CGSI คงน้ำหนักลงทุน “หุ้นอสังหา” ชี้ปันผลปี 69 เด่นกว่า 6%

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI เปิดเผยบทวิเคราะห์แนวโน้มกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างอิงมุมมองจากผู้บริหารบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) ที่ประเมินว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีแนวโน้มที่จะทำผลงานได้ดีกว่าตลาด (Outperform) เนื่องจากประเทศไทยยังคงมีความน่าสนใจในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุน ทั้งจากการย้ายฐานการผลิตและการลงทุนใน Data Centre ขณะที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯ คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยจะยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 3,251 ไร่ในปี 2569 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดจองล่วงหน้าและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ

นอกจากนี้ CBRE ประเมินว่าตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยคาดว่าในปีนี้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวน 40,000 ยูนิต ทั้งในเขตเมือง ย่านกลางเมือง และชานเมือง ซึ่งจะขับเคลื่อนโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มเล็กๆ เป็นหลัก สำหรับโครงการในย่านกลางเมืองและชานเมืองส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์กลางการขนส่ง โรงพยาบาล และมหาวิทยาลัย ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี (Luxury) ที่เปิดใหม่จะเน้นความแตกต่าง การเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง และมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ส่งผลให้ราคาขายในปีนี้ทำสถิติใหม่สูงสุดที่ระดับ 360,000 บาทต่อตารางเมตร ในทางกลับกัน ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มชะลอตัวลง

โดยคาดว่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2569 จะลดลง 6.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เหลือเพียง 13,000 ยูนิต เนื่องจากอัตราการขายที่ลดลงทำให้มีสต็อกสะสมเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจึงหันมาเน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ขณะที่ตลาดบ้านมือสองกลับมาคึกคักมากขึ้น คิดเป็นสัดส่วนถึง 45% ของความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2569 นอกจากนี้ ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว CBRE มองว่ากลุ่มลักชัวรีจะเป็นกลุ่มที่ฟื้นตัวได้เร็วที่สุด เนื่องจากฐานลูกค้าหลักเป็นกลุ่มเจ้าของกิจการที่มีกำลังซื้อสูง เพียงแต่ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปจากภาวะขาดความเชื่อมั่น

สำหรับพื้นที่ค้าปลีก CBRE มีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากประเมินว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอีกกว่า 250,000 ตารางเมตรที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2569 ซึ่งถือเป็นสถิติสูงสุดในรอบ 10 ปีสำหรับพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และจากการที่อุปทานใหม่เติบโตเร็วกว่าความสามารถในการดูดซับของผู้เช่า จึงคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Occupancy Rate: OR) จะปรับตัวลดลงเหลือ 89% ในปี 2569 เมื่อเทียบกับระดับ 92.8% ในปี 2568

อย่างไรก็ตาม CBRE มีมุมมองเชิงบวกต่อตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้ เนื่องจากอุปทานใหม่จะลดลงเหลือ 90,000 ตารางเมตร จากระดับ 479,800 ตารางเมตรในปี 2568 โดยอาคารสำนักงานแห่งใหม่และอาคารที่ได้รับการปรับปรุงโฉมใหม่ จะเป็นปัจจัยหนุนให้อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น และคาดว่าอัตราค่าเช่าจะเริ่มทรงตัวได้ในปี 2569

ด้านฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ประเมินเพิ่มเติมถึงปัจจัยท้าทายว่า หากราคาน้ำมันดิบทรงตัวอยู่ในระดับ 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล อาจส่งผลกระทบต่อกำไรของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1-4% อันเนื่องมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น และยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Presales) ที่อาจชะลอตัวลงชั่วคราว

อย่างไรก็ดี กลุ่มคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากโครงการที่มีกำหนดก่อสร้างเสร็จในปี 2569 ได้มีการล็อกต้นทุนค่าก่อสร้างไว้ล่วงหน้าแล้ว ขณะที่ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะได้รับผลกระทบจากการเลื่อนการขายที่ดินออกไปชั่วคราว รวมถึงส่วนแบ่งกำไรที่ลดลงจากบริษัทร่วมในธุรกิจโรงไฟฟ้า

โดยคาดว่าปัจจัยดังกล่าวจะทำให้กำไรของ WHA ลดลง 1.4% และ AMATA ลดลง 3.2% ในปี 2569 ในส่วนของ CPN คาดว่าผลกระทบต่อกำไรสุทธิในปีนี้จะอยู่ในกรอบจำกัดเพียง 0.8-1.6% หากมีการปรับขึ้นอัตราค่าไฟฟ้า 5-10% ในช่วงเดือนพฤษภาคมถึงธันวาคม 2569

ทั้งนี้ ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังคงคำแนะนำ “คงน้ำหนักการลงทุน” (Neutral) ในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าความท้าทายด้านเศรษฐกิจมหภาคจะยังคงกดดันความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของหุ้นในกลุ่มนี้ยังคงมีความน่าสนใจ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 5.8-6.3% ในปี 2569-2570 สำหรับความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) อาจมาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ อาทิ การขยายตัวของ GDP ที่ล่าช้า มาตรการทางภาษีของสหรัฐอเมริกา และความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ ขณะที่ปัจจัยบวก (Upside Risk) อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 และความคืบหน้าของมาตรการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี