CGSI หั่นพรีเซล “กลุ่มอสังหา” ปี 68 เหลือ 2.1 แสนล้าน รับแรงกดดันแผ่นดินไหว-เศรษฐกิจชะลอ

บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI เปิดเผยบทวิเคราะห์วันนี้ (14 ก.ค.68) ประมาณการว่ายอดขายล่วงหน้าหรือ presales รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 10 ราย ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC จะลดลง 24.2% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 32.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเหลือเพียง 43,600 ล้านบาทในไตรมาส 2/2568 เนื่องจากยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 56.2% จากไตรมาสก่อน และ 59.6% จากปีก่อนหน้า สืบเนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 ซึ่งกระทบต่อความเชื่อมั่นและอุปสงค์ของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และระหว่างก่อสร้าง

ทั้งนี้ ยอดพรีเซลในไตรมาส 2/68 คาดว่าจะมีสัดส่วนเพียง 20.1% ของเป้าหมายทั้งปี ซึ่งนับเป็นระดับต่ำที่สุดของปีนี้ โดยมีบริษัทบางราย ได้แก่ AP, SIRI และ ORI ตัดสินใจเลื่อนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมจากไตรมาส 2 ไปเป็นช่วงครึ่งปีหลัง 2568 เนื่องจากภาวะตลาดอ่อนแรง

ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังมีสัญญาณบวก โดยคาดว่าพรีเซลไตรมาส 2/68 จะเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนเป็น 31,800 ล้านบาท แม้ลดลง 10% จากปีก่อนหน้า ส่วนหนึ่งได้รับอานิสงส์จากการเปิดตัวโครงการใหม่ มาตรการรัฐที่สนับสนุนการซื้ออสังหาฯ เช่น การผ่อนคลาย LTV ที่เริ่มมีผลเมื่อ 1 พฤษภาคม และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองสำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อ 22 เมษายนที่ผ่านมา

สำหรับภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 คาดว่ายอดพรีเซลรวมจะอยู่ที่ 101,200 ล้านบาท ลดลง 17.5% จากปีก่อน แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 9.1% จากปีก่อน และคอนโดมิเนียมลดลง 28.1% จากปีก่อน โดย SIRI เป็นบริษัทเดียวที่คาดว่าจะมียอดพรีเซลเติบโตในครึ่งปีแรก เพิ่มขึ้น 4.4% จากปีก่อน โดยเฉพาะยอดขายคอนโดมิเนียมที่ขยายตัว 38.1% จากปีก่อน จากโครงการใหม่ในพัทยาและภูเก็ต ขณะที่ผู้พัฒนารายอื่นมียอดขายลดลงจากความต้องการคอนโดฯ ที่ชะลอตัว

ดังนั้น จึงได้ปรับลดประมาณการยอดพรีเซลปี 2568 ลง 2.5% เหลือ 217,200 ล้านบาท โดยพรีเซลคอนโดฯ คาดว่าจะลดลงเนื่องจากผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและเหตุแผ่นดินไหว ส่วนพรีเซลแนวราบมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 3.4% จากปีก่อน ทั้งนี้ ยอดขายล่วงหน้าในครึ่งปีแรกคิดเป็น 46.6% ของเป้าทั้งปี โดยฝ่ายวิเคราะห์คาดว่าแนวโน้มครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ความต้องการคอนโดมิเนียมไฮไรซ์ที่ฟื้นตัว และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจลดลง

ฝ่ายวิเคราะห์ยังคงคำแนะนำ “Neutral” กลุ่มอสังหาฯ แม้แนวโน้มพรีเซล และกำไรปกติในปี 2568 อาจโตชะลอลง แต่ยังถือว่ามีการประเมินมูลค่าไม่แพง โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายที่ P/E ระดับ 5.9 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีถึง -2SD และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจอยู่ที่ 7.9-8.2% ในปี 2568-2569

สำหรับหุ้นเด่น (Top pick) ของกลุ่มเลือก AP, SIRI และ SPALI โดยมองว่า SIRI น่าจะ outperform คู่แข่งจากยอดพรีเซลที่แข็งแกร่งและมีอัตราผลตอบแทนจากปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนพอร์ตบ้านระดับกลางถึงไฮเอนด์สูง ราคายังไม่แพง ขณะที่ SPALI มีรายได้กระจายตัวดี โดยเฉพาะส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจในออสเตรเลียที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม CGSI เตือนว่า กลุ่มอสังหาฯ ยังมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคเผชิญความไม่แน่นอน เช่น นโยบายภาษีของสหรัฐฯ หรือยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ขณะที่ upside risk อาจมาจากการปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี ซึ่งอาจช่วยหนุนตลาดในระยะยาว