KKP ชี้อสังหาฯ ปี 69 ฟื้นตัวเปราะบาง รายใหญ่กินรวบ แนะคุมเงินสด-เสริมสภาพคล่อง

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP เผยทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ในงานสัมมนาประจำปี KKP Year Ahead 2026 พร้อมกลยุทธ์รับมือสำหรับผู้ประกอบการ โดยมีนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI และ นางสาวนฤมล เอกสมุทร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) ร่วมแบ่งปันมุมมองว่าภาคอสังหาฯ ไทยได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างเปราะบางจากปัจจัยกดดันเชิงโครงสร้าง ชี้เทรนด์รายใหญ่กินรวบตลาดคอนโดฯ พร้อมเตือนเลี่ยงลงทุนกลุ่มออฟฟิศและที่ดินว่างเปล่า

นายไตรเตชะ เปิดเผยว่า แม้เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2568 ซึ่งถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ แต่การฟื้นตัวในปี 2569 จะไม่โฉบเฉี่ยวหรือรวดเร็วอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง เนื่องจากต้องเผชิญกับ 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้างสำคัญ ได้แก่

1.กำลังซื้อหลักถดถอย โดยกลุ่มประชากรช่วงอายุ 26–45 ปี ซึ่งเป็น Real Demand หลักในการซื้อบ้านมีจำนวนและกำลังซื้อลดลง

2.พฤติกรรม “เช่าแทนซื้อ” คนรุ่นใหม่มีค่านิยมเลือกการเช่าอยู่อาศัยมากกว่าการตัดสินใจซื้อขาดในระยะยาว

3.วัฏจักรขาลงจากต่างชาติ ความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติลดน้อยลง

โดยปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความตึงตัว

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือความเปลี่ยนแปลงของภาคธนาคาร โดยปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและเป็นไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด ทำให้เกิดการแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ประสบปัญหาความยากลำบากในการขออนุมัติสินเชื่อมากกว่ากลุ่มอื่น

จากสถานการณ์การแข่งขันในตลาดปัจจุบันพบว่าผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มลดบทบาทลง ขณะที่รายใหญ่ระดับ Top 5 ครองส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2568 กลุ่ม Top 5 มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 53% ของตลาด เติบโตก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีสัดส่วนเพียง 33%

สำหรับกลยุทธ์ปี 2569 นายไตรเตชะแนะนำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินเป็นอันดับแรก โดยควรมุ่งเน้นการรักษาความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดเพื่อให้มีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูง (High Liquidity) ควบคู่ไปกับการควบคุมภาระหนี้สินไม่ให้มากเกินไป (Low Gearing) เพื่อสร้างความได้เปรียบในการรอจังหวะเข้าซื้อที่ดินคุณภาพดีในต้นทุนที่ถูกลงเมื่อโอกาสเอื้ออำนวยในอนาคต

นอกจากนี้ ยังมีคำแนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน (Office) เนื่องจากยังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด รวมถึงกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กและที่ดินว่างเปล่า เพราะนอกจากจะไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนเข้ามาแล้ว ยังต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินในขณะที่แนวโน้มราคาประเมินของสินทรัพย์เหล่านี้คาดว่าจะยังไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ในช่วงปีข้างหน้า

ทั้งนี้ KKP Year Ahead เป็นงานสัมมนาประจำปีที่จัดขึ้นโดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) เพื่อนำเสนอข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกเกี่ยวกับธุรกิจ เศรษฐกิจ และการลงทุน จากผู้เชี่ยวชาญแถวหน้าในแต่ละอุตสาหกรรม เพื่อสนับสนุนการเตรียมความพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน