‘หุ้นกู้ 1.8 แสนล้าน’ ระเบิดเวลาอสังหาฯ ไทย.!!

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 กำลังเดินมาถึงจุดเปลี่ยนที่น่ากังวลสุดรอบทศวรรษ เมื่อปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกเข้ามาพร้อมกัน จนเกิดสภาวะ พายุสมบูรณ์แบบ (Perfect Storm) ที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนเรื้อรัง การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) ขยายตัวต่ำและปัจจัยลบใหม่ ที่คาดไม่ถึงอย่างวิกฤตความขัดแย้งพื้นที่ตะวันออกกลาง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนพลังงานและกำลังซื้อทั่วโลก ทำให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ถูกประเมินว่า “ทรุดหนัก” ยิ่งกว่าปีที่ผ่านมา

ประเด็นที่น่ากังวลมากสุดปี 2569 คือหุ้นกู้มูลค่า 1.8 แสนล้านบาท ที่กำลังครบกำหนดชำระปีนี้ ท่ามกลางภาวะที่สภาพคล่องในระบบตึงตัว เมื่อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 1.47 แสนล้านบาท ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้าหมาย ส่งผลให้กระแสเงินสด (Cash Flow) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ติดขัดอย่างรุนแรง

สถานการณ์เช่นนี้ เปรียบดั่ง “ระเบิดเวลา” เพราะหากยอดโอนไม่เข้ามาตามนัด ผู้ประกอบการจะไม่มีเงินไปคืนหนี้โครงการ (Project Loan) และไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ได้ตามกำหนด สิ่งที่ตามมาคือการตัดใจ “ทุบราคา” เพื่อดึงเงินสดกลับเข้าบริษัทให้เร็วที่สุด จนกลายเป็นสงครามราคาที่ดุเดือดและเริ่มเห็นสัญญาณการให้ส่วนลดสูงถึง 80-90% ในบางโครงการ เพื่อระบายสต๊อก และรักษาเสถียรภาพทางการเงินของบริษัทเอง

สาเหตุมาจากปัจจัยลบสะสม ทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน จากซื้อเพื่ออยู่สู่การเช่าและลงทุน, ปัจจัยทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี มีส่วนสำคัญในการขยับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์, หนี้ครัวเรือนพ่นพิษ ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีภาระหนี้เต็มเพดาน ทำให้สถาบันการเงินคัดกรองสินเชื่ออย่างเข้มงวด จนเกิด Rejection Rate มากขึ้น

ผลกระทบจาก AI ด้วยการเข้ามาของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ เริ่มส่งผลต่อความมั่นคงด้านอาชีพ และการจ้างงาน ทำให้คนรุ่นใหม่ไม่กล้าก่อหนี้ผูกพันระยะยาว 30 ปี, เทรนด์ Generation Rent จากตลาดกำลังเปลี่ยนทิศทางจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ไปสู่การเช่าหรือซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานเน้นความยืดหยุ่นการใช้ชีวิต.!

ขณะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ตลาดคอนโดมิเนียม ถูกพยุงด้วยดีมานด์จากชาวต่างชาติ ที่มองว่า ประเทศไทย คือ Safe Haven (พื้นที่ปลอดภัยท่ามกลางความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์) กล่าวคือ กลุ่มตะวันออกกลาง หนีภัยสงครามมาพำนักในไทย

กลุ่มจีนและเมียนมา ยังคงมองหาที่พักอาศัย ที่มั่นคงและมีคุณภาพชีวิตที่ดี และกลุ่ม Ultra Wealth การดึงเศรษฐีระดับโลกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ผ่านการเช่าระยะยาว (Leasehold) 60 ปี เริ่มถูกผลักดันให้เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ปัจจัยสำคัญอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์ที่มีดีมานด์สูงสุดและฟื้นตัวได้เร็ว แต่กลับมีความเสี่ยงสูงสุดจากการกู้ไม่ผ่าน (Pre-post fail) และต้องสู้รบกับตลาด “บ้านมือสอง” ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด ส่วนราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ประสบปัญหา Over Supply อย่างชัดเจน ด้วยอัตราการดูดซับเพียง 1.5% หากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ ประเมินกันว่าอาจต้องใช้เวลาถึง 64 เดือน (หรือกว่า 5 ปี) กว่าจะระบายสต๊อกเดิมได้หมด

ทางออกของภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 คือการ “ลดขนาดและเน้นสภาพคล่อง” โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกชะลอการเปิดโครงการขนาดใหญ่และหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็ก “สร้างเร็ว ขายเร็ว จบเร็ว” เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนนานเกินไป

ขณะเดียวกันภาคเอกชนกำลังเร่งยื่นข้อเสนอต่าง ๆ ต่อรัฐบาล ทั้งการผ่อนปรนมาตรการ LTV และการขยายเพดานการถือครองของต่างชาติ เพื่อไม่ให้ธุรกิจที่เป็นกระดูกสันหลังของเศรษฐกิจไทยต้องแย่ไปมากกว่านี้ ทำให้ปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคองตัวให้รอด” ผ่านวิกฤตสภาพคล่องและการบริหารหนี้ เพื่อรอวันที่ดอกเบี้ยและกำลังซื้อ จะกลับมาสมดุลอีกครั้ง..!!??