แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2570

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 พบว่า ตลาดยังขยายตัวได้ โดยมีแรงสนับสนุนสำคัญจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวม 243,525 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่า 634,212 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7% อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 75,860 หน่วย ลดลง 10.1% และมีมูลค่า 204,372 ล้านบาท ลดลง 9.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุสำคัญมาจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ก่อนที่มาตรการสนับสนุนของภาครัฐจะครบกำหนด ส่งผลให้ยอดโอนในไตรมาส 3 ปรับลดลง แม้ภาพรวมในช่วง 9 เดือนแรกยังเติบโตได้ก็ตาม นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2569 เป็นช่วงของการปรับสมดุล หลังจากตลาดเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับลดลงส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเร่งโอนในไตรมาส 2 ก่อนสิ้นสุดระยะเวลามาตรการเดิม ประกอบกับกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ยังชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอนสูง และผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ ทำให้ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีมีแนวโน้มชะลอลงจากครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ภาครัฐยังมีมาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ตลาดบ้านมือสองยังมีบทบาทสำคัญต่อภาพรวมตลาด โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 บ้านมือสองมีสัดส่วนประมาณ 73% ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่อาคารชุดมือสองมีสัดส่วนประมาณ 52% ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อยังให้ความสำคัญกับทางเลือกด้านราคาและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 3 มีจำนวน 50,871 หน่วย ลดลง 11.7% มีมูลค่า 142,194 ล้านบาท ลดลง 13.3% ขณะที่อาคารชุดมีการโอน 24,989 หน่วย ลดลง 6.8% มีมูลค่า 62,617 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% แต่เมื่อพิจารณาภาพรวม 9 เดือนแรก พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอน 162,495 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.8% มูลค่า 441,625 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.0% ส่วนอาคารชุดมีการโอน 81,030 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% มูลค่า 192,587 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.3% แสดงให้เห็นว่าตลาดอาคารชุดยังมีอัตราการเติบโตที่โดดเด่นในช่วง 9 เดือนแรก ด้านทำเล กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศ โดยในไตรมาส 3 ปี 2569 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 115,804 ล้านบาท คิดเป็น 57% ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ แม้จะลดลง 10.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยตลาดแนวราบลดลง 16.4% ขณะที่อาคารชุดเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ส่วนภาคตะวันออกมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 30,681 ล้านบาท คิดเป็น 15% ของมูลค่าทั่วประเทศ ลดลง 5.7% โดยตลาดแนวราบลดลง 4.8% และอาคารชุดลดลง 8.8% ขณะที่ภาคใต้ยังเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตโดดเด่น โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 27.0% ซึ่งจังหวัดภูเก็ตมีสัดส่วนถึง 51% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในภาคใต้ และตลาดอาคารชุดในภูเก็ตขยายตัว 32.8% สะท้อนแรงสนับสนุนจากความต้องการซื้อในพื้นที่ท่องเที่ยวและกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม สำหรับตลาดอาคารชุดของชาวต่างชาติในไตรมาส 3 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 3,085 หน่วย ลดลง 19.7% มีมูลค่า 14,206 ล้านบาท ลดลง 7.6% ขณะที่ภาพรวม 9 เดือนแรกมีการโอน 9,618 หน่วย ลดลง 12.7% มีมูลค่า 42,473 ล้านบาท ลดลง 3.7% สะท้อนว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศโดยรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อจำแนกตามสัญชาติ พบว่า ตลาดต่างชาติมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างกำลังซื้ออย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้ซื้อชาวจีนยังมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด แม้ในไตรมาส 3 จะปรับลดลง 36.1% ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 49.6% และขยับขึ้นเป็นอันดับ 2 รองจากจีน นอกจากนี้ ผู้ซื้อจากอินเดียมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 66.6% สหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้น 34.6% สหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 30.4% และเยอรมนีเพิ่มขึ้น 2.9% ขณะที่ไต้หวันลดลง 50.5% ในด้านทำเล กรุงเทพมหานครยังเป็นตลาดอาคารชุดต่างชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด 7,572 ล้านบาท รองลงมาคือชลบุรี 2,713 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.3% และภูเก็ต 2,436 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 60.4% โดยชลบุรีได้รับแรงสนับสนุนจากผู้ซื้อชาวรัสเซียที่มีมูลค่าการซื้อเพิ่มขึ้น 57.3% ขณะที่ภูเก็ตมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 80.3% แสดงให้เห็นว่าตลาดต่างชาติยังมีโอกาสเติบโตในบางสัญชาติและบางทำเล แม้ภาพรวมจะชะลอตัวก็ตาม อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อทิศทางตลาด คือ สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดย REIC ประเมินว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2569 จะมีมูลค่าประมาณ 564,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2% จากปี 2568 ที่มีมูลค่า 563,567 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2570 จะทรงตัวใกล้เคียงกันที่ประมาณ 564,000 ล้านบาท หรือลดลงเล็กน้อย 0.1% ทั้งนี้ แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลาง ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อความสามารถในการผ่อนชำระและเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ขณะเดียวกัน โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นอีกกลไกที่ช่วยเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนกลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง อย่างไรก็ตาม ประสิทธิผลของมาตรการยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้และการผ่านเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อของผู้กู้ด้วย สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป REIC คาดว่าในปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศประมาณ 324,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.7% จากปี 2568 มีมูลค่า 876,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% โดยได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ ขณะที่ปี 2570 คาดว่าตลาดจะชะลอตัวลงเล็กน้อย มีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 320,000 หน่วย ลดลง 1.5% และมีมูลค่า 871,200 ล้านบาท ลดลง 0.7% จากปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน กำลังซื้อภายในประเทศที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาระหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ประมาณการปี 2570 ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดลงตามกำหนดในช่วงกลางปี 2570 และไม่มีการต่ออายุมาตรการ หากภาครัฐพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการออกไป ตลาดก็มีโอกาสปรับตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งยังมีความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อยและปานกลาง REIC มองว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2570 จะมีแนวโน้มชะลอตัว แต่ยังมีโอกาสทางธุรกิจในบางกลุ่มสินค้า โดยเฉพาะบ้านมือสอง ที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ทำเลใกล้แหล่งงานและระบบขนส่ง รวมถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและบ้านประหยัดพลังงาน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงด้านประชากรและพฤติกรรมการอยู่อาศัย ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ การพัฒนาโครงการให้ตรงกับกำลังซื้อจริง การกำหนดระดับราคาอย่างเหมาะสม และการเลือกทำเลที่มีฐานความต้องการรองรับ รวมถึงการศึกษาข้อมูลอุปสงค์และอุปทานในแต่ละพื้นที่ก่อนเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงจากการสะสมอุปทานส่วนเกิน และเพิ่มโอกาสทางธุรกิจภายใต้ภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้น