“บ้านมือสอง” ยอดขายทะลุ 7.5 แสนลบ. ราคาต่ำล้านพุ่ง หนุนตลาดฟื้นตัว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในไตรมาส 2/2568 ว่ามีจำนวนหน่วยที่ประกาศขายรวมทั้งสิ้น 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่ารวม 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน พบว่าจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 26.4% สะท้อนภาพการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสองที่ขยายตัวต่อเนื่องทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า

สำหรับผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาสดังกล่าว พบว่า บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เป็นกลุ่มที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายมากที่สุด 68,834 หน่วย คิดเป็น 36.3% ของตลาด แต่มีมูลค่ารวมสูงสุด 508,179 ล้านบาท หรือคิดเป็น 67% ของมูลค่าทั้งหมด และมีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดอยู่ที่ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย

ในส่วนกลุ่มอื่น ๆ ประกอบด้วย กรมบังคับคดี ซึ่งมีจำนวน 67,641 หน่วย มูลค่า 120,301 ล้านบาท, สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวน 24,858 หน่วย มูลค่า 44,393 ล้านบาท, บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) มีจำนวน 21,905 หน่วย มูลค่า 58,347 ล้านบาท, และ ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวน 6,144 หน่วย มูลค่า 27,282 ล้านบาท

ด้านประเภทของที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็น บ้านเดี่ยว คิดเป็น 44.1% ของหน่วยทั้งหมด โดยในภาพรวมที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้น ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ที่แม้มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 11.2% แต่มีมูลค่าลดลง 15.6% เนื่องจากมีห้องชุดราคาถูกเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยลดลงจาก 6 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือเฉลี่ยเพียง 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในระดับไม่เกิน 1 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุด 28.6% ของตลาดทั้งหมด ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคามากกว่า 7.5 ล้านบาท แม้ยังคงมีสัดส่วนสูงถึง 54.5% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอุปทานในตลาดระดับบนถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนการเติบโตของตลาดบ้านมือสอง มาจากมาตรการ ผ่อนคลาย Loan to Value (LTV) ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้ง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลดลง 3 ครั้งในปี 2568 เหลือเพียง 1.50% รวมถึง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ต่างช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวมในไตรมาส 2/2568 จะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีจำนวนหน่วยลดลง 8.6% และมูลค่าลดลง 11.1% ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกประเภท แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 18.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16.8% สะท้อนการตอบรับเชิงบวกจากมาตรการภาครัฐและภาวะดอกเบี้ยขาลง

ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ยังคงเป็น บ้านเดี่ยว คิดเป็น 41.5% ของตลาด ขณะที่หน่วยโอนราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ครองสัดส่วนสูงสุด 35.1% ของการโอนทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจในสินทรัพย์ราคาที่เข้าถึงได้

เมื่อพิจารณาในเชิงพื้นที่ พบว่า จังหวัดที่มีมูลค่าประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, นนทบุรี, สมุทรปราการ, ชลบุรี, เชียงใหม่, ปทุมธานี, ภูเก็ต, สุราษฎร์ธานี, นครปฐม และระยอง ซึ่งรวมกันคิดเป็น 79.5% ของมูลค่าทั้งหมด โดยเฉพาะ กรุงเทพมหานคร มีจำนวนหน่วยประกาศขายมากที่สุด 43,274 หน่วย (22.9%) มูลค่า 344,257 ล้านบาท (45.4%)
แม้ว่าจำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้น 2.1% จากปีก่อน แต่มีมูลค่าลดลง 10.9% โดยมีราคาประกาศเฉลี่ยอยู่ที่ 8 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 9.1 ล้านบาทต่อหน่วย ในปีก่อน และส่วนใหญ่เป็นการประกาศขายในกลุ่มคอนโดมิเนียม

ด้านจังหวัดที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ภูเก็ต, นนทบุรี, เชียงใหม่, สมุทรปราการ, ปทุมธานี, ระยอง, สงขลา และนครราชสีมา รวมสัดส่วน 69.2% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด โดยกรุงเทพฯ ครองอันดับหนึ่ง มีการโอนรวม 10,028 หน่วย (19.9%) มูลค่า 28,621 ล้านบาท (28.3%)
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่าจังหวัดส่วนใหญ่มีมูลค่าการโอนลดลง ยกเว้นสงขลา และ นครราชสีมา ที่เพิ่มขึ้น 4.1% และ 3.9% ตามลำดับ ขณะที่ ปทุมธานี มีมูลค่าการโอนลดลงมากที่สุด 18.7%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สรุปว่า แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะยังชะลอตัวในเชิงปีต่อปี แต่ปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐและต้นทุนดอกเบี้ยที่ลดลง ช่วยให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวในไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่ยังเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาด คาดว่าภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าตลาดบ้านมือสองจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2568