มาตรการผ่อนปรน LTV

ปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยในส่วนของปัจจัยบวกประกอบด้วย การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย) มีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ สำหรับปัจจัยลบ คือความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่ ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ รวมถึงภาวการณ์เพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกและลบควบคู่กัน แต่ในด้านอุปทานจะยังมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีแผนเปิดโครงการใหม่ปี 2565 เป็นจำนวนมากจากหลักทรัพย์ AP, SIRI, NOBLE, ORI, SPALI, SC, LH, FPT, ANAN, SENA, PF, PSH, ASW, LPN สำหรับ 14 บริษัท กลุ่มอาสังหาริมทรัพย์มีแผนเปิดโครงการในปี 2565 จะมีจำนวนโครงการทั้งหมดรวม 386 โครงการ มูลค่ารวม 478,310 ล้านบาท ซึ่งแยกออกเป็นส่วนของแนวราบจำนวนโครงการทั้งหมด 290 โครงการ มูลค่ารวม 312,239 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมจำนวนโครงการทั้งหมด 96 โครงการ มูลค่ารวม 138,591 ล้านบาท ขณะเดียวกันหากแยกเป็นรายบริษัทอสังหาริมทรัพย์แผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 มีมูลค่ารวมของโครงการทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมมากสุดใน 5 อันดับแรกก็ยังเป็นบริษัทที่เป็นแนวหน้าของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าเป็น AP, SIRI, NOBLE, ORI และ SPALI บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)หรือ AP มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวนโครงการทั้งหมด 65 โครงการ มูลค่ารวม 78,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 60 โครงการ มูลค่ารวม 65,000 ล้านบาท ส่วนของคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวนโครงการทั้งหมด 46 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 28 โครงการ มูลค่ารวม 39,000 ล้านบาท ส่วนของคอนโดมิเนียม 18 โครงการ มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวนโครงการทั้งหมด 18 โครงการ มูลค่ารวม 47,700 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 9 โครงการ มูลค่ารวม 15,500 ล้านบาท ส่วนของคอนโดมิเนียม 9 โครงการ มูลค่ารวม 32,200 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวนโครงการทั้งหมด 31 โครงการ มูลค่ารวม 42,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 12 โครงการ มูลค่ารวม 13,400 ล้านบาท ส่วนของคอนโดมิเนียม 19 โครงการ มูลค่ารวม 28,600 ล้านบาท บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวนโครงการทั้งหมด 34 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 31 โครงการ มูลค่ารวม 35,200 ล้านบาท ส่วนของคอนโดมิเนียม 3โครงการ มูลค่ารวม 4,800 ล้านบาท ส่วนรายละเอียดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่นๆมีจำนวนโครงการแยกเป็นแนวราบ และคอนโดมิเนียมเท่าไร และมูลค่ารวมทั้งหมดของโครงการแยกเป็นรายบริษัทดูจากตารางประกอบ (ที่มาข้อมูล: บล.โนมูระ พัฒนสิน) นอกเหนือจากนั้น สิ่งที่น่าสนใจตามมาคือ ทางนักวิเคราะห์ประเมินผลประกอบการปี 2565 ยังเติบโตอย่างแข็งแก่งและยังมีโอกาสทำนิวไฮต่อเนื่อง เช่นกรณีของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)หรือ AP ทางบล.เอเซีย พลัส ได้ปรับเพิ่มกำไรปี 2565 ขึ้นจากเดิม 4.40% ซึ่งจะสร้างจุดสูงสุดใหม่ต่อเนื่องอยู่ที่ 4.72 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.30% จากงวดเดียวกันของปีก่อน โดยขับเคลื่อนจากแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่จำนวนมาก 65 โครงการ รวม 7.80 หมื่นล้านบาท และส่งมอบ 3 คอนโดฯ ใหม่ (เป็น JV 2 โครงการ) พร้อมกับปรับเพิ่มราคาใหม่เป็น 12.00 บาท แนะนำ “ซื้อ” ขณะเดียวกัน บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ทางบล.เคทีบีเอสที ได้ปรับกำไรปี 2565 ขึ้นจากเดิม 4% เป็น 7.20 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% จากงวดเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากได้ปรับ SG&A/Sales ลงจากเดิม สำหรับแนวโน้มกำไรปี 2565 จะยังคงแข็งแกร่งและทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ต่อเนื่องโดยทรงตัวระดับสูงใกล้เคียงจากงวดเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากการมีคอนโดใหม่เริ่มโอนมากขึ้น ความต้องการซื้อบ้านที่ฟื้นตัว และยังมี Backlog รอโอนที่สูง รวมทั้งในช่วงปลายปี 2565 จะมีการเร่งซื้อก่อนที่จะสิ้นสุดการผ่อนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 28 บาท นอกจากนี้ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ทางบล.เคทีบีเอสที ได้ประเมินกำไรสุทธิปี 2565 อยู่ที่ 3.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ซึ่งยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่จากความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด และได้ผลบวกจากการผ่อนเกณฑ์ LTV รวมถึงจะมีคอนโดใหม่เริ่มโอนเพิ่มขึ้น โดยโครงการ highlight ที่จะเริ่มโอน ได้แก่ Park Origin ทองหล่อ (มูลค่าโครงการ 1.20 หมื่นล้านบาท ทำยอดขายได้แล้ว 74% เริ่มโอนไตรมาส 1/2565), Park Origin ราชเทวี (มูลค่าโครงการ 3 พันล้านบาท ทำยอดขายได้แล้ว 95% เริ่มโอนไตรมาส 3/2565) และ Park Origin จุฬา-สามย่าน (มูลค่าโครงการ 4.60พันล้านบาท ทำยอดขายได้แล้ว 98% เริ่มโอนไตรมาส 3/2565) รวมถึงรายได้จากแนวราบที่สูงขึ้นตามการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น นอกจากนั้นกำไรยังมีโอกาส Upside ได้อีกราว 200 ล้านบาท จากธุรกิจใหม่ที่ยังไม่ได้รวมในประมาณการได้แก่ ธุรกิจ Healthcare, Logistics (ALPHA ร่วมทุนกับ JWD), AMC, insurance broker แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 15 บาท