โดยเงินประมาณ 12 บาทต่อหน่วยดังกล่าวเป็นการคืนเงินทุนและจ่ายกำไร ไม่ใช่เงินปันผลทั้งหมด และจำนวนเงินที่ได้รับจริงขึ้นอยู่กับยอดเงินสุทธิหลังหักชำระหนี้ ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้ว หากไม่สามารถขายทรัพย์สินและนำเงินไปชำระหนี้ได้ภายในเดือนม.ค.2570 กองทรัสต์อาจเผชิญความเสี่ยงที่ธนาคารจะดำเนินการบังคับหลักประกัน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเงินที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับคืน

ขณะที่ข้อพิพาทกับ ROH ยังคงอยู่ระหว่างกระบวนการทางกฎหมาย โดย GROREIT ยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งเมื่อวันที่ 21 ต.ค.2569 ในข้อหาผิดสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่ออกจากพื้นที่ ส่วน ROH ยื่นฟ้องกลับกองทรัสต์และ ONEAM เพื่อเรียกร้องสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินในราคา 4,873 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ฝ่ายกฎหมายและทรัสตีเห็นว่าสิทธิซื้อคืนของ ROH สิ้นสุดลงตามสัญญาแล้ว

นอกจากนี้ กองทรัสต์ได้ยื่นคำร้องต่อศาลขอให้ ROH วางเงินค่าเช่าเดือนละ 25 ล้านบาทระหว่างดำเนินคดี พร้อมกันนี้ได้หารือกับสำนักงาน ก.ล.ต. 2 ครั้ง และดำเนินการตามขั้นตอนสัญญาและกฎหมายอย่างครบถ้วน ส่วนแผนสำรอง หากการขายให้ผู้ซื้อรายปัจจุบันไม่สำเร็จ จะเปิดประมูลทั่วไปซึ่งคาดว่าใช้เวลาประมาณ 6 เดือน ปัจจุบันมีผู้สนใจสอบถามเข้ามามากกว่า 20 ราย ทั้งกลุ่มทุนรายใหญ่ ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม และธนาคารพาณิชย์ โดยราคา 5,300 ล้านบาทจะเป็นราคาขั้นต่ำอ้างอิงในการประมูล เพื่อรักษาประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน