“ทริสเรทติ้ง” อัพเครดิต ORI เป็น “BBB” สะท้อนรายได้-กำไรโตเกินคาด

ทริสเรทติ้ง เพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เป็นระดับ “BBB” จากเดิม “BBB-“ ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Positive” หรือ “บวก” ด้วย โดยอันดับเครดิตที่ปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนถึงรายได้และกำไรที่ดีกว่าประมาณการ

โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเติบโตขึ้นถึง 5 เท่า ซึ่งมากกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตด้วยกัน ในอนาคตทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้

นอกจากนี้อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่มีการปรับเพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง บริษัทเพิ่มสินค้าไปสู่ตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับบนและโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

อีกทั้งการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และหนี้ภาคครัวเรือนในระดับสูงที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าด้วย

สำหรับประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต ประกอบด้วย 1.) ผลการดำเนินงานที่ดีกว่าคาด โดยผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2561 สูงกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทในปี 2561 เพิ่มขึ้นเป็น 16,011 ล้านบาท จาก 9,347 ล้านบาทในปี 2560 และ 3,199 ล้านบาทในปี 2559 รายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากของบริษัทเนื่องจากการซื้อ บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียม “Park 24” ในปี 2560 ซึ่งยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากของโครงการ Park 24 จะช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ของบริษัทในปี 2562-2564

รสมทั้งความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับค่อนข้างสูง สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและการปรับราคาขายสินค้า อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัททรงตัวอยู่ที่ 26%-27% ในช่วงปี 2558-2560 อัตราส่วนนี้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 29.8% ในปี 2561 ขณะที่อัตราส่วนกำไรโดยเฉลี่ยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งจะอยู่ที่ประมาณ 15%-17% เท่านั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของ โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรได้เกินกว่า 20% ในช่วงปี 2562-2564

2.) ความสามารถในการแข่งขันปรับตัวดีขึ้น โดยทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้และยอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 9,193 ล้านบาทในปี 2559 เป็น 12,363 ล้านบาทในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็น 21,390 ล้านบาทในปี 2561 โดยยอดขายในปี 2561 ประกอบด้วยยอดขายในส่วนของบริษัทเอง 10,687 ล้านบาท และยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าอีกจำนวน 10,702 ล้านบาท

ทั้งนี้บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนธันวาคม 2561 ทั้งหมด 39 โครงการ ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 78,000 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 3 โครงการ คอนโดมิเนียม 31 โครงการ และคอนโดมิเนียมอีก 5 โครงการที่พัฒนาภายใต้การร่วมทุนในสัดส่วน 51:49 กับ Nomura Real Estate Development Co., Ltd. (NRED) โดยโครงการทั้งหมดมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 22,200 ล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าเหลือขายส่วนของบริษัทเองมูลค่า 16,200 ล้านบาทและส่วนของกิจการร่วมค้าอีกจำนวน 6,000 ล้านบาท

โดยจากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 13,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ซึ่งบริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากซึ่งจะช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ของบริษัทในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2561 มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนของบริษัทอยู่ที่ 18,551 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 10,000 ล้านบาทในปี 2562 ประมาณ 2,500 ล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 5,000 ล้านบาทในปี 2564 และส่วนที่เหลือในปี 2565 นอกจากนี้ กิจการร่วมค้ายังมีมูลค่ายอดขายอีกจำนวน 15,089 ล้านบาทซึ่งจะทยอยส่งมอบให้ลูกค้าในปี 2563 เป็นต้นไป

3.) การขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทำให้ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง โดยทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงต่อไปในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จากแผนธุรกิจ 5 ปีของบริษัท บริษัทมีแผนขยายการลงทุนทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ สำหรับแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้น บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่จากทั้งโครงการของบริษัทเองและภายใต้กิจการร่วมค้า รวมมูลค่าประมาณ 25,000-30,000 ล้านบาทต่อปี ซึ่งบริษัทต้องการให้สัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมีความสมดุลกัน

นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานอีกจำนวน 9 โครงการด้วยเงินลงทุนในปี 2562 ประมาณ 2,400 ล้านบาท ปี 2563 ประมาณ 2,000 ล้านบาท และปี 2564 ประมาณ 3,600 ล้านบาท ทริสเรทติ้งมองว่าการขยายสินค้าไปในตลาดบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นจะช่วยเติมเต็มสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทและช่วยให้บริษัทมีผลกำไรที่สม่ำเสมอในระยะยาว

ส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะเป็นการร่วมลงทุนในสัดส่วน 51:49 กับ NRED จำนวน 3 โครงการ ซึ่งการร่วมลงทุนนี้จะช่วยบรรเทาความต้องการเงินลงทุนได้ส่วนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงในช่วงระหว่างการลงทุน จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 60%-65% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าหรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8 เท่า

4.) เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่อาจทำให้ยอดขายชะลอตัว โดยทริสเรทติ้งคาดว่าการนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. นั้นจะส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะเริ่มบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางราย ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในระยะยาว โดยเกณฑ์ใหม่ที่นำมาใช้นี้จะช่วยลดการเก็งกำไรและเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงรอดูผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว โดยบริษัทอาจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหากเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญและทำให้มีสินค้าคงเหลือสะสมเพิ่มสูงขึ้น

5.) ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม

โดยบริษัทมีแผนในการขยายสินค้าที่อยู่อาศัยไปยังกลุ่มสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นภายใต้แรนด์ “Park Origin” ซึ่งจะช่วยลดอัตราการปฎิเสธการให้สินเชื่อจากธนาคารลง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงก็ยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการที่ขยายมาสู่ตลาดนี้มากขึ้นเช่นกัน ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังได้ขยายสินค้าไปในธุรกิจบ้านจัดสรรเพื่อเพิ่มฐานลูกค้าและเพิ่มความหลากหลายของสินค้าที่มีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า

6.) สภาพคล่องที่ค่อนข้างตึงตัว จากแผนขยายการลงทุนไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ บริษัทต้องเผชิญกับภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นหรือต้องหาผู้ร่วมลงทุนในบางโครงการ ทั้งนี้ เงินทุนที่บริษัทจะต้องใช้ประกอบด้วยภาระหนี้ที่ถึงกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 8,017 ล้านบาท (รวมเงินกู้ยืมโครงการ) ค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนประมาณ 2,000-2,500 ล้านบาทและเงินปันผลจ่ายอีกประมาณ 900-1,000 ล้านบาท

ขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 1,819 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 5,694 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2561 เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2,700 ล้านบาท ดังนั้น บริษัทจะต้องมีการกู้เงินใหม่เพื่อชำระหนี้บางส่วน อย่างไรก็ตาม จากการที่บริษัทมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนั้น บริษัทก็จะสามารถบริหารจัดการภาระหนี้เหล่านั้นได้

ทั้งนี้ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะอยู่ในระดับ 12%-15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับที่มากกว่า 4.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า

โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ อัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 เท่ากับ 1.4 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

ขณะที่สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้ 1.) บริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2562 รวมมูลค่า 26,000 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทเองมูลค่า 12,150 ล้านบาทและภายใต้โครงการร่วมทุนอีกจำนวน 7,500 ล้านบาท อีกทั้งเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 6,350 ล้านบาทอีกด้วย และในอนาคตบริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 26,000-28,000 ล้านบาทต่อปี

2.) รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 13,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในปี 2562 และปี 2563 รายได้ในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นเป็น 19,000 ล้านบาท เนื่องจากมีมูลค่ายอดขายจำนวนมากที่รอส่งมอบให้กับลูกค้า  3.) งบประมาณในการซื้อที่ดินอยู่ที่ประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า และ 4.) เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะอยู่ที่ประมาณ 2,000-2,500 ล้านบาทต่อปี

ส่วนแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาระดับผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ตามแผนการที่วางไว้ ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับที่ประมาณ 20%-25% แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นเพื่อสนับสนุนการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากก็ตาม และแม้จะมีแผนขยายธุรกิจเชิงรุก บริษัทก็ควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 60%-65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8 เท่า ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

โดยปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง โดยอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตได้ตามแผน โดยที่ยังสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 65% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก