“บล.เมย์แบงก์” แนะ “ซื้อ” CPN เป้า 77 บ. ลุ้นกำไร Q4 นิวไฮ 5.5 พันล้านบาท

บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุประเมินว่า บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” พร้อมราคาเป้าหมาย 77.00 บาท อิงวิธีประเมินมูลค่ารวมของแต่ละธุรกิจ (Sum of the Parts: SoTP) ณ สิ้นปี 2570 จากแนวโน้มผลประกอบการที่เติบโตต่อเนื่อง โดยคาดกำไรปกติในไตรมาส 4/2569 ทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 5.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 12% จากไตรมาสก่อน

สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3/2569 CPN มีกำไรปกติ 4.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 4% จากไตรมาสก่อน สูงกว่าประมาณการของเมย์แบงก์และค่าเฉลี่ยนักวิเคราะห์ (Bloomberg Consensus) ราว 4% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้ (SG&A) ที่ต่ำกว่าคาด รวมถึงส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่สูงกว่าประมาณการ

ทั้งนี้ กำไรปกติที่เติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนเป็นผลจากรายได้รวมเพิ่มขึ้น 8% อัตรากำไรขั้นต้นขยายตัว 0.6 จุดเปอร์เซ็นต์ และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนเพิ่มขึ้น 71% ขณะที่กำไรปกติในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 คิดเป็น 71% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเมย์แบงก์

ด้านรายได้รวมในไตรมาส 3/2569 อยู่ที่ 1.29 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 2% จากไตรมาสก่อน โดยรายได้จากธุรกิจเช่า โรงแรม และที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง 10%, 11% และ -15% ตามลำดับ ขณะที่รายได้จากธุรกิจเช่าและบริการยังเป็นแหล่งรายได้หลัก คิดเป็น 92% ของรายได้รวม

สำหรับรายได้ค่าเช่าจากศูนย์การค้าและสำนักงานอยู่ที่ 1.19 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 3% จากไตรมาสก่อน โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของรายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าเดิม (Same-store) ที่ 3% และการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 4 แห่งในช่วงไตรมาส 3/2568 ถึงไตรมาส 3/2569 ขณะที่ยอดขายของผู้เช่าเติบโตประมาณ 6% นำโดยกลุ่มเทคโนโลยีและโรงภาพยนตร์

นอกจากนี้ การเติบโตของรายได้ค่าเช่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนยังได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวตามฤดูกาลและการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิ 25,000 ตารางเมตร และอัตราการเช่ามากกว่า 80% รวมถึงเซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ มีพื้นที่เช่าสุทธิ 40,000 ตารางเมตร และอัตราการเช่าประมาณ 70%

ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นรวมเพิ่มขึ้นเป็น 59.1% จาก 58.5% ในไตรมาส 3/2568 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากสัดส่วนรายได้ธุรกิจที่อยู่อาศัยซึ่งมีอัตรากำไรต่ำลดลง ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจให้เช่าอยู่ที่ 60.2% ใกล้เคียงกับ 59.8% ในปีก่อน โดยมาตรการประหยัดค่าไฟฟ้าช่วยชดเชยต้นทุนค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่

ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าและบริษัทร่วมอยู่ที่ 996 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 71% จากปีก่อน และ 34% จากไตรมาสก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการทยอยโอนโครงการดุสิต เรสซิเดนเซส ซึ่ง CPN ถือหุ้นในสัดส่วน 30% ทั้งนี้ ดุสิตตั้งเป้าโอนมูลค่าโครงการดังกล่าวประมาณ 65% หรือ 1.68 หมื่นล้านบาท ภายในสิ้นปี 2569 เพิ่มขึ้นจากระดับประมาณ 2% ณ สิ้นปี 2568

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4/2569 เมย์แบงก์คาดว่ากำไรปกติจะทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 5.5 พันล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากรายได้ธุรกิจค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นตามฤดูกาล การเปิดโซนลักชัวรีขนาด 10,000 ตารางเมตร ที่เซ็นทรัล ภูเก็ต ในไตรมาส 4/2569 รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 3 โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายไตรมาส 3 ถึงไตรมาส 4/2569 และการโอนโครงการดุสิต เรสซิเดนเซสที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ เมย์แบงก์คาดการณ์กำไรปกติปี 2569 เติบโต 14% จากปีก่อน เทียบกับการเติบโต 6% ในปี 2568 โดยมีแรงหนุนจากพื้นที่เช่าสุทธิธุรกิจค้าปลีกที่เพิ่มขึ้น 7% ระหว่างไตรมาส 2/2568 ถึงไตรมาส 4/2569 รายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าเดิมเติบโต 3% อัตรากำไรขั้นต้นที่ขยายตัว และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่เพิ่มขึ้น 28% จากการโอนโครงการดุสิต เรสซิเดนเซส ด้วยแนวโน้มการเติบโตของผลประกอบการและปัจจัยสนับสนุนจากธุรกิจศูนย์การค้า โรงแรม และการโอนโครงการที่อยู่อาศัย