เปิดกลยุทธ์ลงทุนกลุ่มอสังหาฯรายตัว โบรกฯชี้ใกล้ข้อสรุปมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นราคา

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจรวบรวมข้อมูลบทวิเคราะห์ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้นผู้ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากในวันนี้ (30 เม.ย.62) จะมีการนำเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่อการพิจารณาของครม. ซึ่งคาดว่าประเด็นดังกล่าวจะส่งผลต่อการเคลื่อนไหวของราคาหุ้นในกลุ่มดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ

ทั้งนี้ บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเปิดเผย เตรียมนำเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาฯต่อการพิจารณาของครม. ในวันพรุ่งนี้ (30 เม.ย.) แม้ยังไม่สามารถสรุปรายละเอียดชัดเจน แต่หากพิจารณาตามการนำเสนอผ่านสื่อต่าง ๆ พบว่ามีการกล่าวถึงมาตรการดังนี้

– ลดหย่อนภาษีให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท ตั้งแต่มาตรการผ่านความเห็นชอบจากครม. ไปจนถึงสิ้นปี 2562 โดยวงเงินลดหย่อนจะอยู่ที่ 1 แสนบาท ซึ่งภายใต้มาตรการดังกล่าว  จะทำให้ผู้ซื้อสามารถลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 2 หมื่นบาท/ราย

– การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ : ปกติจัดเก็บในอัตรา 2% ของราคาประเมินซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของราคาขาย แบ่งเป็นภาระของผู้ซื้อ และผู้ขาย ฝ่ายละ 1% โดยปกติค่าธรรมเนียมการโอนฯ เสียในอัตรา 1,000 บาท สำหรับราคาบ้าน 1 ล้านบาท และหากกำหนดราคาบ้านในราคา 5 ล้านบาท มีค่าธรรมเนียมการโอนฯ 5,000 บาท ปกติแบ่งคนละครึ่งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย กรณีนี้หากมีการปรับลดเหลือ 0.01% จะทำให้ผู้ซื้อประหยัดไปได้ 2,500 บาท

– การปรับลดค่าธรรมเนียมจดจำนอง : ปกติจัดเก็บจากผู้ซื้อบ้านในอัตรา 1% ของวงเงินที่ผู้ซื้อบ้านต้องการกู้จากสถาบันการเงิน โดยที่ฝ่ายผู้ประกอบการไม่มีภาระต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ดังนั้นหากปรับลดลงเหลือ 0.01% ผลประโยชน์ที่ได้ก็จะตกอยู่กับฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว หรือคิดเป็นประมาณ 4,750 บาท สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาท (อิง LTV คอนโดฯ 95% สำหรับบ้านหลังแรก)

ทั้งนี้ ภายใต้ตามมาตรการข้างต้นแล้ว หากพิจารณาการซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท จะส่งผลประโยชน์โดยตรงต่อผู้ซื้อที่สามารถลดค่าใช้จ่ายได้ทั้งสิ้น 27,250 บาท สำหรับประเด็นลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ฝ่ายวิจัยไม่ได้นำมาใช้ในครั้งนี้ เนื่องจากมองว่าการปรับลดภาษีดังกล่าวไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อโดยตรง ได้ประโยชน์เฉพาะผู้ขายอย่างเดียว (ปกติจัดเก็บ 3.3% ของราคาขายบ้าน)

โดยสรุปประเด็นเรื่องมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ น่าจะถูกนำมาเก็งกำไรในหุ้นอสังหาฯ ส่วนบริษัทไหนจะได้ประโยชน์มากน้อยเท่าใดอยู่ที่ขอบเขตของมาตรการ โดยหากครอบคลุมสินค้าที่ราคา 3-5 ล้านบาท สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษี กลุ่มผู้ได้ประโยชน์จะเป็นกลุ่มที่มีฐานสินค้าในกลุ่มนี้ ได้แก่ PSH, LPN, SPALI, QH เป็นต้น

ขณะที่หากมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ และจดจำนอง โดยไม่จำกัดราคาบ้าน กลุ่มที่ได้ประโยชน์ก็จะกระจายมากขึ้น เฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการที่มี Backlog สะสมอยู่ในระดับสูง เช่น PSH, SPALI, ORI, AP, SIRI และ ANAN เป็นต้น สำหรับหุ้นที่ฝ่ายวิจัยเลือกเป็น Top Pick ในกลุ่มฯ โดยใช้เกณฑ์ทั้ง Backlog ระดับสูง รวมถึงมีสต็อกบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย, ราคายังมี upside และ Div Yield สูงกว่า 6% ได้แก่ ORI ([email protected]), PSH ([email protected]) และ LH ([email protected])