LTV ยังกดดันอสังหาฯ

ลูบคมตลาดทุน : ธนะชัย ณ นคร

ครบ 14 เดือน (เริ่มใช้ 1 เม.ย. 62) ของการใช้มาตรการ LTV

หรือ การกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) ของการกู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่งและมือสอง (แบงก์ชาติอ้างว่าเพื่อสกัดการเก็งกำไรและหนี้เสียในกลุ่มแบงก์)

แม้ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะผ่อนปรนมาตรการ

ทว่า สถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ ดูจะยังไม่ได้ดีขึ้นมากนัก

ย้อนกลับไปดูเกณฑ์ LTV ของเดิมกันซักหน่อย

นั่นคือ เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก

บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 5%

บ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%

คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10%

คอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%

ส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 นั้น

บ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแห่งแรกมากกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 10%

บ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแห่งแรกน้อยกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20%

บ้านและคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%

และเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3

บ้านและคอนโดมิเนียมทุกระดับราคา ต้องวางเงินดาวน์ 30%

หลังเกณฑ์ LTV ที่ว่านี้มีผลบังคับใช้ ทำให้ยอดการปล่อยสินเชื่อของกลุ่มธนาคารวูบลงทันที

เช่นเดียวกับยอดขายบ้านและคอนโดฯ ลดลงอย่างมากเช่นกัน

นายแบงก์และแบงก์ชาติต่างพยายามที่จะให้แบงก์ชาติ “ผ่อนปรน” มาตรการ LTV เพื่อให้กลุ่มอสังหาฯ กลับมาพลิกฟื้นได้

กระทั่งในช่วงต้นปี 2563 (มกราคม)

แบงก์ชาติได้ปรับมาตรการ LTV ออกมา

เกณฑ์ใหม่คือ “บ้านหลังแรก” ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงเพดาน LTV 100% แต่กู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน

สำหรับบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10%

สัญญาที่ 2 บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10%

หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมกำหนด 3 ปี ธปท.ยังมองว่าไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV

สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2

แบงก์ชาติให้เหตุผลแบบนี้ครับ

จากข้อมูลมากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันที่มีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และ 2 ไม่ถึง 1 ปี

สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

แบงก์ยังได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท

รวมถึงกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เป็นการปรับน้ำหนักความเสี่ยงจาก 75% มาอยู่ที่ 35%

LTV ที่ถูกผ่อนปรนล่าสุด ทำให้ยอดขายบ้านและคอนโดฯ กระเตื้องขึ้นบ้าง

แต่ก็ยังไม่คล่องตัวเหมือนกับช่วงที่ไม่ได้มีมาตรการนี้กำหนดออกมา

บรรดานักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ต่างมองตรงกันว่ามาตรการ LTV ยังคือ “อุปสรรค” สำคัญ (การฟื้นตัว) ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ยิ่งมาเจอเรื่องสถานการณ์โควิด-19 ด้วย

เสมือนกับถูกกิน 2 เด้ง เลย

นับจากช่างประมาณกลางปี 2562 หรือการใช้มาตรการ LTV

ผ่านมาจนถึงล่าสุด (2 มิ.ย. 63) ราคาหุ้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัว (ตามยอดขายของที่อยู่อาศัย)

เช่น PSH ราคาหุ้นดิ่งลงมาถึง -45%

LH ปรับลงมา -32%, QH ร่วง- 26%, LPN วูบ -22% (ขึ้น XD วันนี้ 4 มิ.ย.), NOBLE ราคาลงมา -45%, ORI ราคาปรับลง -45% และ SC ราคาหุ้นร่วงลงมา -30%

หากมีการผ่อนปรน (เพิ่ม)

หรือยกเลิกมาตรการ LTV

นั่นเท่ากับว่า จะช่วยสนับสนุนยอดขายและการฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแข็งแกร่ง

แบงก์ชาติควรปล่อยให้ทุกอย่างเป็นไปตาม “กลไกการตลาด”