ก.ล.ต. เปิดเฮียริ่ง! คลายล็อก REIT เพิ่มเพดานกู้ เสริม ICR–DSCR คุมความเสี่ยง

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการปรับปรุงหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (กอง Infra) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Trust) และ REIT มาโดยตลอด เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวการณ์ปัจจุบัน ในครั้งนี้ ก.ล.ต.

โดยมีแนวคิดปรับปรุงหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกู้ยืมเงินของ REIT ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมมากขึ้น รวมทั้งลดภาระต้นทุนให้กับภาคธุรกิจโดยยังคงมีกลไกที่ช่วยดูแลการกู้ยืมเงินของ REIT และมีการเปิดเผยข้อมูลที่ครบถ้วนเพียงพอเพื่อประกอบการตัดสินใจของผู้ลงทุน พร้อมกับปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดหาผลประโยชน์ของ REIT ให้มีความชัดเจนมากขึ้น โดยมีสาระสำคัญ ดังนี้

(1) ปรับปรุงอัตราส่วนการกู้ยืมเงิน โดยให้ REIT สามารถกู้ยืมเงินได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของมูลค่าทรัพย์สินรวม (Total Asset Value : TAV) หากมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio : ICR) ไม่น้อยกว่า 2 เท่า* โดยยังคงเพดานการกู้ยืมพื้นฐานไว้ที่ร้อยละ 35 ของ TAV เช่นเดิม จากเดิมในกรณีที่ REIT มีอันดับความน่าเชื่อถือ (credit rating) ในอันดับที่สามารถลงทุนได้ (investment grade) จะสามารถกู้ยืมเงินได้ ไม่เกินร้อยละ 60 ของ TAV เพื่อลดการพึ่งพา credit rating เพียงอย่างเดียว และสะท้อนฐานะความสามารถในการกู้ยืมเงินที่แท้จริงมากขึ้น

(2) กำหนดให้ REIT เปิดเผยอัตราส่วนทางการเงินที่มีนัยสำคัญเพิ่มเติม เช่น อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย และอัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (Debt Service Coverage Ratio : DSCR) ในแบบ 56-REIT1 และแบบ 56-REIT2 (รายงานประจำปี) และในกรณีที่มีการกู้ยืมเกินร้อยละ 35 ของ TAV ต้องเปิดเผยข้อมูลอัตราส่วนทางการเงินที่มีนัยสำคัญดังกล่าวผ่านระบบของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง หากไม่สามารถรักษา ICR ตามเกณฑ์ได้ ต้องรายงานความเสี่ยง แผนแก้ไข และความคืบหน้าต่อผู้ลงทุนควบคู่กับการนำส่งงบการเงินด้วย

นอกจากนี้ ในกรณีเสนอขายหน่วยทรัสต์ใหม่ที่มีการกู้ยืมเกินร้อยละ 35 ของ TAV ต้องเปิดเผยประมาณการ ICR และการวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยสำคัญในเอกสารเสนอขายด้วย

(3) ปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดหาผลประโยชน์ของ REIT ให้มีความชัดเจนมากขึ้นและสอดคล้องกับหลักเกณฑ์หุ้น IPO โดยห้ามไม่ให้ REIT ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้เช่าที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าเกี่ยวข้องกับการกระทำผิดกฎหมายร้ายแรง ทั้งกฎหมายไทยและกฎหมายต่างประเทศ เช่น การค้ามนุษย์ การผลิตหรือจำหน่ายยาเสพติด หรือการฟอกเงิน รวมทั้งธุรกิจที่มีการดำเนินงานที่อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อ REIT เพื่อเป็นการยกระดับมาตรฐานธรรมาภิบาลและการบริหารความเสี่ยงในระยะยาวของธุรกิจ REIT