SCB EIC ชี้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ครึ่งหลังปี 68–69 เผชิญซัพพลายล้น กดดันค่าเช่า

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) เปิดเผยว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังคงเผชิญสถานการณ์ Oversupply และความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวช้า โดยปัจจัยกดดันความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่สำคัญ ได้แก่ เศรษฐกิจไทยในปี 2568-2569 ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตต่ำและแผลเป็นทางเศรษฐกิจทั้งในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ ที่ทำให้ความเชื่อมั่นนักลงทุนยังอยู่ในระดับต่ำ อัตราการเปิดบริษัทใหม่ลดลง และการจ้างงานที่หดตัว ประกอบกับผลกระทบของสงครามการค้า จากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ และภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง

อย่างไรก็ตาม คาดว่ายังมีความต้องการพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติที่เข้ามาลงทุน โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ สะท้อนจากตัวเลขการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่อยู่ในระดับสูงในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2568 ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้เล็กน้อย แต่ปัจจัยกดดันทำให้อัตราการฟื้นตัวในระยะต่อไปยังคงจำกัด

ทั้งนี้คาดว่าอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2568 จะขยายตัวเล็กน้อยราว 1% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในปี 2568 ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวในปี 2567 และมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลงหรือทรงตัวในปี 2569 นอกจากนี้ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่บริษัทส่วนใหญ่ยังคงใช้ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง COVID-19 ยังเป็นอีกปัจจัยที่กดดันความต้องการพื้นที่สำนักงานในระยะต่อไป

สำหรับอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง แม้ผู้ประกอบการบางส่วนจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป แต่คาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2568-2569 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว 2.5% ถึง 4.5% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อปี จากโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว และจะทยอยเสร็จในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งสถานการณ์ Oversupply และอุปสงค์ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดยังคงกดดันให้อัตราการเช่า (Occupancy rate) ในภาพรวมในระยะต่อไปมีแนวโน้มลดลงจากระดับ 81% ในปี 2567 โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด A และ A+ ที่อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก เช่นเดียวกับอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในระยะต่อไปที่ยังไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้เท่าที่ควรจากอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด B

สำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวได้เพียงเล็กน้อยเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มขยายตัวต่ำอย่างต่อเนื่อง รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาระค่าใช้จ่าย ส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศยังเปราะบาง ประกอบกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยที่มีแนวโน้มหดตัวในปี 25685 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ทำให้ Traffic ของโครงการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลง แต่คาดว่า Traffic ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะยังคงอยู่ในระดับสูง เนื่องจากมีศักยภาพ และความสามารถในการดึงดูด Traffic สูง จากทั้งความหลากหลายของประเภทผู้เช่าและรูปแบบพื้นที่ ประกอบกับการ Renovate พื้นที่อย่างสม่ำเสมอ รวมถึงการกระจายตัวด้านทำเลที่ครอบคลุม ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2568-2569 ยังมีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อยราว 1% ถึง 2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวของพื้นที่ให้เช่าได้ในช่วงปี 2022-2024 โดยความต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจะอยู่ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่เป็นหลัก

อุปทานพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าใหม่ในปี 2568-2569 ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว 3% ถึง 4% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ต่อปี ซึ่งยังเป็นระดับที่สูงกว่าอุปสงค์ ยังกดดันให้อัตราการเช่า (Occupancy rate) ในภาพรวมในระยะต่อไปลดลงจากระดับ 95% ในปี 2567 แต่คาดว่ายังคงสูงกว่า 90% นอกจากนั้น การแข่งขันที่เข้มข้นของผู้ประกอบการรายใหญ่ และอุปสงค์ที่ยังฟื้นตัวช้า ทำให้อัตราค่าเช่าในระยะต่อไปมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นได้อย่างจำกัดราว 1% ถึง2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ต่อปี

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีจำนวนน้อยราย ที่มีความได้เปรียบด้านเงินลงทุนและแบรนด์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กก็ต้องปรับตัวหรือสร้างความแตกต่างเพื่อรักษาการดำรงอยู่ของกิจการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ได้แก่

1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง 2) สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ ปรับปรุงพื้นที่ และการให้บริการ 3) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการ และการดำเนินงาน และ 4) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น การพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน