CGSI ชี้ “อสังหา” ฟื้น หลังพรีเซลไตรมาส 3 พุ่ง 25% จับตา Q4 ทำสถิติสูงสุด

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI เปิดเผยบทวิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ยอดขายรอบจอง (Presales) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในขอบเขตการศึกษาจำนวน 9 บริษัท ได้แก่ เอพี (AP), แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH), แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH), ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH), ศุภาลัย (SPALI), แสนสิริ (SIRI), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) และ เอสซี แอสเสท (SC) คาดว่าจะมียอด Presales ไตรมาส 3/2568 รวม 53,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.1% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 7.8% จากปีก่อน

แรงหนุนสำคัญมาจากยอด Presales คอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้นถึง 100.3% จากไตรมาสก่อน แม้ยังลดลง 8.6% จากปีก่อนหน้า โดยเป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากและการเร่งขายสต็อกคอนโดฯ หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวปลายเดือนมีนาคม ทั้งนี้คอนโดมิเนียมเปิดตัวในไตรมาสดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี อัตราขายเฉลี่ยสูงถึง 39% ณ วันที่ 30 กันยายน 2568

ขณะที่ยอด Presales บ้านแนวราบลดลง 1.5% จากไตรมาสก่อน และ 7.2% จากปีก่อน อยู่ที่ 30,960 ล้านบาท สะท้อนอุปสงค์ที่ชะลอตัวและการแข่งขันรุนแรง โดยเฉพาะในตลาดระดับลักชัวรีที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและระยะเวลาการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่นานขึ้น

สำหรับงวด 9 เดือนแรกของปี 2568 คาดยอด Presales รวมกลุ่มอสังหาฯ ลดลง 12.7% จากปีก่อน อยู่ที่ 149,800 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบลดลง 8.0% และคอนโดมิเนียมลดลง 19.3% โดย SIRI และ SPALI เป็นสองบริษัทที่มีแนวโน้ม Presales เติบโตสูงสุดที่ 6.0% และ 2.0% ตามลำดับ จากผลตอบรับโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ที่แข็งแกร่ง ส่วน AP มี Presales บ้านแนวราบเติบโต 11.2% จากปีก่อน

โดย CGSI ปรับเพิ่มประมาณการ Presales ปี 2568 ขึ้นอีก 1.0% เป็น 209,600 ล้านบาท หลังยอดขายคอนโดฯ สูงกว่าคาด โดย Presales ในช่วง 9 เดือนแรกคิดเป็น 71.4% ของประมาณการใหม่ และ 59.7% ของเป้าหมายรวมของบริษัท

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4/2568 CGSI คาดยอด Presales กลุ่มอสังหาฯ จะอยู่ที่ 59,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.4% จากไตรมาสก่อน และ 16.2% จากปีก่อน ซึ่งจะเป็นระดับสูงสุดของปี โดยได้แรงหนุนจากการเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 102,800 ล้านบาท การจัดแคมเปญการตลาดเชิงรุก และแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในเดือนธันวาคม โดยคาดว่า AP, LH, ORI และ SC จะมียอด Presales เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ยอด Presales ทั้งปี 2568 น่าจะลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม ราว 6% จากปีก่อน จากอุปสงค์ที่อ่อนตัวในตลาดคอนโดฯ และแนวราบ โดยคาดว่าคอนโดฯ จะลดลง 11.1% และบ้านแนวราบลดลง 2.4% ทั้งนี้ CGSI มองว่า AP, SPALI และ SIRI จะเป็นบริษัทที่เติบโตโดดเด่นกว่าคู่แข่ง (Outperform) โดยมีอัตราเติบโตของ Presales ที่ 3.1%, 8.4% และ 6.1% ตามลำดับ

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI แนะนำ “คงน้ำหนักการลงทุน” หรือ Neutral ต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการเติบโตของ Presales และกำไรปกติปี 2568 น่าจะชะลอตัว แม้ยังมีความน่าสนใจจากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 6.2-6.6% ในปี 2568-2569 โดยกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายที่ค่า P/E เพียง 7.3 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะ 5 ปีถึง -1.37 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (SD) ทั้งนี้ AP และ SIRI ถูกยกให้เป็นหุ้นเด่น (Top Pick) โดย SIRI มี Presales สูงสุดในกลุ่มและอัตราปันผลโดดเด่น ส่วน AP มีฐานรายได้จากโครงการระดับกลางหนุนการเติบโตต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง

ทั้งนี้ CGSI ระบุว่าความเสี่ยงด้านลบ (Downside Risk) อาจเกิดจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค การบังคับใช้มาตรการภาษีของสหรัฐ และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ขณะที่ปัจจัยบวก (Upside Risk) มาจากโอกาสในการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายสิทธิ์เช่าที่ดินเป็น 99 ปี