ธอส. เตือนคอนโดล้นตลาด! กำลังซื้อทรุด โบรกชี้ AP แกร่งสวนตลาด เป้า 9.30 บาท

นายมหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวสูง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงต้องเผชิญหน้ากับปัญหาภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) หรืออุปทานล้นตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้มีสินค้าเหลือขาย (สต๊อก) สะสมอยู่จำนวนมาก

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ โดยเฉพาะบ้านมือสองสามารถระบายออกได้ดีกว่าตลาดบ้านมือหนึ่งอย่างเห็นได้ชัดเจน เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และสต๊อกบ้านมือหนึ่งระบายได้ช้า สะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอและยังไม่ฟื้นตัว ทำให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหันมาพึ่งพาตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะมีระดับราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่ง

ขณะเดียวกัน การคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง โดยมีแนวโน้มอนุมัติสินเชื่อให้แก่ลูกค้าที่ขอกู้ซื้อบ้านมือสองได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีราคาต่ำกว่า เมื่อเทียบกับการอนุมัติสินเชื่อให้แก่ลูกค้าที่ขอกู้ซื้อบ้านมือหนึ่งซึ่งมีราคาสูงกว่า แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการเข้ามากระตุ้นยอดขายในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ตาม

นายมหัทธนะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัวในระดับสูง ส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งแนวสูงและแนวราบในช่วงที่ผ่านมากว่า 60% ส่วนใหญ่ตกเป็นของกลุ่มบ้านมือสอง

ส่วนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างจังหวัดยังคงเผชิญกับความยากลำบาก และค่อนข้างเหนื่อย

อย่างไรก็ตาม ธอส. ได้บูรณาการความร่วมมือกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้ารายย่อย ผู้เช่า และผู้ประกอบการรายย่อย ซึ่งจะทำให้การพิจารณาปล่อยสินเชื่อมีความคล่องตัวมากขึ้น และช่วยดูดซับรวมถึงช่วยเร่งการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี

นายสิรวิชญ์ ประเสริฐวรกุล, CISA นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ “ข่าวหุ้นธุรกิจ” ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเติบโตขึ้นอยู่กับฐานลูกค้าเป็นสำคัญ โดยกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ซื้อในราคาตารางเมตรละ 150,000–200,000 บาทขึ้นไปยังมีกำลังซื้อที่ดีมาก ส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด และแทบไม่มีปัญหาเรื่องการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ขณะที่กลุ่มระดับกลางถึงล่างที่ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยพบอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงถึง 60–70% แต่ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรก หรือกลุ่มที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท เป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยพยุงตลาดได้

ด้านเทรนด์ตลาดบ้านมือสองที่โอนกรรมสิทธิ์ได้ดีนั้น มองว่าเป็นตลกร้ายที่สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อภาพรวมในประเทศอ่อนแอ จนทำให้ความสนใจในบ้านมือหนึ่งลดลง ส่วนพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่หันไปประมูลบ้านมือสองหรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน หรือผู้ที่ผ่อนไม่ไหว เนื่องจากได้ต้นทุนที่ต่ำกว่ามาก แล้วนำส่วนต่างของราคามาปรับปรุงพื้นที่ภายในให้ตอบโจทย์การใช้งานตามฟังก์ชันที่ต้องการ

ดังนั้น หุ้นเด่นที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เนื่องจากมีฐานะเป็นผู้นำตลาด มีการกระจายตัวครอบคลุมทั้งโครงการแนวราบและโครงการแนวสูง บวกกับมียอดขายรอโอน (Backlog) ลากยาวไปถึงปี 2570 และผลการดำเนินงานในไตรมาส 4/2569 มีแนวโน้มเติบโตดี ดังนั้นแนะนำ “ซื้อ” และให้ราคาเป้าหมายที่ 9.30 บาท