CPN กูรูชี้เป็นหุ้นเหมาะลงทุนระยะยาวแนะนำซื้อราคาเป้าหมาย 63.50 บาท

บล.บัวหลวง ระบุในบทวิเคราะห์ (22 ธ.ค.) ว่า บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN การเข้าเยี่ยมชมเซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้าโฉมใหม่และเซ็นทรัลเฟสติวัลอีสต์วิลล์ (ศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ของ CPN) ช่วยยืนยันมุมมองของเราว่า CPN ยังคงเป็นหุ้นที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว

บริษัทมีการปรับปรุงและพัฒนาศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อตอกย้ำความเป็นผู้นำ การพัฒนาหลักที่เห็นชัดที่สุดระหว่างที่เราเข้าเยี่ยมชมได้แก่ การเลือกผู้เช่าและการบริการจัดการพื้นที่อย่างดี  บริษัทไม่เพียงเลือกผู้เช่าที่สามารถดึงดูดลูกค้าได้เท่านั้น แต่ยังช่วยทำให้ศูนย์การค้ามีความแตกต่างจากศูนย์การค้าอื่นๆด้วย ตำแหน่งที่ตั้งของแต่ละโซนร้านค้าก็จัดวางให้เข้าถึงได้ง่ายและเหมาะสมกับรูปแบบการใช้ชีวิตของลูกค้าในบริเวณใกล้เคียง เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2559 ที่ 63.50 บาท

เราคาดว่า เซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้าน่าจะเป็นปัจจัยหลักหนุนผลประกอบการในปีหน้า โดยการปรับปรุงศูนย์การค้าในระยะแรกได้เสร็จเรียบร้อยแล้ว (85% ของทั้งหมด) ในขณะที่ระยะที่สอง (ส่วนใหญ่เป็นชั้นบนสุด) จะเริ่มทำการปรับปรุงในเดือนม.ค. และคาดจะเสร็จสิ้นในเดือนเม.ย. พื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นอีก 8,000 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 14%) โดยจำนวนนี้ประมาณ 6,000 ตารางเมตรเป็นของ CPNRF สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่ให้เช่าระยะสั้นนั้นปรับขึ้นราว 10% มาอยู่ที่ 2,100-2,200 บาท/ตร.ม./เดือน

ส่วนที่เป็นไฮไลท์ของการปรับปรุงครั้งนี้คือ พื้นที่ 20,000 ตร.ม. ซึ่งเดิมอยู่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งตัดรับรู้เป็นรายได้ที่อัตรา 300-400 บาท/ตร.ม./เดือน ได้ถูกปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่ให้เช่าตามสัญญาระยะสั้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยหลักที่จะผลักดันให้สัดส่วนรายได้จากสาขาปิ่นเกล้าต่อรายได้รวม เพิ่มขึ้นจาก 3% ก่อนการปรับปรุงเป็น 4% ในปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการเปิดศูนย์ใหม่ซึ่งทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น 14% ในปีนี้ก็ตาม หลังการเปิดให้บริการอีกครั้ง จำนวนลูกค้าต่อวันเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 70,000 คนในวันธรรมดาและ 80,000-90,000 คนในวันเสาร์-อาทิตย์ ซึ่งใกล้เคียงกับระดับก่อนหน้าการปรับปรุง โดยบริษัทคาดว่าจำนวนลูกค้าต่อวันจะเพิ่มขึ้นเป็น 80,000 คนในวันธรรมดาและ 100,000 คนในวันเสาร์-อาทิตย์ ในปีหน้า ในขณะที่การใช้จ่ายต่อหัวน่าจะเพิ่มขึ้นจากการที่ศูนย์การค้าหันมาเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น

เซ็นทรัลเฟสติวัลอีสต์วิลล์ เปิดเมื่อวันที่ 27 พ.ย. ตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูงมากที่สุดย่านหนึ่งในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 35,000 ตร.ม. อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 85% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 90% ในไตรมาส 1/59 อัตราค่าเช่าสุทธิคาดอยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม./เดือน

ค่อนข้างประทับใจกับรูปแบบใหม่ของศูนย์การค้าซึ่งมีการจัดการพื้นที่ทั้งภายในและภายนอกได้อย่างลงตัว โดยมีคอนเซ็ปหลักคือเป็นที่พักผ่อนในเมือง ซึ่งทำให้พื้นที่ของร้านอาหารและบาร์มีสัดส่วนถึง 40% โรงภาพยนตร์ 14% และฟิตเนส 9% นอกจากนี้ ศูนย์การค้ายังมีพื้นที่เล่นสำหรับเด็ก, พื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยงและพื้นที่สำหรับการวิ่งออกกำลังกาย โดยผู้บริโภคสามารถใช้เวลาอยู่ภายในศูนย์การค้าได้ตั้งแต่ 6 โมงเช้าจนถึงเที่ยงคืน โดยมีจุดอ่อนเพียงข้อเดียวคือ เรามองว่าเสื้อผ้าแฟชั่นซึ่งมีพื้นที่เพียงแค่ 20% มีสินค้าและแบรนด์น้อยไปและไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการ (โดยเฉพาะลูกค้าที่มีกำลังซื้อมาก) ในพื้นที่ดังกล่าวได้ทั้งหมด