พจน์ หะริณสุต

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนวรรณ จำกัด หรือ บลจ.วรรณ (ONEAM) เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย โดยเฉพาะเอเชียแปซิฟิกยังมีแนวโน้มการเติบโตได้ต่อเนื่องและมีอัตราการจ่ายเงินปันผลสูง โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองทรัสต์เพื่อการลงทุน (REITs) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก อาทิ กองทุน REITs ของประเทศออสเตรเลีย ฮ่องกง สิงคโปร์ มีอัตราการจ่ายปันผลที่ระดับ 5.20% 4.90% และ 6.60% ตามลำดับ ซึ่งเป็นอัตราที่สูงเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอื่น นอกจากนี้ ในแง่ของ Valuation ระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ยังซื้อขายกันใกล้เคียงหรือต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิทำให้ราคาอยู่ในระดับที่น่าสนใจลงทุนเมื่อเทียบกับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์และอัตราเงินปันผล ทั้งนี้หากเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของกองอสังหาริมทรัพย์ REITs กับสินทรัพย์อื่นๆ อาทิ หุ้น โดย 5 ปีที่ผ่านมา (2555-2559) กองอสังหาริมทรัพย์ REITs ให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับดัชนีหุ้น อาทิตลาดหุ้นออสเตรเลีย ดัชนี ASX 200 ให้ผลตอบแทน 30.4% ขณะที่ ASX A-REIT Index ให้ผลตอบแทน 52.2% ตลาดหุ้นสิงคโปร์ Straits Time Index ให้ผลตอบแทน 11.4% ขณะที่ FTSE REIT Index ให้ผลตอบแทน 42.2% และตลาดหุ้นฮ่องกง Hang Seng Index ให้ผลตอบแทน 38.5% ขณะที่ Hang Sang REIT Index ให้ผลตอบแทน 94.2% รวมถึงหากเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ฮ่องกงและออสเตรเลีย ถือว่ามีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูง โดยมีส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ย(Yield Spread) อยู่ที่ระดับ 4.3% 3.2% และ 2.4%ตามลำดับ โดยจากการศึกษาของบลจ.วรรณ บริษัทยังคงมุมมองเชิงบวกต่อภาคการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยระหว่างวันที่ 30 พฤษภาคม - 12 มิถุนายน 2560 บริษัทฯ เสนอขายกองทุนเปิด วรรณ เอเชีย แปซิฟิก พร็อพเพอร์ตี้ รีท (ONE-APACPROP) มีนโยบายลงทุนในหน่วยลงทุนรวม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก สำหรับกลยุทธ์การลงทุนของกองทุน ONE-APACPROP จะมีความยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตการลงทุน โดยจะเลือกลงทุนผ่านกองทุน Philip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF และ กองทุน NikkoAM-Straits Trading Asia ex Japan REIT ETF ซึ่งเป็นกองทุนที่ ETF ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ในอสังหาริมทรัพย์ชั้นดีในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีสภาพคล่องสูงทำให้กองทุนรองรับการซื้อขายได้ทุกวันทำการและทราบราคาซื้อขายหน่วยลงทุนทุกสิ้นวันเช่นเดียวกับกองทุนอื่น โดยมีสัดส่วนการลงทุนกองทุนละ 50% โดยทั้ง 2 กองทุนจะกระจายการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์(REIT) ในภูมิภาคเอเชียและเอเชียแปซิฟิก โดยน้ำหนักการลงทุนใน 3 อันแรกจะอยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ 45% ออสเตรเลีย 29% และ ฮ่องกง 17% ที่เหลือจะกระจายการลงทุนในประเทศอินโดนีเซีย มาเลเซีย จีน เป็นต้น เพื่อกระจายการลงทุน ทั้งนี้ ONE-APACPROP มีนโยบายจ่ายเงินปันผลปีละไม่เกิน 4 ครั้ง โดยกองทุนนี้จะเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนไปยังกองทุนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในต่างประเทศ และสามารถรับความเสี่ยงจากความผันผวนในการลงทุนในต่างประเทศได้ ด้านนายมณฑล จุนชยะ ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.วรรณ เปิดเผยว่า ในช่วงที่ผ่านมาราคาของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงจากการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของสหรัฐฯ ที่ฟื้นตัวขึ้น และธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยฯ อย่างน้อย 2-3 ครั้งในปี 2560 อย่างไรก็ดี ตลาดได้ทยอยรับรู้ปัจจัยดังกล่าวมาพอสมควรแล้ว ประกอบกับถ้อยแถลงของคณะกรรมการเฟดครั้งล่าสุดได้ส่งสัญญาณปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยฯ อย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในแง่ของอัตราการจ่ายเงินปันผล และระดับราคาที่ซื้อขายใกล้เคียงกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิซึ่งสะท้อนราคาและรายได้ของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในช่วงที่ราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงถือเป็นจังหวะที่ดีในการทยอยซื้อสะสม โดยบลจ.วรรณ ยังคงมีมุมมองบวกต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่มีอัตราการจ่ายปันผลโดยเฉลี่ยที่ 5-6%