KBANK มองตลาดสินเชื่อบ้านยังอ่อนแรง รีไฟแนนซ์ดันตัวเลขโตไม่สะท้อนดีมานด์จริง

บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด (KResearch) บริษัทในเครือ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KBANK ระบุว่า กำลังซื้อที่เปราะบางยังเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการฟื้นตัวของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ในปี 2569 แม้ข้อมูลล่าสุดจะสะท้อนว่า สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารพาณิชย์จะพลิกกลับมาขยายตัว 1.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ( YoY) ในเดือนมี.ค.-เม.ย. 2569 ที่ผ่านมา (จากติดลบมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2567)

แต่ภาพดังกล่าวควรตีความอย่างระมัดระวัง เนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นผลจากเปรียบเทียบที่ฐานต่ำของช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อบ้านบางส่วนชะลอการตัดสินใจเพื่อรอความชัดเจนของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio : LTV) ของทางการ

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณารายละเอียดของสินเชื่อปล่อยใหม่ จะพบว่า แรงส่งของ Post-Financing อาจจะยังไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่อย่างชัดเจนทั้งหมด เนื่องจากส่วนหนึ่งมาจากสินเชื่อรีไฟแนนซ์ของลูกหนี้เดิม ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35.2% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งหมดในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 โดยการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรีไฟแนนซ์สะท้อนว่า การขยายตัวของสินเชื่อบ้านบางส่วนเป็นการย้ายสถาบันการเงินหรือปรับโครงสร้างภาระหนี้ของลูกหนี้เดิม มากกว่าการเกิด Demand ใหม่จากผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ที่ชะลอลง ทั้งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและสูงกว่า 10 ล้านบาท ยังสะท้อนว่า สถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณาวงเงินสินเชื่อ ซึ่งทำให้แรงส่งจากสินเชื่อใหม่มีข้อจำกัดสำหรับลูกหนี้บางกลุ่มด้วยเช่นกัน

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2569 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของระบบแบงก์ไทยอาจไม่ขยายตัว โดยคาดการณ์ในกรอบ -0.5% ถึง 0.0% เทียบกับ -0.5% ในปี 2568 ซึ่งสะท้อนแนวโน้มการฟื้นตัวที่ค่อนข้างจำกัด โดยเฉพาะหากกำลังซื้อในประเทศยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาระหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ยังถูกกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตชะลอลง

ส่วนประเด็นการขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปจนถึงสิ้นเดือนมิ.ย. 2570 นั้น มองว่า เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสนับสนุนการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการและช่วยประคองการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน เนื่องจากมาตรการดังกล่าวช่วยลดข้อจำกัดด้านเงินดาวน์ และเพิ่มความยืดหยุ่นให้กับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้มั่นคงและยังมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ อย่างไรก็ดี คาดว่าจะยังไม่สามารถพลิกทิศทางสินเชื่อบ้านให้ฟื้นตัวขึ้นได้อย่างชัดเจน เนื่องจากเงื่อนไขสำคัญของการอนุมัติสินเชื่อไม่ได้อยู่ที่เพดาน LTV เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ฐานะทางการเงินและรายได้ของครัวเรือนด้วยเช่นกัน