QHHRREIT เพิ่มทุนซื้อสินทรัพย์ “เซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม” ยีลด์ปีแรกพุ่ง 10.8%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ หรือ QHHRREIT (กองทรัสต์ฯ) เดินหน้าเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 2 ในโครงการ ‘เซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม’ ตอกย้ำความเป็นผู้นำการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บนทำเลศักยภาพสูงสุด (Super Prime CBD) ใจกลางกรุงเทพฯ ชูอัตราเข้าพักงวด 9 เดือนปี 2568 แข็งแกร่ง 91.2% มั่นใจสร้างผลตอบแทนมั่นคงระยะยาว

โดยประมาณการเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรกหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 จะไม่ต่ำกว่า 10.8%  และเตรียมประกาศราคาเสนอขายสูงสุดหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2569 ผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 6.70 บาทต่อหน่วย เปิดโอกาสให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมและประชาชนทั่วไปจองซื้อพร้อมกันวันที่ 23 – 27 กุมภาพันธ์นี้

นายมนรัฐ ผดุงสิทธิ์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ เปิดเผยว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยกำลังเข้าสู่รอบการเติบโตครั้งใหม่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครซึ่งยังคงติดอันดับเมืองท่องเที่ยวชั้นนำของโลกอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับข้อมูลที่สะท้อนจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยฟื้นตัวใกล้ระดับก่อนโควิด

ประกอบกับการพัฒนาย่านราชประสงค์–ชิดลม ซึ่งกำลังก้าวขึ้นสู่การเป็น “World-class Shopping Destination” อย่างเต็มรูปแบบ ส่งผลให้ดีมานด์ด้านที่พักในย่านดังกล่าวปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับบนในย่านใจกลางเมือง ปรับขึ้นมาอยู่ในช่วงประมาณ 75–85% ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ย (Average Daily Rate: ADR) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอัตรา เลขสองหลักต่อปี ตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อและนักท่องเที่ยวคุณภาพ

ปัจจัยดังกล่าวส่งผลบวกโดยตรงต่อผลการดำเนินงานของสินทรัพย์โรงแรมในพอร์ตของกองทรัสต์ฯ ทั้งในด้านรายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ซึ่งเป็นฐานสำคัญในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์

ขณะเดียวกัน จังหวะเวลาของการเข้าลงทุนในช่วงนี้ถือว่าได้เปรียบอย่างมาก เนื่องจากเป็นช่วง วัฏจักรดอกเบี้ยขาลง (Interest Rate Downcycle) โดยอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มปรับลดลงต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในส่วนของวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่จะนำมาใช้ในการลงทุนเพิ่มเติม

การลดลงของต้นทุนดอกเบี้ยดังกล่าว ช่วยเพิ่มส่วนต่างกำไร (Margin) และกระแสเงินสดสุทธิ ซึ่งจะสนับสนุนความสามารถในการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระดับที่เหมาะสมและสม่ำเสมอในระยะยาว

นายมนรัฐกล่าวเพิ่มเติมว่า ในระยะถัดไป หัวใจสำคัญของการบริหารกองทรัสต์ฯ คือการ บริหารจัดการเชิงรุก (Active Management) ทั้งในด้านการควบคุมต้นทุน การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการคัดเลือกการลงทุนใหม่ เพื่อผลักดันการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ (Asset Growth) และสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้แก่ผู้ลงทุน ภายใต้สภาพแวดล้อมเศรษฐกิจและการเงินที่เอื้ออำนวยมากขึ้น

นายสุขวัฒก์ ภวสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ กล่าวว่า QHHRREIT มุ่งเน้นการลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพสูงบนทำเล Super Prime Location ปัจจุบันมีทรัพย์สินหลัก 4 แห่ง ได้แก่ โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส ประตูน้ำ, โครงการเซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 10, โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส สีลม และโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม สำหรับการเข้าลงทุนเพิ่มเติมใน “โครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม” ครั้งนี้ เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารต่อเนื่องระยะยาวถึง 30 ปี (1 มิถุนายน 2569 – 31 พฤษภาคม 2599)

โดยมีจุดเด่นได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ (Strategic Super Prime Location) โดยโครงการตั้งอยู่บนถนนหลังสวน เขตปทุมวัน ซึ่งเป็นทำเลที่มีมูลค่าที่ดินสูงมากและหาไม่ได้อีกแล้ว ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ชิดลม และสวนลุมพินี แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกระดับ World-class จึงเป็นที่ต้องการสูงมากสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ

2) ทรัพย์สินมีคุณภาพสูง (High Asset Quality) อาคารสูง 24 ชั้น จำนวน 178 ห้องพัก พร้อมที่จอดรถสูงถึง 82 คัน มีพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 22,360 ตารางเมตร ให้บริการห้องพักหลากหลายรูปแบบตั้งแต่แบบ Studio ไปจนถึงแบบ 3 ห้องนอน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ห้องเด็กเล่น ห้องอาหาร Blue Spice ห้องออกกำลังกาย ห้องสันนทนาการ และห้องประชุม เป็นต้น ซึ่งได้รับการดูแลรักษาและปรับปรุงให้ทันสมัยอยู่เสมอ

3) ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง (Proven Performance) ทรัพย์สินมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นโดยในงวด 9 เดือนแรกของปี 2568 อัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate) พุ่งสูงถึง 91.2% เพิ่มขึ้นจาก 90.0% ในปี 2567 สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความต้องการเข้าพักอย่างแท้จริง

4) โครงสร้างรายได้ที่มั่นคง (Secure Structure) การลงทุนครั้งนี้มีการวางโครงสร้างผลประโยชน์ที่สร้างความมั่นคงและโอกาสเติบโต โดยกองทรัสต์ฯ จะได้รับค่าเช่าคงที่ (Fixed Rental) ประมาณ 51.32 ล้านบาทต่อปี พร้อมปรับเพิ่มขึ้น 2% ทุก 3 ปี และยังได้รับค่าเช่าผันแปร (Variable Rental) อีก 90% ของกำไรสุทธิหลังหักค่าเช่าคงที่ ทำให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รับประโยชน์เต็มที่จากการเติบโตของผลประกอบการ

นางมัลลิกา ทัศนนิพันธ์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 10 และโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ในฐานะผู้บริหารโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ กล่าวว่า โครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ถือเป็นทรัพย์สินคุณภาพที่เปรียบได้กับเพชรยอดมงกุฎบนถนนหลังสวน ย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) ที่รายล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าชั้นนำและอาคารสำนักงานเกรดเอ บริหารงานภายใต้แบรนด์ ‘เซนเตอร์ พอยต์’ (Centre Point)

โดยบริษัท คิว.เอช.อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (QHI) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่มีประสบการณ์กว่า 30 ปี ในธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ประกอบกับการปรับโฉมภาพลักษณ์ (Rebranding) และการยกระดับบริการอย่างต่อเนื่อง ทำให้โครงการมีความทันสมัยและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัยทั้งชาวไทยและต่างชาติได้อย่างสมบูรณ์แบบ

นางมัลลิกา กล่าวต่อว่า ด้วยประสบการณ์ด้านการตลาดและการบริหารโรงแรมที่สั่งสมมาอย่างยาวนาน ทำให้กลุ่มเซนเตอร์ พอยต์มีความเข้าใจพฤติกรรมผู้เข้าพักอย่างลึกซึ้ง ส่งผลให้ปัจจุบันมีสัดส่วนลูกค้าที่กลับมาใช้บริการซ้ำ (Repeat Customer) มากกว่า 30% ซึ่งถือเป็นฐานรายได้ที่มีคุณภาพและมีความยั่งยืนในระยะยาว

ขณะเดียวกัน กลุ่มโรงแรมให้ความสำคัญกับการดำเนินงานแบบ Data-driven โดยนำข้อมูลทั้งด้านลูกค้าและข้อมูลภายในมาใช้วิเคราะห์และพัฒนาการให้บริการอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการบริหารรายได้และการตั้งราคา ทำให้สามารถปรับตัวตามสภาวะตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สำหรับโครงสร้างลูกค้า ปัจจุบันกลุ่มครอบครัว (Family : FAM) มีสัดส่วนสูงถึงประมาณ 40–50% ของผู้เข้าพักทั้งหมด ขณะที่กลุ่ม Medical Tourism มีสัดส่วนราว 10% โดยเป็นกลุ่มที่มีระยะเวลาพำนักยาวตั้งแต่ 1–3 สัปดาห์ ส่งผลให้มีการใช้จ่ายต่อทริปสูงกว่านักท่องเที่ยวทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับนักท่องเที่ยวทั่วไปที่มีระยะเข้าพักเฉลี่ยเพียง 2–3 คืน หรือคิดเป็นการใช้จ่ายต่อทริปสูงกว่าประมาณ 2 เท่า

สำหรับภาพรวมอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยในปีนี้ นางมัลลิกา คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะอยู่ที่ประมาณ 34 ล้านคน เพิ่มขึ้นราว 4% จากปีก่อนที่มีจำนวนประมาณ 32.9–33 ล้านคน โดยภาครัฐยังคงมุ่งเน้นการดึงดูดนักท่องเที่ยวคุณภาพ เพื่อเพิ่มการใช้จ่ายต่อหัว (Spending per Trip) ซึ่งจะช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการสามารถปรับอัตราค่าบริการและยกระดับรายได้ในระยะยาว

นางมัลลิกา กล่าวทิ้งท้ายว่า ความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวมีความเชื่อมโยงกับเสถียรภาพทางการเมือง หากบรรยากาศการเมืองมีความนิ่ง จะช่วยเสริมความมั่นใจในการเดินทางและการใช้จ่าย ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยในระยะถัดไป

นอกจากนี้ ในบางช่วงของปี โดยเฉพาะช่วงกลางปี จะมีกลุ่มลูกค้าจากตะวันออกกลางเดินทางเข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่องทุกปี และมีลักษณะการเข้าพักระยะยาว ซึ่งช่วยสนับสนุนอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และรายได้โดยรวมของโรงแรม

นางสาวรพีพรรณ บุณยรักษ์ Department Head, Product Distribution and Development ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่าย กล่าวว่า การเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นจังหวะที่ดีเนื่องจากทรัพย์สินตั้งอยู่บนทำเลที่หาได้ยากและมีราคาเสนอขายที่น่าสนใจ โดยกองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนในมูลค่าไม่เกิน 1,233.50 ล้านบาท ซึ่ง ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดถึงประมาณ 6.1% ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีส่วนลด (Discount) ตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุน

สำหรับโครงสร้างการระดมทุน จะมาจากการออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 69.0 ล้านหน่วย ควบคู่กับการกู้ยืมเงินระยะยาวไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ซึ่งจากการคำนวณตามสถานการณ์สมมติ คาดว่า ประมาณการเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนในปีแรกจะไม่ต่ำกว่า 10.8% (อ้างอิงช่วง 1 มิ.ย. 69 – 30 พ.ค. 70 ที่ราคาเสนอขาย 6.70 บาท) ซึ่งถือว่าสูงโดดเด่นเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรหรือเงินฝากในปัจจุบัน

ทั้งนี้ กองทรัสต์ฯ จะประกาศราคาเสนอขายสูงสุดภายในวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2569 และเปิดให้ผู้ถือหน่วยเดิมและประชาชนทั่วไปจองซื้อพร้อมกันในวันที่ 23 – 27 กุมภาพันธ์ 2569 ผ่านธนาคารไทยพาณิชย์ทุกสาขา หรือแอป SCB EASY โดยหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาจองซื้อ กองทรัสต์ฯ จะดำเนินการคืนเงินส่วนต่างให้แก่ผู้จองซื้อทุกราย