“ฟินันเซียฯ” คัด 5 กอง REIT ชูยีลด์เด่น-ภูมิต้านทาน “โควิด-19” สูง

บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) ระบุในบทเคราะห์ว่า การแพร่ระบาดของ COVID-19 รอบใหม่เป็นปัจจัยกดดันตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะตลาดหุ้นไทย ที่พบผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่เดือนธ.ค.2563 ต่อเนื่องถึงปัจจุบันที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น ล่าสุด ภาครัฐออกข้อกำหนดเข้มงวดเพื่อควบคุมสถานการณ์แพร่ระบาด แม้ยังไม่มีการประกาศมาตรการล็อกดาวน์ แต่ต้องติดตามการประกาศของศบค.ต่อไป

ทั้งนี้ได้ประเมินว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะเป็นอุตสาหกรรมท่องเที่ยว อาทิ กองทุนลงทุนในสนามบินอย่าง กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย หรือ SPF และโรงแรมอีก 15 กอง (อาทิ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท หรือ ERWPF, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี หรือ DREIT เป็นต้น)

อีกทั้งรองลงมาเป็นธุรกิจห้างสรรพสินค้ารวม 3 กอง (กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค หรือ FUTUREPF, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ หรือ LHSC)

รวมถึงกลุ่มขนส่งสาธารณะ อาทิ (กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท หรือ BTSGIF,กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตประเทศไทย หรือ TFFIF) หลังมีการขอความร่วมมือในการลดจำนวนผู้ปฏิบัติงาน และปริมาณการเดินทาง

หากพิจารณ์การแพร่ระบาดครั้งแรกในปลายเดือนก.พ.-มี.ค.2563 พบว่า ดัชนี SET Index ปรับลง 31% ภายใน 1 เดือน เทียบกับ ดัชนี SETPREIT ที่ลดลง 28% หลักๆ จากการปรับลงของราคากองทุนที่ลงทุนในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมาก อย่างโรงแรม และห้างสรรพสินค้า ที่หดตัว 35-45%

ขณะที่กองทุนที่แนะนำอย่าง กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน โรงไฟฟ้าพระนครเหนือ ชุดที่ 1 การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย หรือ EGATIF,กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล หรือ DIF, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช หรือ HREIT,กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน หรือ JASIF, ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง ออฟฟิศ หรือ B-WORK ลดลงในอัตราที่น้อยกว่าค่าเฉลี่ยที่ 23%

ดังนั้นมองว่าการกระจายพอร์ตการลงทุนในกอง REIT ยังเป็นทางเลือกที่ดี แต่เน้น Selective กองทุนที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 จำกัด โดย EGATIF, DIF, JASIF เป็นโครงสร้างพื้นฐานอย่างธุรกิจโรงไฟฟ้าและโทรคมนาคม รวมถึง HREIT, B-WORK เป็นธุรกิจออฟฟิตให้เช่า และคลังสินค้าที่มีอัตราเช่าสูง 95-100% ทำให้กองทุนดังกล่าวยังสร้างกระแสเงินสดมั่นคงสร้างรายได้สม่ำเสมอ และระยะเวลาคงเหลือของสัญญา Leasehold มากกว่า 10 ปี นอกจากนี้ มีปัจจัยเอื้อจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปีของไทยที่ลดลงต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 1.28% เทียบกับคาดการณ์อัตราเงินปันผล ของกองทุน REIT ที่แนะนำเฉลี่ย 7.8% จะทำให้ Yield Gap เร่งขึ้นสูงถึง 6.5%

สำหรับรายละเอียด 5 กองทุนที่เลือกแนะนำมีรายละเอียดดังนี้

1.EGATIF-กองทุนลงทุนในรายได้ค่าความพร้อมจ่าย ที่จะเกิดจากการบริหารโรงไฟฟ้าพระนครเหนือชุดที่ 1 โดยกองทุนเป็นแบบ Leasehold มีอายุคงเหลือประมาณ 16 ปี และมีเครดิตเงินปันผลเหลืออีกประมาณ 4 ปี

2.DIF-กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในเสาโทรคมนาคม,ไฟเบอร์ออฟติคและบรอดแบนด์ จุดเด่นจากโอกาสขยายงานและเติบโตไปพร้อมๆกับผู้เช่าหลัก (กลุ่มทรู) ประเภทสินทรัพย์มีทั้งแบบ Freehold และ Leasehold โดยสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 20 ปี นอกจากนี้ยังมีการจ่ายเงินปันผลรายไตรมาส และยังมีเครดิตเงินปันผลเหลืออีกประมาณ 4 ปี

3.HREIT-กองทุนลงทุนในในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารโรงงาน 108 ยูนิต และคลังสินค้า 23 ยูนิต พื้นที่เช่าอาคารรวม 332,505 ตร.ม. ในจังหวัดชลบุรีจังหวัดระยอง และจังหวัดสระบุรี ซึ่งอยู่ในเขต EEC จุด ยุทธศาสตร์สำคัญของอุตสาหกรรมและการขนส่งของประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 95.3% ประเภทสินทรัพย์เป็นแบบ Leasehold มีอายุคงเหลือ 25 ปี และมีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปีมีผู้เช่าหลากหลายกระจายอยู่ในหลายธุรกิจ และสัญชาติ หลักๆเป็นจีน, ญี่ปุ่น และยุโรปลดการพึ่งพารายได้จากผู้เช่าเพียงรายเดียว

4.JASIF-กองทุนโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมที่ลงทุนในเส้นใยแก้วนำแสงมีผู้เช่าหลักคือบริษัททริปเปิ้ลทรีบรอดแบนด์จำกัด (มหาชน) หรือ TTTBB ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ JAS โดยภายหลังการเข้าลงทุนกรรมสิทธิ์สิทรัพย์เพิ่มเติมครั้งที่ 1 มูลค่า 3.8 หมื่นล้านบาท จะทำให้มีเส้นใยแก้วนำแสงเพิ่มขึ้น 700,000 คอร์กิโลเมตร เป็น 1,680,500 คอร์กิโลเมตร โดย TTTBB จะเช่าสินทรัพย์ใหม่กลับ ระยะสัญญาเช่าสิ้นสุด 29 ม.ค. 2032 ส่วนสัญญาเช่าเดิมจะขยายอายุสัญญาเช่าหลัก 784,400 คอร์กิโลเมตร(80% ของสัญญาเดิมทั้งหมด) จาก 22 ก.พ. 2026 ไปเป็น 29 ม.ค. 2032 และให้สิทธิต่ออีก 10 ปีรวมถึงมีเครดิตเงินปันผลเหลือประมาณ 5 ปี

5.B-WORK-กองทุนลงทุนสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานโครงการทรู ทาวเวอร์1 (รัชดา) และทรูทาวเวอร์2 (พัฒนาการ) แบบ Leasehold หมดอายุเดือนก.พ. 2048 มีรายได้มั่นคงในรูปแบบค่าเช่า และมีอัตราการปรับเพิ่มค่าเช่า 3.25% ปัจจุบันมีอัตราการเช่าราว 99.8% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด มีผู้เช่าหลักคือ กลุ่ม TRUE และกลุ่ม เครือเจริญโภคภัณฑ์

*ทั้งนี้ข้อมูลที่มีการนำเสนอข้างต้น เป็นเพียงข้อแนะนำจากข้อมูลพื้นฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนเท่านั้น และมิได้เป็นการชี้นำ หรือเสนอแนะให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆการตัดสินใจซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ของผู้อ่าน ไม่ว่าจะเกิดจากการอ่านบทความในเอกสารนี้หรือไม่ก็ตาม ล้วนเป็นผลจากการใช้วิจารณญาณของผู้อ่าน