นักกม. ไขเกณฑ์ “ที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง” พิจารณาลักษณะใช้ประโยชน์ แนะเช็กให้ดีก่อนเสียภาษี

นักกฎหมายไขเกณฑ์ “ที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง” พิจารณาลักษณะใช้ประโยชน์ แนะเช็กให้ดีก่อนเสียภาษี

ศาสตราจารย์พิเศษ พิภพ วีระพงษ์ Partner บริษัท ลอว์อัลลายแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า ผู้ที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส. 6) และแบบแสดงรายการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส.7 หรือ ภดส.8) จะต้องตรวจสอบว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ครอบครองอยู่เข้าหลักเกณฑ์การพิจารณาลักษณะการทำประโยชน์และการประเมินราคาอย่างไร

ทั้งนี้ การพิจารณาลักษณะการทำประโยชน์ และอัตราภาษี ประกอบด้วย

– การประกอบเกษตรกรรม  กำหนดให้นำนิยามคำว่า “ประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์การเกษตรว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 มาใช้กับการพิจารณาลักษณะการทำประโยชน์ของที่ดินฯ

สรุปคือ ต้องใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการปลูกพืช การเลี้ยงปศุสัตว์ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ (ไม่รวมถึงการทำประมง) ทำนาเกลือสมุทร การปลูกหม่อน การเลี้ยงไหม (ไม่รวมทอผ้า) เพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ และเกษตรอื่นๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม ตามมาตรฐานขนาดพื้นที่ และจำนวนพืชหรือสัตว์ที่กำหนด

โดยต้องไปศึกษารายละเอียดตามแต่ประเภทของการประกอบการเกษตรในกฎหมายลูก เช่น ปลูกกล้วย ต้องปลูกอย่างน้อย 1 ไร่ๆ ละไม่น้อยกว่า 200 ต้น, ปลูกกระท้อน ขนุน มะปราง มะขาม นุ่น ต้องปลูกอย่างน้อย 1 ไร่ๆ ละไม่น้อยกว่า 25 ต้น, ปลูกละมุด ลางสาด ลองกอง ส้ม สาลี่ มะม่วงหิมพาน บ้วย ท้อ ชมพู่ ต้องปลูกอย่างน้อย 1 ไร่ๆ ละอย่างน้อย 45 ต้น ส่วนการเลี้ยงสัตว์ เช่น  วัว ควาย 1 ตัว/ 5 ไร่ แพะ แกะ  1 ตัว/ไร่ เป็นต้น

ดังนั้น พึงระวังว่าแม้ว่าที่ดินจะทำการเกษตรตามที่เคยทำมาเป็นปกติ แต่ตามกฎหมายภาษีที่ดินฯ  จะไม่ถือว่าเป็นการประกอบการเกษตรหากไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย แต่จะถือว่าเป็นที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพซึ่งจะเสียภาษีอัตราที่สูงขึ้น

อัตราภาษี จะใช้อัตราก้าวหน้าตามมูลค่าที่ดินฯ เริ่มต้น 0.01% ถึง 0.1% โดยยกเว้นภาษีให้สำหรับเจ้าของที่ดินฯ ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาแปลงเดียวหรือหลายแปลงรวมกันในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เดียวกัน ในส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีตามปกติ

ที่อยู่อาศัย  คือ การใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต่อเนื่อง และที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างด้วย

อัตราภาษี ใช้อัตราก้าวหน้าตามมูลค่าที่ดินฯ  เริ่มต้น 0.02% ถึง 0.1%  โดยยกเว้นภาษีให้สำหรับเจ้าของบ้านและที่ดินบุคคลธรรมดาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านในส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท และเจ้าของบ้านบุคคลธรรมดา (แต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน) ที่มีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นในส่วนที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท  โดยส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีตามปกติ

ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ คือ ที่ดินประกอบเกษตรกรรมที่มีการทำประโยชน์ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ “การประกอบเกษตรกรรม” หรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างสำเร็จแล้วโดยสภาพสามารถนำไป “ประกอบเกษตรกรรม” หรือเป็น “ที่อยู่อาศัย” หรือนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แต่ไม่มีการใช้ประโยชน์ตลอดปีที่ผ่านมา

ทิ้งไว้ว่างเปล่า คือ  ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ถูกทิ้งร้าง หรือไม่มีการทำประโยชน์ตลอดปีที่ผ่านมา

อัตราภาษี  สำหรับที่ดินฯ ที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ และทิ้งไว้ว่างเปล่า  เริ่มต้น 0.3% ถึง 0.7% และจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี

ใช้ประโยชน์อย่างอื่น เป็นการใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆ  เช่น การค้า พาณิชย์ การให้บริการ ฯลฯ

อัตราภาษี  อัตราภาษีที่ดินฯ ใช้ประโยชน์อย่างอื่น จะเหมือนกันกับที่ดินฯ ทิ้งไว้ว่างเปล่าและที่ดินฯ ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ เพียงแต่ไม่มีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3% ทุกๆ 3 ปี

สำหรับการใช้ประโยชน์หลายประเภทในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแปลงเดียวกัน โดยหลักจะต้องวัดขนาดหรือคำนวณหาพื้นที่ตามแต่ละลักษณะการทำประโยชน์ที่แท้จริง แล้วนำมาคำนวณภาษีตามสัดส่วนและอัตราภาษีตามลักษณะการทำประโยชน์นั้นๆ  เช่น

– ที่ดิน ที่ใช้ประโยชน์หลายประเภทในแปลงเดียวกัน กฎหมายกำหนดให้วัดขนาดพื้นที่ใช้สอยตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่แท้จริง แล้วคำนวณเสียภาษีตามอัตราภาษีและตามลักษณะของการใช้ประโยชน์นั้นๆ

– สิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย และใช้เป็นอาคารสำนักงานในหลังเดียวกัน เป็นต้น  ให้วัดขนาดแยกตามลักษณะการทำประโยชน์ นำมาคำนวณหาสัดส่วนของพื้นที่ใช้สอยแต่ละประเภทต่อพื้นที่ใช้สอยรวม เพื่อคำนวณหาสัดส่วนราคาประเมินทุนทรัพย์แยกตามลักษณะการทำประโยชน์ จากนั้นนำไปคูณอัตราภาษีของแต่ละประเภทการใช้ประโยชน์

ศ.พิเศษ พิภพ ระบุว่า การประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  โดยหลัก หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายการใดมีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่กรมธนารักษ์ได้จัดทำไว้ โดยท่านสามารถตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ได้จาก http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/  เจ้าพนักงานประเมินจะใช้ราคานั้นเป็นหลัก แต่ถ้าไม่พบราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ  เจ้าพนักงานประเมินจะใช้หลักเกณฑ์

ดังเช่น หากเป็นที่ดินมีโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. เจ้าพนักงานจะใช้เทียบเคียงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมธนารักษ์จัดทำ กับแปลงที่ดินใกล้เคียงหรือมีสภาพคล้ายกัน และมีระยะความลึกของแปลงที่ดินใกล้เคียงกันในการประเมิน ส่วนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์อย่างอื่น หรือไม่มีเอกสารสิทธิ์เลย เจ้าพนักงานจะใช้ราคาที่ดินตามบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่รายเขตปกครองที่กรมธนารักษ์จัดส่งให้  ซึ่งกรณีนี้จะเป็นการประเมินไว้แบบไม่เฉพาะเจาะจง โดยจะระบุเป็นอัตรามูลค่าในแต่ละเขตพื้นที่

ขณะที่ที่ดินที่มีบ่อลึกเกิน 3 เมตร บ่อน้ำบาดาล เหมืองแร่ ฯลฯ เจ้าพนักงานจะคำนวณราคาเพียง 25% ของราคาประเมินทุนทรัพย์  และที่ดินที่มีแนวเขตเดินสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน  เจ้าพนักงานจะต้องคำนวณราคาเพียง 30% ของราคาประเมินทุนทรัพย์  เนื่องจากราคาที่ดินจะด้อยค่าลงไป

สำหรับสิ่งปลูกสร้าง เจ้าพนักงานประเมินจะใช้ราคาสิ่งปลูกสร้างตามบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของสิ่งปลูกสร้างที่กรมธนารักษ์จัดส่งให้ แต่หากไม่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ เจ้าพนักงานประเมินจะใช้วิธีเทียบเคียง  โดยทั่วไปการคำนวณราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างจะใช้พื้นที่ใช้สอยในอาคารเป็นตารางเมตร คูณด้วยราคาประเมินต่อตารางเมตร

ห้องชุดในอาคารชุด เจ้าพนักงานประเมินจะใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุดเป็นฐานในการคำนวณ