Securitization

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (29 ต.ค.69) ดร.ธีธัช สุขสะอาด กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงานในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 บริษัทมีรายได้รวม 3,677 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 1,279 ล้านบาท โดยคาดว่าทั้งปี 2569 จะมีรายได้รวมไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท จากการบริหารจัดการศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ และการรับรู้รายได้จากอาคารโซน C ที่มีหน่วยงานภาครัฐเข้ามาใช้พื้นที่เพิ่มเติม ปัจจุบัน ธพส. มีรายได้หลักประมาณ 90% จากการให้เช่าพื้นที่ศูนย์ราชการ ส่วนอีก 10% มาจากค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์และธุรกิจอื่น โดยมีมูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 40,000–50,000 ล้านบาท ขณะที่ปี 2570 บริษัทตั้งเป้ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 4,000–5,000 ล้านบาท สำหรับทิศทางการดำเนินธุรกิจ ธพส. มีแผนขยายการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้แก่หน่วยงานภาครัฐ โดยนำประสบการณ์กว่า 20 ปี ด้านการก่อสร้างและบริหารศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ มาต่อยอดสู่การให้บริการหน่วยงานรัฐอื่นที่ต้องการปรับปรุง พัฒนา หรือก่อสร้างอาคารใหม่ ภายใต้แนวคิด Rebuild, Rebrand และ Refurnish ทั้งนี้ ธพส. มีรูปแบบการลงทุนที่เป็นทางเลือกให้แก่หน่วยงานภาครัฐซึ่งมีข้อจำกัดด้านงบลงทุน โดยบริษัทจะเป็นผู้จัดหาเงินทุนและดำเนินการก่อสร้างให้ก่อน จากนั้นหน่วยงานสามารถใช้งบดำเนินงานชำระเป็นค่าเช่าตามระยะเวลาสัญญา ในลักษณะคล้ายกับการเช่าซื้อ โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ในช่วงเริ่มต้น และเมื่อครบกำหนดสัญญาจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่กำหนด ที่ผ่านมา ธพส. ส่งมอบอาคารแล้วรวม 6 อาคาร ประกอบด้วย อาคารกรมสรรพสามิต 1 อาคาร อาคารกรมธนารักษ์ 1 อาคาร และอาคารที่พักอาศัยสำหรับข้าราชการ 4 อาคาร สำหรับโครงการสำคัญ ได้แก่ โครงการก่อสร้างอาคารกรมสรรพากร มูลค่ากว่า 700 ล้านบาท ซึ่งมีแผนรวมสำนักงานภาษี 3 เขตไว้ในพื้นที่เดียวกัน พร้อมจัดสรรพื้นที่พักอาศัยสำหรับเจ้าหน้าที่ คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบได้ในปี 2571 รวมถึงโครงการพัฒนาอาคารของสำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล 2 แห่ง ในพื้นที่เอกมัยและสนามบินน้ำ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ครอบคลุมอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย โดยโครงการในพื้นที่สนามบินน้ำจะมีพื้นที่จัดเก็บสินค้าเพิ่มเติม ขณะเดียวกัน ธพส. เตรียมดำเนินโครงการก่อสร้างโรงงานไพ่ของกรมสรรพสามิต มูลค่าลงทุนประมาณ 400 ล้านบาท โดย ดร.ธีธัช เปิดเผยว่า มีกำหนดลงนามเกี่ยวกับโครงการในวันที่ 16 พฤศจิกายน 2569 เพื่อย้ายโรงงานไพ่จากพื้นที่ด้านหลังกรมสรรพสามิตไปก่อสร้างแห่งใหม่ในจังหวัดสมุทรปราการ และคืนพื้นที่เดิมให้กรมสรรพสามิต ทั้งนี้ หากคณะกรรมการ ธพส. ให้ความเห็นชอบ จะเสนอเรื่องต่อคณะกรรมการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเพื่อพิจารณาต่อไป โดยคาดว่าจะเริ่มดำเนินโครงการในปี 2570 ทั้งนี้ ทุกโครงการที่ ธพส. จะดำเนินการต้องผ่านการศึกษาความเหมาะสมและความคุ้มค่าทางการเงิน รวมถึงได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ก่อนจึงจะสามารถดำเนินโครงการได้ โดย ธพส. ยังคงให้บริการเฉพาะหน่วยงานภาครัฐตามภารกิจของบริษัท ซึ่งกระทรวงการคลังถือหุ้น 100% ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างศึกษา ได้แก่ การพัฒนาอาคารที่พักอาศัยสำหรับบุคลากรโรงพยาบาลนครพิงค์ จังหวัดเชียงใหม่ มูลค่าประมาณ 200–300 ล้านบาท ตลอดจนโครงการอาคารสำนักงานของสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) และโครงการปรับปรุงอาคารหน่วยงานภาครัฐเพิ่มเติม ดร.ธีธัช กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วงปี 2570–2571 ธพส. มีแนวคิดขยายธุรกิจให้บริการบริหารจัดการอาคาร (Facility Management) โดยนำองค์ความรู้จากการบริหารศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ มาต่อยอดสู่การให้คำปรึกษาแก่หน่วยงานภาครัฐ โดยเฉพาะการเปลี่ยนผ่านสู่การใช้พลังงานทดแทน เช่น การประเมินความเหมาะสมของพื้นที่และขนาดการติดตั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ (Solar Cell) ซึ่งหากหน่วยงานรัฐไม่มีงบลงทุน ธพส. สามารถพิจารณาเป็นผู้ลงทุนติดตั้งระบบให้ก่อน และให้หน่วยงานชำระเป็นค่าเช่าตามเงื่อนไขที่กำหนด สำหรับแผนบริหารหนี้ ธพส. เตรียมรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ โซน C ซึ่งเดิมใช้เงินกู้ระยะสั้นที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง โดยในปี 2570 บริษัทมีแผนปรับโครงสร้างเงินทุนผ่านการออกหุ้นกู้ในรูปแบบการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) เพื่อลดภาระหนี้ของบริษัท