คัด 7 กอง REIT น่าเก็บ ปันผลสูง 8-9% ชู CPNREIT-WHAIR-AMATA หลบภัยสงคราม

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ท่ามกลางความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านที่ยังเป็นปัจจัยกดดันต่อภาคธุรกิจทั่วโลก บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ KGI ประเมินว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT บางกลุ่มยังมีความน่าสนใจ จากฐานรายได้ที่มีเสถียรภาพ คุณภาพสินทรัพย์ที่แข็งแกร่ง และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่อยู่ในระดับสูง

โดย KGI ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ความเสี่ยงทางธุรกิจจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านที่ยังดำเนินอยู่ หลังสถานการณ์ยกระดับขึ้นตั้งแต่ช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ได้ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจทั่วโลกอย่างมีนัยสำคัญ โดยจนถึงช่วงปลายเดือนเมษายน 2569 สถานการณ์ยังคงมีความไม่แน่นอน แม้จะมีการหยุดยิงชั่วคราว แต่ยังถือว่าเปราะบาง

ทั้งนี้ ความขัดแย้งดังกล่าวส่งผลกระทบต่อหลายอุตสาหกรรมสำคัญ อาทิ ราคาพลังงานและสินค้าโภคภัณฑ์ที่ปรับตัวสูงขึ้น ภาคการบินและการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงความเสี่ยงที่ห่วงโซ่อุปทานด้านเวชภัณฑ์อาจเกิดภาวะสะดุด

KGI ประเมินว่า ธุรกิจแต่ละกลุ่มจะเผชิญสภาวะแวดล้อมที่แตกต่างกัน โดยบางกลุ่มยังน่าติดตาม หากสถานการณ์เชิงลบสามารถพลิกกลับเป็นบวกได้ในระยะถัดไป อย่างไรก็ตาม ภาพรวมปัจจุบันยังคาดการณ์ได้ยาก เนื่องจากความผันผวนอยู่ในระดับสูงตั้งแต่เดือนมีนาคม 2569 เป็นต้นมา

สำหรับกลุ่มที่น่าสนใจ ได้แก่ กอง REIT ด้านค้าปลีก ซึ่งยังต้องเผชิญอุปทานใหม่ในตลาด โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกใหม่ราว 1.3 ล้านตารางเมตร ซึ่งอาจกดดันอัตราการเช่าในบางทำเล อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์การลงทุนควรเน้นกองทุนที่มีสินทรัพย์ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือทำเลท่องเที่ยวหลัก ซึ่งมีโอกาสได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ

ขณะที่ กอง REIT ด้านโรงแรมและโรงพยาบาล ยังได้รับปัจจัยสนับสนุนจากภาคการท่องเที่ยว โดยคาดว่ารายได้ต่อห้องต่อคืน หรือ RevPAR ในปีนี้จะเติบโตประมาณ 3-4% แม้การแข่งขันในกลุ่มโรงแรมระดับบนจะเพิ่มขึ้นจากอุปทานใหม่ก็ตาม โดยกองทุนที่มีจุดเด่นในตลาด MICE ได้แก่ การประชุม การท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล การสัมมนา และนิทรรศการ รวมถึงสถานที่จัดงานบันเทิง มีโอกาสได้รับประโยชน์จากการกลับมาของอีเวนต์ขนาดใหญ่

ส่วน กอง REIT ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ยังเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้ม outperform โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมที่รองรับห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า หรือ EV และคลังสินค้าแบบพร้อมใช้ หรือ ready-built warehouse ที่มีอัตราพื้นที่ว่างในระดับต่ำ

สำหรับแนวโน้มธุรกิจของ ALLY ในปี 2569 KGI ระบุว่า กองทุนยังมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องในธุรกิจ Lifestyle Malls และ Retail จากแรงหนุนของการบริโภคภายในประเทศ โดยโครงการสำคัญอย่าง CDC และ The Crystal ยังสามารถรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูงได้ ขณะที่ฝ่ายบริหารยังให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง และการบริหารต้นทุนพลังงาน เพื่อรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานสุทธิ หรือ net operating margin

นอกจากนี้ ALLY ยังมีจุดเด่นจากคุณภาพสินทรัพย์และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อหน่วย หรือ DPU yield ที่คาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 8-9% ต่อปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันสำคัญยังอยู่ที่อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ซึ่งอาจจำกัดความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่าในบางทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ชานเมือง

ด้านคำแนะนำการลงทุน KGI คาดว่ากองทุน REIT ที่เกี่ยวข้องยังมีศักยภาพรักษาระดับ dividend yield ปี 2569 ในระดับที่น่าสนใจ จากเสถียรภาพของกำไรและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง อีกทั้งยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อทิศทาง bond yields ที่ประเมินว่าใกล้เข้าสู่จุดสูงสุดแล้ว

ดังนั้น KGI ยังคงแนะนำลงทุนในกองทุน REIT ระดับแนวหน้า ได้แก่ CPNREIT, WHAIR และ AMATAR ขณะที่กองทุนเด่นระดับรอง ได้แก่ ALLY, GROREIT, LHHOTEL และ PROSPECT ซึ่งยังมีความน่าสนใจในเชิงผลตอบแทนจากเงินปันผลและคุณภาพสินทรัพย์ในระยะกลางถึงยาว