Quality Growth

นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN เปิดเผยว่า ในปี 2569 บริษัทฯ เดินหน้าปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยมุ่งเน้นการเติบโตอย่างมีคุณภาพ (Quality Growth) ควบคู่กับการบริหารพอร์ตโครงการเดิม "บ้าน 4 ทิศ" ให้มีประสิทธิภาพ สูงสุดด้วยการยกระดับแบรนด์และสินค้า (Brand & Product Elevation) สู่การพัฒนาโครงการภายใต้แนวคิด Quality Growth และ Well-being & Longevity Living เพื่อสร้างความแตกต่างในตลาดอสังหาฯ สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่มุ่งเพิ่มมูลค่าต่อหน่วย (Value per Unit) มากกว่าการขยายจำนวนโครงการ ซึ่งจะสร้างความแข็งแกร่งด้านรายได้ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญการบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ (Financial Discipline) เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตและความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืน สำหรับ "คุณาลัย" ในปีนี้ จะมุ่งเน้นสร้างความแตกต่างในตลาดอสังหาฯ แนวราบผ่านการออกแบบ ที่เน้นคุณภาพชีวิตระยะยาว เนื่องจากในปัจจุบันเทรนด์ "Longevity" ไม่ใช่เพียงกระแสสุขภาพระยะสั้นแต่เป็นเมกะเทรนด์ระดับโลก ที่มีรากฐานจากโครงสร้างประชากรและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ จากปัจจัยดังกล่าวทำให้บริษัทฯ เห็นโอกาสการเดินหน้าสู่แนวคิดในการต่อยอดธุรกิจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สู่การออกแบบ "ระบบการอยู่อาศัยเพื่ออายุวัฒน์" หรือ Longevity Living Ecosystem โดยผสานองค์ประกอบ อาทิ ทำเลที่มีคุณภาพอากาศดี พื้นที่สีเขียวรอบ ๆ การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่ส่งเสริมกิจกรรมเพื่อสุขภาวะ และแนวคิด 'ดูแลก่อนป่วย" ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการพัฒนาโครงการ "การวางกลยุทธ์ภายใต้แนวคิดดังกล่าว นอกจากช่วยยกระดับคุณค่าของสินค้าและสร้างความแตกต่างทางการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดอลังหาฯ แล้ว ยังสร้างคุณภาพสู่การยกระดับชีวิตในระยะยาว ที่ไม่เป็นแค่เพียงการแข่งขันระดับราคาเพียงอย่างเดียว เพราะบริษัทฯ เชื่อว่า Longevity Living จะเป็นหนึ่งในทิศทางการเติบโตเชิงกลยุทธ์ขององค์กรในระยะยาว ที่เชื่อมโยงการพัฒนาโครงการกับเมกะเทรนด์ด้านสุขภาพ และโครงสร้างประชากรของประเทศในอนาคต"นางประวีรัตน์ กล่าว สำหรับโครงการแรก ภายใต้แนวคิด Longevity Living บริษัทฯ เตรียมยกระดับการพัฒนาโครงการในทำเลบางขุนเทียน-ชายทะเล เนื่องจากเป็นพื้นที่ผังเมืองสีเขียวอนุรักษ์ พื้นที่ที่มีอากาศดีและพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ เปรียบเสมือน "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ทำให้พื้นที่จะได้รับการดูแลให้มีคุณภาพอากาศที่ดีในระยะยยาว ขณะเดียวกัน โครงการอยู่ใกล้ โรงพยาบาลผู้สูงอายุบางขุนเทียน ซึ่งเป็นโรงพยาบาลเฉพาะทางด้านเวชศาสตร์ผู้สูงวัยแห่งแรกของประเทศ และสถาบันมะเร็งแห่งชาติแห่งใหม่ ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาพื้นที่ สะท้อนถึงการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณสุขของพื้นที่ในอนาคต สอดคล้อง กับการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเชื่อมโยงกับระบบการดูแลสุขภาพอย่างครบวงจร เพราะบริษัทฯมองว่า "สิ่งแวดล้อมที่ดี" คือจุดตั้งต้นของสุขภาวะในระยะยาว นางประวีรัตน์ กล่าวอีกว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ว่าตลาดอลังหาฯ ยังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง กำลังซื้อื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนสูง และสถาบันการเงินเข้มงวด ทำให้การแข่งขันในตลาดโดยเฉพาะบ้านแนวราบราคาระดับกลางมีการแข่งขันสูงแต่อย่างไรก็ตาม ตลาด Real Demand ยังมีอยู่โดยเฉพาะบ้านโซนปริมณฑลที่ราคาเข้าถึงได้ โดยกลุ่มผู้ซื้อเน้นบ้านเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไร ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ "คุณค่า"มากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว ทั้งเรื่องคุณภาพทำเล ฟังก์ชันบ้าน และคุณภาพชีวิต โดยปัจจุบัน "คุณาลัย" มีโครงการอสังหาฯ ครบ 4 ทิศรอบกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยทิศตะวันตก โซนบางบัวทอง-บางใหญ่, ทิศใต้ โซนพระราม 2, ทิศเหนือ โซนรังสิต-ปทุมธานี และทิศตะวันออก โซนฉะเชิงเทรา โดยบริษัทฯ ยังคง มุ่งสร้างการรับรู้แบรนด์มาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้บริโภค และตอบโจทย์ครอบครัวระดับกลาง ด้วยฟังก์ชันครบทุกมิติ ภายใต้ราคาที่จับต้องได้ ส่งผลให้ บริษัทฯ ตั้งเป้าหมาย 3 ปีข้างหน้า (ปี 2569-2571) สู่การเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ในเขตปริมณฑล โดยมุ่งเน้นการเติบโตอย่างมีคุณภาพมากกว่าการขยายตัวเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว นอกจากนี้ นางประวีรัตน์ กล่าวว่าสำหรับปี 2569 บริษัทฯ ตั้งเป้ายอดขาย (Presales) ที่ระดับ 1,200 ล้านบาท และเป้ารายได้ที่ 600 ล้านบาท โดยมุ่งเน้นโครงการนาวาร่า พระราม2 และโครงการนาวา ร่า รังสิต-คลอง2 เป็นหลัก เนื่องจากเป็นโซนที่ความต้องการบ้านสูง โดยโครงการนาวาร่า รังสิต-คลอง2เตรียมเปิดตัวบ้านสั่งสร้าง (Made-to-Order) ราคา 9-25 ล้านบาท เจาะตลาดบ้านหรูสำหรับลูกค้า ที่ต้องการพื้นที่ใหญ่ ฟังก์ชันเฉพาะ และความเป็นส่วนตัว บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการพัฒนาแบบ Township Development ในแต่ละทำเลที่เลือกลงทุน โดยวางแผนพัฒนาเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่สามารถต่อยอดได้ในระยะยาว โดยปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินรองรับการพัฒนาในแต่ละโซนเพียงพอสำหรับการเติบโตในอนาคต ซึ่งช่วยสร้างความต่อเนื่องของรายได้ และเสริมความมั่นคงให้พอร์ตโครงการในอนาคต อย่างไรก็ตาม บริษัทมองปี 2569 เป็นปีที่ยังมีความท้าทายจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2567–2568 อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ใช้ช่วงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมาในการปรับโครงสร้างองค์กรและเสริมความแข็งแกร่งทั้งด้านแบรนด์และฐานะการเงิน เพื่อเตรียมรับความผันผวนของตลาด กลยุทธ์หลักยังคงมุ่งสร้างความแข็งแกร่งของแบรนด์ ควบคู่กับการรักษาวินัยทางการเงิน และการต่อยอดธุรกิจสู่ New Growth Curve โดยเฉพาะการพัฒนา Longevity Ecosystem ซึ่งบริษัทตั้งเป้าภายในปี 2575 รายได้จากธุรกิจดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นจนมีสัดส่วนประมาณ 50% ของรายได้รวม ด้านพอร์ตโครงการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพระราม 2 จำนวนประมาณ 465 แปลง โอนไปแล้วราว 80 แปลง และยังมีสินค้าคงเหลือมากกว่า 300 แปลง ขณะที่โครงการรังสิตมีบ้านประมาณ 885 แปลง ซึ่งสามารถรองรับการดำเนินธุรกิจได้อีกประมาณ 5–8 ปี โดยมูลค่าโครงการรวมลดลงจากประมาณ 14,000 ล้านบาท เหลือราว 10,000 ล้านบาท สะท้อนการทยอยรับรู้รายได้ ส่วนในปีนี้ บริษัทไม่มีแผนเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากยังมีสินค้าพร้อมขายจำนวนมาก และต้องการบริหารสต๊อกควบคู่กับการรักษาสมดุลทางการเงิน บริษัทมีสินค้ารอขายในพอร์ตมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานรายได้สำคัญในระยะยาว โดยในอดีตบริษัทเคยสร้างรายได้สูงสุดประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี และคาดว่าสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปี 2575 โดยไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินใหม่ เนื่องจากยังมีแลนด์แบงก์รองรับ ในด้านรายได้ บริษัทมีสินทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าได้ประมาณ 11,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ราว 200–300 ล้านบาทต่อเดือน และมีสินค้าพร้อมโอนประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งรายได้สำคัญในระยะสั้น ด้านโครงสร้างรายได้ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สัดส่วนรายได้จากตลาดระดับล่างลดลงเหลือประมาณ 40% จากเดิมราว 80% เนื่องจากยอดขายบ้านระดับราคา 5–10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านการปฏิเสธสินเชื่อ ด้านฐานะการเงิน บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุนประมาณ 2.4 เท่า และมีแนวโน้มลดลง หลังไม่ได้ซื้อที่ดินใหม่ตั้งแต่ปี 2567–2570 ผู้บริหารระบุว่าความเสี่ยงสำคัญของตลาดยังคงเป็นเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคา 4–5 ล้านบาท แม้จำนวนลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมและจองซื้อยังมีอย่างต่อเนื่อง สำหรับแผนระยะยาว บริษัทแบ่งเป้าหมายออกเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงปี 2566–2570 มุ่งสร้างความแข็งแรงด้านโครงสร้างการเงิน และช่วงปี 2571–2575 จะเป็นช่วงต่อยอดธุรกิจใหม่ให้เติบโตและสร้างรายได้ที่มั่นคง ด้านการลงทุน บริษัทมีแผนลงทุนธุรกิจใหม่ผ่านรูปแบบ Joint Venture เพื่อสร้างรายได้ประจำ พร้อมใช้กลยุทธ์ Penetration Strategy ในการเพิ่มความลึกของสินค้าในพื้นที่เดิม เช่น บ้านเพื่อปล่อยเช่า บ้านระดับราคา 4 ล้านบาท และบ้านสำหรับครอบครัวหลายเจเนอเรชัน ด้านแผนพัฒนาโครงการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการรวมประมาณ 5 เฟส จำนวนกว่า 555 แปลง โดยโอนไปแล้วราว 200 แปลง และยังเหลืออีกประมาณ 300 แปลง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาพัฒนาอีกประมาณ 7 ปี ในระยะยาว บริษัทมีเป้าหมายสร้างระบบนิเวศด้านการอยู่อาศัยและสุขภาวะ เพื่อสร้างรายได้ประจำและเสริมความมั่นคงของธุรกิจ