CPN วิ่งต่อ 3 วัน บวก 5% รับข่าวต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว 30 ปี-โบรกชี้ Q4/68 โตเด่น
CPN เดินหน้าปรับขึ้นต่อเนื่อง 3 วันทำการ บวกกว่า 5% รับข่าวบอร์ด รฟท. ไฟเขียวต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ขณะที่โบรกเกอร์มองผลงานไตรมาส 4/68 โตต่อเนื่อง Valuation ยังไม่แพง คาดปันผลราว 3.7%
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (16 ม.ค. 69) ราคาหุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ณ เวลา 10:29 น. อยู่ที่ระดับ 57 บาท เพิ่มขึ้น 0.50 บาท หรือ 0.88% โดยทำจุดสูงสุดที่ระดับ 57.25 บาท และต่ำสุดที่ระดับ 56.50 บาท ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 82.01 ล้านบาท
ทั้งนี้ ราคาหุ้น CPN ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นวันที่ 3 ติดต่อกัน โดยปรับตัวขึ้นรวม 4.61% เมื่อเทียบกับราคาปิด ณ วันที่ 14 ม.ค. 2569 ซึ่งอยู่ที่ระดับ 54.25 บาท
สำหรับปัจจัยหนุนราคาหุ้น มาจากความคืบหน้าการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว หลังนายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการรถไฟแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 มีมติเห็นชอบผลการเจรจากับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ตามที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยด้านการบริหารสัญญาที่ดิน ได้ดำเนินการเจรจากับภาคเอกชนไว้ก่อนหน้านี้
โดยผลการเจรจากำหนดให้มีการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่ เป็นระยะเวลา 30 ปี ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุดลง เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 เสนอผลตอบแทนรวมประมาณ 33,000 ล้านบาท พร้อมเงื่อนไขให้ภาคเอกชนลงทุนเพิ่มเติมอีก 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคาร ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ โดยเมื่อสิ้นสุดสัญญา ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย
นายอนันต์ ระบุว่า ขั้นตอนหลังจากคณะกรรมการมีมติ จะเป็นการจัดทำเอกสารและพิจารณารายละเอียดในประเด็นความเห็นต่างให้ครบถ้วน ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือน และสามารถลงนามในสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้ไม่เกินเดือนมีนาคมนี้
สำหรับรายได้ที่การรถไฟแห่งประเทศไทยจะได้รับจากสัญญาดังกล่าว จะอยู่ในรูปแบบค่าเช่าที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ชำระตลอดอายุสัญญา 30 ปี ไม่ใช่การรับเงินก้อนในคราวเดียว ขณะที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด จะได้รับค่าดำเนินการจากการนำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วง ซึ่งเป็นผลตอบแทนส่วนต่างหลังจากหักค่าเช่าที่ต้องส่งให้การรถไฟแห่งประเทศไทย
ทั้งนี้ สัญญาเช่าฉบับใหม่ได้มีการคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) จากฐานโครงการ ณ ปัจจุบัน เมื่อคำนวณตลอดระยะเวลา 30 ปี ทำให้มูลค่าสัญญาอยู่ที่ประมาณ 33,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับสัญญาเดิมซึ่งมีระยะเวลาเช่า 20 ปี มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท การขยายระยะเวลาเช่าออกเป็น 30 ปี จึงส่งผลให้มูลค่าสัญญาเพิ่มขึ้นตามสัดส่วน เพื่อสะท้อนความเหมาะสมของผลตอบแทนในระยะยาว
ขณะเดียวกัน บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ผลการดำเนินงานของ CPN ในไตรมาส 4/2568 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยการต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญ ขณะที่ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะโดดเด่นในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว (High Season) ระหว่างไตรมาส 4/2568 ถึงไตรมาส 1/2569
ส่วนรายได้ค่าเช่าพื้นที่ในปี 2569 คาดว่าจะเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ รวมถึงการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นหนึ่งในแหล่งรายได้หลัก Top 5 ของกลุ่มบริษัท
นอกจากนี้ Valuation ของหุ้น CPN ยังอยู่ในระดับที่ไม่แพง โดยประเมิน Forward P/E บนประมาณการปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 13 เท่า (-1.5 SD) พร้อมคาดการณ์การจ่ายเงินปันผลที่ระดับ 2.10 บาทต่อหุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ราว 3.7%