ธุรกิจนายหน้าอสังหา

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (7 พ.ย.68) หลักทรัพย์ บริษัท เอ็มเอ็มเอ็ม แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ MMM ผู้นำด้านตัวแทนการขายอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้การให้บริการที่ปรึกษาด้านการขายและการตลาดแก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ และซื้อขายอสังหาฯ แบบครบวงจร จะเข้าจดทะเบียน และทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) เป็นวันแรก ภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง โดยใช้ชื่อย่อว่า “MMM” และเป็นบริษัทจดทะเบียนแห่งแรกที่ย้ายมาจากตลาดหลักทรัพย์ไลฟ์เอ็กซ์เช้นจ์ (LiVEx) สำหรับ MMM ประกอบธุรกิจตัวแทนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทุกประเภทให้กับเจ้าของโครงการ อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม รวมถึงให้บริการวางแผนกลยุทธ์การตลาดและการขายผ่านเครือข่ายนายหน้าอิสระ นอกจากนี้ บริษัทยังดำเนินธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมือสอง โดยนำมาปรับปรุงซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพที่ดีก่อนนำออกจำหน่าย บริษัทใช้ช่องทางการขายผ่านเครือข่ายนายหน้าอิสระที่ขึ้นทะเบียนไว้กับบริษัท จำนวน 361 คน ขณะที่ ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2568 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างให้บริการและรอการขาย 29 โครงการ รวม 808 ยูนิต สำหรับงวด 6 เดือนแรกของปี 2568 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากที่ปรึกษางานขายโครงการ (ไม่รับประกันการขาย) : การบริหารงานขายโครงการ (รับประกันการขาย) : การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 37 : 56 : 7 ตามลำดับ ทั้งนี้ MMM มีทุนชำระแล้วหลัง PO 150 ล้านบาท มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50 บาท ประกอบด้วยหุ้นสามัญเดิม 247.8 ล้านหุ้น หุ้นสามัญเพิ่มทุน 52.2 ล้านหุ้น และมีขายหุ้นสามัญเดิมโดย บริษัท ณัชชา โฮลดิ้ง จำกัด อีกจำนวน 12 ล้านหุ้น จัดสรรต่อบุคคลตามดุลยพินิจของผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ไม่น้อยกว่า 54.57 ล้านหุ้น และผู้มีอุปการคุณของบริษัท ไม่เกิน 9.63 ล้านหุ้น ระหว่างวันที่ 28-30 ตุลาคม 2568 ในราคาหุ้นละ 5.5 บาท คิดเป็นมูลค่าระดมทุน 287.1 ล้านบาท และมูลค่าที่เสนอขาย 353.1 ล้านบาท มูลค่าหลักทรัพย์ ณ ราคา PO 1,650 ล้านบาท โดยการกำหนดราคาเสนอขายหุ้น PO คิดเป็นอัตราส่วนราคาต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (P/E ratio) ที่ประมาณ 13.41 เท่า คำนวณจากกำไรสุทธิ 4 ไตรมาสล่าสุด (1 ก.ค. 2567-30 มิ.ย. 2568) ซึ่งเท่ากับ 122.30 ล้านบาท หารด้วยจำนวนหุ้นสามัญทั้งหมดภายหลังการเสนอขายหุ้นครั้งนี้ (fully diluted) คิดเป็นกำไรสุทธิต่อหุ้น 0.41 บาท โดยมีบริษัท ไพโอเนีย แอดไวเซอรี่ จำกัด เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน และบริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหุ้นสามัญ นางสาวณิชา โรจน์วัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร MMM เปิดเผยว่า บริษัทมีความพร้อมในการนำหุ้นเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ เป็นวันแรก และด้วยจุดเด่นบนความแตกต่างทางธุรกิจเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ รายอื่นๆ ภายใต้แนวคิด “เพื่อนคู่คิด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีเครือข่ายนายหน้าอิสระขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจที่เชื่อมถึงกลุ่มลูกค้า รวมถึงการมีทรัพย์พร้อมขายโดยไม่มีต้นทุนพัฒนาโครงการ ไม่ต้องรอระยะเวลาพัฒนา ไม่ต้องรับประกันและให้บริการหลังการขายที่สำคัญสามารถเลือกทรัพย์ที่พร้อมขายและทำเลที่ต้องการได้โดยสามารถบริหารหลายโครงการพร้อมกันทั่วประเทศ ขณะเดียวกันยังสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดี เนื่องจากบริษัทฯ ไม่มีภาระดอกเบี้ยจากต้นทุนพัฒนาโครงการ โดยใช้กลยุทธ์ Leverage เพื่อขยายพอร์ตสินทรัพย์สำหรับขายได้ในวงกว้าง และมี Cash Cycle ต่ำ เพิ่มความคล่องตัวในการดำเนินงาน ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการทำกำไรที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นด้วยเม็ดเงินที่ได้จากการระดมทุน 287.10 ล้านบาทในครั้งนี้ MMM จะเร่งนำไปต่อยอดธุรกิจให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น ด้านนางสาวเดือนพรรณ ลีลาวิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไพโอเนีย แอดไวเซอรี่ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินของ MMM เปิดเผยว่า ภายหลังที่ MMM แจ้งผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกผ่าน Website ตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีกำไรสุทธิ 102.99 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 155.81% ซึ่งการเติบโตดังกล่าวเป็นการทุบสถิติสูงสุดอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราส่วนสภาพคล่องที่ 7.22 เท่า และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) ที่ 68.80 เท่า อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA) ที่ 59.29 เท่า และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนผู้ถือหุ้น (IBD/E) ที่ 0.03 เท่า ซึ่งราคาเสนอขายหุ้น PO ที่ 5.50 บาท จะมีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (Price To Earnings Ratio: P/E) จากเดิมที่ระบุในหนังสือชี้ชวนที่ 13.49 เท่า จะลดลงเหลือ 11.50 เท่า ดังนั้นจากปัจจัยดังกล่าวถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนเห็นถึงทิศทาง และโอกาสการเติบโตของ MMM ได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะการเป็นหุ้นที่มีศักยภาพการเติบโตสูง ที่สำคัญเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจเป็นตัวแทนขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้าน และ คอนโดมิเนียม มือ1รายแรกที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ดังนั้นการเข้าทำการซื้อขายในวันพรุ่งนี้ (7 พ.ย.68) ของ MMM เชื่อว่าจะได้การตอบรับที่ดีจากนักลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ บียอนด์ จำกัด (มหาชน) ประเมินราคาเหมาะสมหุ้น MMM ที่ 10.40 บาท อิง P/E ที่ 13 เท่า ในปี 2569 คิดเป็น PEG ที่ 0.26 เท่า จากปัจจัย 1.) การขยายพอร์ตอสังหาฯ ที่มีความต้องการสูง 2.) เครือข่ายนายหน้าอิสระที่ครอบคลุมพื้นที่ยุทธศาสตร์ และ 3.) มูลค่าพอร์ตอสังหาฯ ที่ขยายตัวแบบทวีคูณ พร้อมทั้งได้คาดการณ์กำไรสุทธิที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดกว่า 57.6% CAGR ในช่วงปี 2567-2570 ซึ่งได้แรงหนุนจากการขยายตัวของสต็อกอสังหาฯ ณ สิ้นไตรมาส 2/2568 ที่มีอยู่ในมือ 808 ยูนิต และจำนวนนายหน้าอิสระที่เพี่มขึ้น พร้อมมองความน่าสนใจผ่านกลยุทธ์ 3M ได้แก่ 1.) Maximize profitability: สร้าง GPM ที่ทรงตัวสูง คาดว่าไม่ต่ำกว่าระดับ 43% ในช่วงปี 2568-2571, 2.) Multiplying leverage: ขยายฐานรายได้เติบโตอย่างก้าวกระโดดคาดว่า 127.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน, 57.38% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน เป็น 820.33 ล้านบาท และ 1.30 พันล้านบาท ในปี 2568-2569 ตามลำดับ, 3.) Minimize risk (การรับความเสี่ยงในระดับที่คุ้มค่า) ดังนั้นจากกลยุทธ์ในธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น คาดการณ์กำไรสุทธิเติบโตเฉลี่ยต่อปี CAGR อยู่ที่ 49.4% ในช่วงปี 2568-2571 ทำให้ในกำไรสุทธิ อยู่ที่ 142 ล้านบาท, 241 ล้านบาท และ 316 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่คาด SG&A/sales มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องสู่ระดับ 20.6% และ 19.9% ในปี 2569-2571 จากสัดส่วนต้นทุนแปรผันที่ขยายตัวตามรายได้ในธุรกิจ BU1 และ BU2 ด้าน บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินมูลค่าเหมาะสมของ MMM ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าไว้ที่ 10 บาท โดยอิงค่าระดับอัตราส่วนราคาต่อกำไรต่อหุ้น (P/E) ที่ 13.3 เท่า ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางถึงขนาดเล็กในประเทศไทย รวมถึงหุ้นที่มีลักษณะธุรกิจใกล้เคียงกันซึ่งจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์เวียดนามและสิงคโปร์ พร้อมมองว่าการประเมินดังกล่าวสะท้อนแนวโน้มการเติบโตของรายได้และกำไรในอนาคตที่คาดว่าจะดีกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต และเหนือกว่าบริษัทคู่เทียบในอุตสาหกรรมเดียวกัน อีกทั้งยังประเมินว่าสถานะทางการเงินของ MMM จะมีความแข็งแกร่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยบริษัทมีทุนเพียงพอสำหรับการวางเงินประกันเพื่อขยายธุรกิจเพิ่มเติม ขณะเดียวกัน MMM มีนโยบายจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่องในทุกไตรมาส นับตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ไลฟ์ เอ็กซ์เช้นจ์ เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2566 ขณะที่ บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของหุ้น MMM ไว้ที่ 10 บาท อ้างอิงค่า PER ปี 2569 ที่ระดับ 14 เท่า โดยเปรียบเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง เนื่องจากลักษณะธุรกิจของบริษัทมีความใกล้เคียงและพึ่งพิงกับอุตสาหกรรมดังกล่าว ทั้งนี้ ปัจจุบันยังไม่มีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ประกอบธุรกิจตัวแทนการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับ MMM โดยมองว่าหุ้น MMM ควรซื้อขายใกล้ระดับ PER ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างที่อยู่ราว 14 เท่า เนื่องจากยังอยู่ในช่วงเฟสการเติบโต และมีโอกาสขยายตัวเพิ่มขึ้นภายหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไป (PO) ตามกลยุทธ์การขยายเครือข่ายและพอร์ตโฟลิโอของบริษัทในอนาคต พร้อมประเมินกำไรสุทธิของบริษัทในปี 2568 อยู่ที่ 150 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 86% จากปีก่อน และในปี 2569 คาดว่าจะอยู่ที่ 214 ล้านบาท เติบโตต่อเนื่อง 42% โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากจำนวนยูนิตขายที่เพิ่มขึ้นตามการเริ่มให้บริการแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ รวมถึงกลยุทธ์การขยายอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ คาดว่าราคาขายเฉลี่ยจะปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน จากการขยายสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาสูงที่มากขึ้นในสัดส่วนรายได้ บริษัทหลักทรัพย์ โกลเบล็ก จำกัด ประเมินราคาเหมาะสมที่ 10 บาท เทียบกับ P/E ของหุ้นในหมวดอสังหาริมทรัพย์ (PROP) ทั้งใน SET (P/E 13 เท่า) และใน mai (PRI 8.1 เท่า, BKA 9 เท่า, JAK 10.1 เท่า และ TITLE 33.2 เท่า) โดยใช้ Prospective P/E ที่ระดับ 13.5 เท่า ทั้งนี้ประเมินกำไรสุทธิต่อหุ้นในปี 2569 ราว 0.74 บาท พร้อมทั้งประเมินการเติบโตของรายได้จากการบริการในปี 2568-2569 ราว 804 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และ 1,070 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ตามลำดับ ทั้งนี้ คิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ย (CAGR) ระหว่างปี 2567-2569 เท่ากับ 44% ต่อปี โดยใช้สมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ในปี 2568 ที่ระดับ 45% ส่งผลให้คาดการณ์กำไรสุทธิ ในช่วงปี 2568-2569 ที่ราว 160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 95% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และ 219 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ตามลำดับ หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ย (CAGR) ระหว่างปี 2567-2569 เท่ากับ 39% ต่อปี