แนวรถไฟฟ้าเขย่าราคาที่ดิน! “สมุทรปราการ–บางปู” ไตรมาส 2 พุ่งเฉียด 40%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (29 ก.ค.68) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยบทวิเคราะห์เรื่อง “ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 2 ปี 2568” พบว่า ดัชนีล่าสุดอยู่ที่ 415.20 จุด เพิ่มขึ้น 4.30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 4.10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

REIC มองว่า การปรับลดลงเมื่อเทียบรายไตรมาส สะท้อนภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง ซึ่งได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ที่กระทบต่อเศรษฐกิจโลกและไทย ขณะเดียวกัน การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 “ยิ่งเพิ่มความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต” ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการตัดสินใจสะสมที่ดิน (Land Bank)

นอกจากนี้ ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เพิ่มต้นทุนการถือครอง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบ สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ทำให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นแรง โดยเฉพาะในบริเวณเมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ ที่ราคาพุ่งขึ้นถึง 39.60% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เช่นเดียวกับที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทั้งช่วงสมุทรปราการ–บางปู และ แบริ่ง–สมุทรปราการ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 39.60% เช่นกัน

สำหรับ 5 ทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาส 2/2568 ได้แก่

1. ที่ดินในเมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ ราคาพุ่งขึ้น 39.60% จากการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมือง และการเดินทางที่สะดวกเข้าสู่ใจกลางเมืองและพื้นที่ EEC
2. ที่ดินในเขตบางกรวย–บางใหญ่–บางบัวทอง–ไทรน้อย ราคาปรับเพิ่มขึ้น 38.00%
3. นครปฐม ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.50%
4. บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธง ราคาปรับเพิ่ม 15.40%
5. ราษฎร์บูรณะ–บางขุนเทียน–ทุ่งครุ–บางบอน–จอมทอง ราคาขยับขึ้น 11.00%

“การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 5 อันดับแรก ได้สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ประกอบกับราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และสามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้

ขณะที่ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนามีจำนวนจำกัด จึงทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่มีมูลค่าสูง โดยช่วงที่ผ่านมา มีการก่อสร้างโครงการ Mixed-use ตลอดแนวรถไฟฟ้าหลายโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเปล่า (Land Bank) ชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์และรอจังหวะที่ตลาดกลับมาเอื้อต่อการลงทุน” REIC ระบุ

สำหรับราคาที่ดินเปล่า 5 เส้นทาง ตามแนวรถไฟฟ้าพุ่งแรงที่สุด

1. รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 331.1 จุด และ 326.3 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน 39.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
2. รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 489.4 จุดโดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในพื้นที่เมืองนนทบุรี บางบัวทอง และบางใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
3. รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 470.1 จุดโดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระโขนง วัฒนา และบางนา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
4. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 424.5 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในพื้นที่วังทองหลาง และสวนหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

5. รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง)

รถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 603.0 จุด และ 593.6 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันคือ 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพื้นที่วัฒนาและห้วยขวางเป็นจุดที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

ทั้งนี้ REIC ระบุว่า แนวโน้มราคาที่ดินในช่วงครึ่งปีหลัง ยังขึ้นอยู่กับความชัดเจนของผังเมืองใหม่และทิศทางเศรษฐกิจโลก โดยทำเลปริมณฑลและแนวรถไฟฟ้ายังมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่อง หากโครงการโครงสร้างพื้นฐานเดินหน้าตามแผน