MK โละขายของ (เก่า).!

หลังจาก “กลุ่มฟินันซ่า” หรือในนามบริษัท เอฟเอ็นเอส โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ FNS เข้ามาถือหุ้นใหญ่ในบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ก็มีการปรับแนวธุรกิจใหม่ จากเดิมมุ่งเน้นธุรกิจที่อยู่อาศัย มีแบรนด์ดังในตำนาน คือ “หมู่บ้านชวนชื่น” ก็หันมาเน้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เช่น อาคารคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าแทน เพื่อลดความเสี่ยงการดิสรัปชันของธุรกิจที่อยู่อาศัย…

ล่าสุดมีการปรับทัพใหม่อีกแล้ววว ซึ่งมี 2 ส่วนด้วยกัน…ส่วนแรกไฟเขียวให้บริษัทลูกที่ชื่อ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) ขายสินทรัพย์บางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6 มูลค่า 970 ล้านบาท ให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT (กองทรัสต์ PROSPECT) 

สินทรัพย์ที่จะขายประกอบด้วย 1) การให้เช่าช่วงบางส่วนในที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในอาคารโรงงาน คลังสินค้า และสำนักงาน จำนวน 1 หลัง 6 ยูนิต (อาคาร 6-GA01) ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6 เป็นระยะเวลาไม่เกิน 28 ปี นับจากวันเริ่มต้นระยะเวลาการเช่า และ 2) การให้เช่าช่วงที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในอาคารโรงงาน คลังสินค้า และสำนักงาน จำนวน 1 หลัง 4 ยูนิต (อาคาร 6-GA03) ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6 เป็นระยะเวลาไม่เกิน 29 ปี นับจากวันเริ่มต้นระยะเวลาการเช่า 

ส่วนที่ 2 เป็นการขายหน่วยของกองทรัสต์ PROSPECT ทั้งหมดที่ PD ถืออยู่จำนวน 97,879,151 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 15.20% ในราคาหน่วยละ 8.5422 บาท คิดเป็นมูลค่า 836.10 ล้านบาท ให้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI 

โอเค…การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ PROSPECT อันนั้นเข้าใจได้ เพราะจะทำให้สินทรัพย์รวม (AUM) ของ PROSPECT ใหญ่ขึ้น และมีโอกาสที่จะให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

แต่ที่น่าแปลกใจ เห็นจะเป็นการขายหน่วยของกองทรัสต์ PROSPECT เกลี้ยงพอร์ตนี่แหละ…เพราะถ้าย้อนไปดูความเดิม เมื่อต้นปี 2567 MK เพิ่งจะซื้อหน่วยกอง PROSPECT จาก FNS ในสัดส่วน 22.19% มูลค่า 781.23 ล้านบาทมาเองนะ…ซึ่งทำให้ MK ถือครองหน่วยทรัสต์เพิ่มเป็น 30.80% จากเดิมถือครองหน่วยทรัสต์อยู่แล้ว 8.61%

เก็บดอกผลได้ไม่ทันไร ก็ขายทิ้งเสียแล้ว…ทั้ง ๆ ที่กองทรัสต์ PROSPECT สร้าง Recurring Income หรือรายได้ประจำให้กับ MK โดยให้อัตราผลตอบแทน (IRR) สูงถึง 10.6% ต่อปีเชียวหนา…แถมมีการเคลมอีกว่าในบรรดากองรีทในอุตสาหกรรมเดียวกัน IRR ที่ 10.6% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมนะ เรียกว่าติด Top Tier เลยทีเดียว…

อ้าว…แล้วทำไมขายเสียล่ะ..!?

แต่ถ้าไปส่องสถานะทางการเงินของ MK จะถึงบางอ้อทันทีว่าทำไมต้องทยอยขายสินทรัพย์ เพราะ ณ สิ้นไตรมาส 2/2568 มีเงินติดกระเป๋าแค่ 125.28 ล้านบาท แต่มีส่วนของหนี้สินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีสูงถึง 2,486.53 ล้านบาท แบ่งเป็น หนี้แบงก์ 602.72 ล้านบาท และหนี้หุ้นกู้ 1,883.81 ล้านบาท 

เอาแค่เฉพาะหน้าช่วงต้นปี 2569 ก็มีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนถึง 2 ชุดด้วยกัน ได้แก่ หุ้นกู้รุ่น MK263A มูลค่า 543.60 ล้านบาท จะครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 11 มี.ค. 2569 และหุ้นกู้รุ่น MK265A มูลค่า 650 ล้านบาท จะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 10 พ.ค. 2569  

เห็นแล้วน่าหวาดเสียวแทนจริง ๆ…พับผ่าสิ

ก็เป็นความจำเป็นที่ MK ต้องระบายสต๊อกขายของเก่าแหละ…

อ้อ…เห็นว่ายังมีของ (ที่ดินเปล่า) มูลค่า 400 ล้านบาท ซึ่งไม่มีแผนพัฒนาโครงการ และพร้อมจะขายหากราคาเหมาะสมอีกนะ…ซึ่งไม่แน่ที่ดินดังกล่าว คนที่มาซื้อไปอาจเป็น SIRI อีกก็ได้..ใครจะไปรู้

ดูแล้วคนที่นั่งยิ้มกริ่มกับการระบายสต๊อกของ MK ไม่ใช่ใครที่ไหน น่าจะเป็นพันธมิตรอย่าง SIRI ละมั้ง เพราะมารับซื้อของดีราคาถูกไป…ถ้าจำกันได้เมื่อต้นปี 2567 SIRI ก็มาซื้อบริษัท เอส 71 พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด (เอส 71 พร็อพเพอร์ตี้) ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเนื้อที่รวม 6 ไร่ 9.9 ตารางวา ย่านพระโขนง กรุงเทพฯ จาก MK ไปนะ

งั้นต้องจับตาดูต่อไปว่า MK จะขายอะไรอีก..?? และใครซื้อไป จะใช่ SIRI อ๊ะป่าว..??

…อิ อิ อิ…