‘อสังหา’ โคม่า! ค้างสต๊อก 2 ล้านล้าน

เวลานี้ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง “กำลังซื้อหาย..ขายหมดช้า” ทำให้ตัวเลขอสังหาริมทรัพย์ค้างสต๊อกมูลค่าสูงถึง 2 ล้านล้านบาท นั่นทำให้การลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และหุ้นกลุ่มกลายเป็นของต้องห้ามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้.. 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา “ยอดโอน..ยอดขาย” ยังไม่ฟื้นตัว..อยู่ในสภาวะที่เรียกว่า “โอนน้อย..ขายหมดช้า” สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ

ตัวเลขบ้านใหม่และมือสอง อยู่ที่ 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% มูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6% 

ทำให้คาดการณ์ว่าปี 2568-2569 ชะลอตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่ารวม

โดยปี 2568 คาดการณ์ว่าจะมีโอน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% มูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% และปี 2569 มีโอน 343,433 หน่วย ลดลง 0.07% มูลค่า 963,553 ล้านบาท ลดลง 0.05% ถือเป็นการลดลงติดต่อกัน 4 ปี และทุกระดับราคา และพบว่า บ้านมือสองได้ดิสรัปต์บ้านใหม่ไปแล้วด้วยหน่วยโอนถึง 66% และมูลค่า 49%

สำหรับที่อยู่อาศัยขายใหม่ครึ่งปีแรกลดลง 49% มี 28,884 หน่วย มูลค่า 197,726 ล้านบาท ลดลง 47.6% ด้านที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่อยู่ที่ 38,056 หน่วย ลดลง 31.3% มูลค่า 207,632 ล้านบาท ลดลง 29.1% กลุ่มราคา 40-500 ล้านบาท ขายลดลง 51.5% ได้รับผลกระทบจากการปราบปรามกลุ่มสแกมเมอร์

ขณะที่กลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท ได้รับผลกระทบกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อยอ่อนแอ คาดการณ์ว่าปี 2568-2569 ที่อยู่อาศัยขายใหม่จะชะลอตัว โดยปี 2568 อยู่ที่ 74,544 หน่วย ลดลง 31.2% มูลค่า 472,300 ล้านบาท ลดลง 38.6% ปี 2569 อยู่ที่ 75,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.6% มูลค่า 487,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2%

ส่วนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศครึ่งปีแรกอยู่ที่ 363,813 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.5% มูลค่า 2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% เนื่องจากการดูดซับช้าลงใช้เวลาขายนานขึ้นจาก 36 เดือน เป็น 57 เดือน ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกพร้อมโอนต้องเร่งทำโปรโมชันโดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กเพื่อรักษาสภาพคล่อง ขณะที่บ้านมือสองพร้อมขายมีอยู่ 189,382 หน่วยและใช้เวลาขายนานขึ้นจาก 8 เดือน เป็น 12 เดือน

โดยตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568-2569 ยอดขาย ยอดโอนยังชะลอตัว ปัจจัยสนับสนุนตลาด คือ มาตรการลดค่าโอนและจำนองการผ่อนคลาย LTV ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงและรัฐบาล มีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอก เบี้ยต่ำ..!!

แต่ว่าปัจจัยเสี่ยงคือเศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง ปัญหาชายแดนไทยกับกัมพูชา กระทบต่อกำลังซื้อต่างชาติ สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีนที่ลดลงมาก

นั่นทำให้ “จังหวะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จึงไม่เหมาะกับช่วงนี้ ประเมินจากสัญญาณต่าง ๆ ทั้งยอดโอน ยอด ขายหดตัวต่อเนื่อง, อัตราดูดซับลดลง, ซัพพลายล้น, แนวโน้มเศรษฐกิจขาลง ที่สำคัญอัตราผลตอบแทนต่ำ เทียบการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ..!!