KUN เร่งเกมปี 69 ดันนาวาร่า พระราม 2–รังสิต ปั้นพรีเซล 1.2 พันลบ. เป้ารายได้ 600 ล้านบาท

นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN เปิดเผยว่า ในปี 2569 บริษัทฯ เดินหน้าปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยมุ่งเน้นการเติบโตอย่างมีคุณภาพ (Quality Growth) ควบคู่กับการบริหารพอร์ตโครงการเดิม “บ้าน 4 ทิศ” ให้มีประสิทธิภาพ สูงสุดด้วยการยกระดับแบรนด์และสินค้า (Brand & Product Elevation) สู่การพัฒนาโครงการภายใต้แนวคิด Quality Growth และ Well-being & Longevity Living เพื่อสร้างความแตกต่างในตลาดอสังหาฯ

สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่มุ่งเพิ่มมูลค่าต่อหน่วย (Value per Unit) มากกว่าการขยายจำนวนโครงการ ซึ่งจะสร้างความแข็งแกร่งด้านรายได้ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญการบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ (Financial Discipline) เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตและความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืน

สำหรับ “คุณาลัย” ในปีนี้ จะมุ่งเน้นสร้างความแตกต่างในตลาดอสังหาฯ แนวราบผ่านการออกแบบ ที่เน้นคุณภาพชีวิตระยะยาว เนื่องจากในปัจจุบันเทรนด์ “Longevity” ไม่ใช่เพียงกระแสสุขภาพระยะสั้นแต่เป็นเมกะเทรนด์ระดับโลก ที่มีรากฐานจากโครงสร้างประชากรและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ

จากปัจจัยดังกล่าวทำให้บริษัทฯ เห็นโอกาสการเดินหน้าสู่แนวคิดในการต่อยอดธุรกิจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สู่การออกแบบ “ระบบการอยู่อาศัยเพื่ออายุวัฒน์” หรือ Longevity Living Ecosystem โดยผสานองค์ประกอบ อาทิ ทำเลที่มีคุณภาพอากาศดี พื้นที่สีเขียวรอบ ๆ การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่ส่งเสริมกิจกรรมเพื่อสุขภาวะ และแนวคิด ‘ดูแลก่อนป่วย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการพัฒนาโครงการ

“การวางกลยุทธ์ภายใต้แนวคิดดังกล่าว นอกจากช่วยยกระดับคุณค่าของสินค้าและสร้างความแตกต่างทางการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดอลังหาฯ แล้ว ยังสร้างคุณภาพสู่การยกระดับชีวิตในระยะยาว ที่ไม่เป็นแค่เพียงการแข่งขันระดับราคาเพียงอย่างเดียว เพราะบริษัทฯ เชื่อว่า Longevity Living จะเป็นหนึ่งในทิศทางการเติบโตเชิงกลยุทธ์ขององค์กรในระยะยาว ที่เชื่อมโยงการพัฒนาโครงการกับเมกะเทรนด์ด้านสุขภาพ และโครงสร้างประชากรของประเทศในอนาคต”นางประวีรัตน์ กล่าว

สำหรับโครงการแรก ภายใต้แนวคิด Longevity Living บริษัทฯ เตรียมยกระดับการพัฒนาโครงการในทำเลบางขุนเทียน-ชายทะเล เนื่องจากเป็นพื้นที่ผังเมืองสีเขียวอนุรักษ์ พื้นที่ที่มีอากาศดีและพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ เปรียบเสมือน “ปอดของคนกรุงเทพฯ” ทำให้พื้นที่จะได้รับการดูแลให้มีคุณภาพอากาศที่ดีในระยะยยาว

ขณะเดียวกัน โครงการอยู่ใกล้ โรงพยาบาลผู้สูงอายุบางขุนเทียน ซึ่งเป็นโรงพยาบาลเฉพาะทางด้านเวชศาสตร์ผู้สูงวัยแห่งแรกของประเทศ และสถาบันมะเร็งแห่งชาติแห่งใหม่ ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาพื้นที่ สะท้อนถึงการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณสุขของพื้นที่ในอนาคต สอดคล้อง กับการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเชื่อมโยงกับระบบการดูแลสุขภาพอย่างครบวงจร เพราะบริษัทฯมองว่า “สิ่งแวดล้อมที่ดี” คือจุดตั้งต้นของสุขภาวะในระยะยาว

นางประวีรัตน์ กล่าวอีกว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ว่าตลาดอลังหาฯ ยังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง กำลังซื้อื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนสูง และสถาบันการเงินเข้มงวด ทำให้การแข่งขันในตลาดโดยเฉพาะบ้านแนวราบราคาระดับกลางมีการแข่งขันสูงแต่อย่างไรก็ตาม ตลาด Real Demand ยังมีอยู่โดยเฉพาะบ้านโซนปริมณฑลที่ราคาเข้าถึงได้ โดยกลุ่มผู้ซื้อเน้นบ้านเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไร ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ “คุณค่า”มากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว ทั้งเรื่องคุณภาพทำเล ฟังก์ชันบ้าน และคุณภาพชีวิต

โดยปัจจุบัน “คุณาลัย” มีโครงการอสังหาฯ ครบ 4 ทิศรอบกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยทิศตะวันตก โซนบางบัวทอง-บางใหญ่, ทิศใต้ โซนพระราม 2, ทิศเหนือ โซนรังสิต-ปทุมธานี และทิศตะวันออก โซนฉะเชิงเทรา โดยบริษัทฯ ยังคง มุ่งสร้างการรับรู้แบรนด์มาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้บริโภค และตอบโจทย์ครอบครัวระดับกลาง ด้วยฟังก์ชันครบทุกมิติ ภายใต้ราคาที่จับต้องได้ ส่งผลให้ บริษัทฯ ตั้งเป้าหมาย 3 ปีข้างหน้า (ปี 2569-2571) สู่การเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ในเขตปริมณฑล โดยมุ่งเน้นการเติบโตอย่างมีคุณภาพมากกว่าการขยายตัวเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ นางประวีรัตน์ กล่าวว่าสำหรับปี 2569 บริษัทฯ ตั้งเป้ายอดขาย (Presales) ที่ระดับ 1,200 ล้านบาท และเป้ารายได้ที่ 600 ล้านบาท โดยมุ่งเน้นโครงการนาวาร่า พระราม2 และโครงการนาวา ร่า รังสิต-คลอง2 เป็นหลัก เนื่องจากเป็นโซนที่ความต้องการบ้านสูง โดยโครงการนาวาร่า รังสิต-คลอง2เตรียมเปิดตัวบ้านสั่งสร้าง (Made-to-Order) ราคา 9-25 ล้านบาท เจาะตลาดบ้านหรูสำหรับลูกค้า ที่ต้องการพื้นที่ใหญ่ ฟังก์ชันเฉพาะ และความเป็นส่วนตัว

บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการพัฒนาแบบ Township Development ในแต่ละทำเลที่เลือกลงทุน โดยวางแผนพัฒนาเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่สามารถต่อยอดได้ในระยะยาว โดยปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินรองรับการพัฒนาในแต่ละโซนเพียงพอสำหรับการเติบโตในอนาคต ซึ่งช่วยสร้างความต่อเนื่องของรายได้ และเสริมความมั่นคงให้พอร์ตโครงการในอนาคต

อย่างไรก็ตาม บริษัทมองปี 2569 เป็นปีที่ยังมีความท้าทายจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2567–2568 อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ใช้ช่วงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมาในการปรับโครงสร้างองค์กรและเสริมความแข็งแกร่งทั้งด้านแบรนด์และฐานะการเงิน เพื่อเตรียมรับความผันผวนของตลาด

กลยุทธ์หลักยังคงมุ่งสร้างความแข็งแกร่งของแบรนด์ ควบคู่กับการรักษาวินัยทางการเงิน และการต่อยอดธุรกิจสู่ New Growth Curve โดยเฉพาะการพัฒนา Longevity Ecosystem ซึ่งบริษัทตั้งเป้าภายในปี 2575 รายได้จากธุรกิจดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นจนมีสัดส่วนประมาณ 50% ของรายได้รวม

ด้านพอร์ตโครงการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพระราม 2 จำนวนประมาณ 465 แปลง โอนไปแล้วราว 80 แปลง และยังมีสินค้าคงเหลือมากกว่า 300 แปลง ขณะที่โครงการรังสิตมีบ้านประมาณ 885 แปลง ซึ่งสามารถรองรับการดำเนินธุรกิจได้อีกประมาณ 5–8 ปี โดยมูลค่าโครงการรวมลดลงจากประมาณ 14,000 ล้านบาท เหลือราว 10,000 ล้านบาท สะท้อนการทยอยรับรู้รายได้

ส่วนในปีนี้ บริษัทไม่มีแผนเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากยังมีสินค้าพร้อมขายจำนวนมาก และต้องการบริหารสต๊อกควบคู่กับการรักษาสมดุลทางการเงิน

บริษัทมีสินค้ารอขายในพอร์ตมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานรายได้สำคัญในระยะยาว โดยในอดีตบริษัทเคยสร้างรายได้สูงสุดประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี และคาดว่าสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปี 2575 โดยไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินใหม่ เนื่องจากยังมีแลนด์แบงก์รองรับ

ในด้านรายได้ บริษัทมีสินทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าได้ประมาณ 11,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ราว 200–300 ล้านบาทต่อเดือน และมีสินค้าพร้อมโอนประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งรายได้สำคัญในระยะสั้น

ด้านโครงสร้างรายได้ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สัดส่วนรายได้จากตลาดระดับล่างลดลงเหลือประมาณ 40% จากเดิมราว 80% เนื่องจากยอดขายบ้านระดับราคา 5–10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านการปฏิเสธสินเชื่อ

ด้านฐานะการเงิน บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุนประมาณ 2.4 เท่า และมีแนวโน้มลดลง หลังไม่ได้ซื้อที่ดินใหม่ตั้งแต่ปี 2567–2570

ผู้บริหารระบุว่าความเสี่ยงสำคัญของตลาดยังคงเป็นเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคา 4–5 ล้านบาท แม้จำนวนลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมและจองซื้อยังมีอย่างต่อเนื่อง

สำหรับแผนระยะยาว บริษัทแบ่งเป้าหมายออกเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงปี 2566–2570 มุ่งสร้างความแข็งแรงด้านโครงสร้างการเงิน และช่วงปี 2571–2575 จะเป็นช่วงต่อยอดธุรกิจใหม่ให้เติบโตและสร้างรายได้ที่มั่นคง

ด้านการลงทุน บริษัทมีแผนลงทุนธุรกิจใหม่ผ่านรูปแบบ Joint Venture เพื่อสร้างรายได้ประจำ พร้อมใช้กลยุทธ์ Penetration Strategy ในการเพิ่มความลึกของสินค้าในพื้นที่เดิม เช่น บ้านเพื่อปล่อยเช่า บ้านระดับราคา 4 ล้านบาท และบ้านสำหรับครอบครัวหลายเจเนอเรชัน

ด้านแผนพัฒนาโครงการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการรวมประมาณ 5 เฟส จำนวนกว่า 555 แปลง โดยโอนไปแล้วราว 200 แปลง และยังเหลืออีกประมาณ 300 แปลง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาพัฒนาอีกประมาณ 7 ปี

ในระยะยาว บริษัทมีเป้าหมายสร้างระบบนิเวศด้านการอยู่อาศัยและสุขภาวะ เพื่อสร้างรายได้ประจำและเสริมความมั่นคงของธุรกิจ