อสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) ภายใต้ บริษัท เอสซีบี เอกซ์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2569-2570 ว่า ที่อยู่อาศัยมือสองจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยสะท้อนจากสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากระดับ 38% ในปี 2562 ขยับมาอยู่ที่ 56% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 และคาดการณ์ว่าในช่วงที่เหลือของปี 2569 ไปจนถึงปี 2570 สัดส่วนการโอนที่อยู่อาศัยมือสองจะยังคงสูงกว่ามือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากผู้บริโภคกำลังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รายได้ชะลอตัว ประกอบกับสถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังต่ำกว่ามือหนึ่งอยู่มาก จึงกลายเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในยุคปัจจุบัน ทั้งนี้ พบว่า "คอนโดมิเนียมมือสอง" ได้รับความนิยมมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็น 46% และเฉพาะช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มียอดโอนสูงถึง 20,724 หน่วย คิดเป็น 49% ของที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด ทั้งนี้ ราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6-1.8 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนทั่วไปสามารถเข้าถึงได้ง่าย มีทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเดินทาง และยังดึงดูดความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม แม้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 จะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 1.96 แสนหน่วย จากที่เคยแตะจุดสูงสุด 2.43 แสนหน่วยในไตรมาสก่อนหน้า และอัตราการดูดซับในกรุงเทพฯ เริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่ในระยะข้างหน้าตลาดยังคงมีความเสี่ยงต่อภาวะซัพพลายล้นตลาด (Oversupply) เนื่องจากปัญหาหนี้สินเร่งให้มีทรัพย์จากกรมบังคับคดี ตลอดจนทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ทะลักออกสู่ตลาดมากขึ้น โดยในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวม 63,753 หน่วย ทำสถิติสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ซึ่งหากมีซัพพลายใหม่เติมเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ก็อาจก่อให้เกิดภาวะ Oversupply ได้ โดยผลสำรวจของ SCB EIC ในปี 2569 ยังชี้ให้เห็นทิศทางที่สอดคล้องกัน โดยผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า กว่า 70% ให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนในทุกประเภทและทุกระดับราคา สะท้อนว่าผู้ซื้อในยุคนี้ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ทั้งเรื่องพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เหมาะสม และสภาพบ้านที่ยอมรับได้ ภายใต้ราคาที่จับต้องได้ ที่น่าสนใจคือ ความต้องการบ้านมือสองในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปก็ปรับตัวสูงขึ้นมาก สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่างอีกต่อไป แต่ยังขยายฐานลูกค้าไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงด้วย ทั้งนี้ การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองจะส่งผลดีต่อธุรกิจที่อยู่ในห่วงโซ่อุปทาน (Supply chain) โดยแพลตฟอร์มออนไลน์และนายหน้าสามารถต่อยอดบริการให้เป็นแบบเบ็ดเสร็จ (One-stop service) รวมถึงนำข้อมูลมาวิเคราะห์เพื่อยกระดับการให้บริการ ขณะที่ธุรกิจรับซื้อบ้านมือสองมารีโนเวตแล้วขายต่อ จะมีโอกาสทางธุรกิจเพิ่มขึ้น แต่ก็ต้องเตรียมรับมือกับการแข่งขันจากผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ที่มีแนวโน้มขยายธุรกิจลงมาเล่นในตลาดบ้านมือสองเช่นเดียวกัน นอกจากนี้ ภาครัฐควรเข้ามามีบทบาทสนับสนุนด้วยการออกมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสองโดยเฉพาะ อาทิ การลดหย่อนภาษี การจัดสรรวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ สินเชื่อเพื่อปรับปรุงต่อเติม รวมถึงการจัดทำฐานข้อมูลราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงเพื่อสร้างความเชื่อมั่น ซึ่งหากสต็อกมือสองถูกระบายออกไปได้เร็ว จะช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ประกอบการกล้าพัฒนาโครงการใหม่ และกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยรวมให้ฟื้นตัวได้ไวขึ้น ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังจำเป็นต้องเดินหน้าโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยต้องนำข้อมูลซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ และราคาของบ้านมือสองในแต่ละทำเลมาพิจารณาประกอบการลงทุนควบคู่กันไปเสมอ