หุ้นอสังหาฯยังไม่พ้นวิกฤต! หลังปี 62 ปัจจัยลบรุมเร้าฉุดผลงานพลาดเป้า

ในปี 2562 ที่ผ่านมา ดูเหมือนว่าหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะถูกกดดันมาตลอดโดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก ส่งผลให้ผลประกอบการของหุ้นในกลุ่มให้ปรับตัวลดลง ขณะที่ราคาหุ้นปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง

ส่วนสาเหตุนั้น ไล่เลียงมาจากการเคาะหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพื่อเป็นการคุมสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาครัฐไม่ต้องการกระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน  ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของรายได้จากยอดขายที่ลดลง เนื่องจากลูกค้าจะผ่านเกณฑ์การกู้อสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้น

จากเหตุการณ์ดังกล่าวสะท้อนออกมาในผลประกอบการของหุ้นอสังหาฯ ของปี 2562 ซึ่งล่าสุดงบการเงิน 9 เดือนแรกของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับตัวลดลงจากช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ขณะเดียวกันราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ก็ปรับตัวลดลงตามผลประกอบการ และจากความกังวลจากปัจจัยลบในหลายๆด้านที่ต้องเผชิญ

อย่างในรายที่เห็นได้ชัดมากที่สุด 10 อันดับแรก มีดังนี้

โดย บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN รายงานผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกของปี 62 มีกำไรสุทธิ 586.119 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 65.69% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อนมีกำไรสุทธิ 1.71 พันล้านบาท และค่า P/BV เพียง 0.48 เท่า (ณ ราคาปิดวันที่ )

ด้านราคาหุ้นล่าสุด (30 ธ.ค.62) อยู่ที่ระดับ 2.62 บาท คิดเป็นการปรับตัวลดลง 19.13% นับตั้งแต่ต้นปี

ขณะที่ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S รายงานผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกของปี 62 มีกำไรสุทธิ 645.80 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 34.19% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อนมีกำไรสุทธิ 981.32 ล้านบาท

ด้านราคาหุ้นล่าสุด (30 ธ.ค.62) อยู่ที่ระดับ 2.60 บาท คิดเป็นการปรับตัวลดลง 16.13% นับตั้งแต่ต้นปี

ด้าน บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH รายงานผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกของปี 62 มีกำไรสุทธิ 5.88 พันล้านบาท ปรับตัวลดลง 28.33% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อนมีกำไรสุทธิ 8.22 พันล้านบาท

ด้านราคาหุ้นล่าสุด (30 ธ.ค.62) อยู่ที่ระดับ 9.80 บาท คิดเป็นการปรับตัวลดลง 1.01% นับตั้งแต่ต้นปี

ขณะเดียวกัน บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH รายงานผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกของปี 62 มีกำไรสุทธิ 2.18  พันล้านบาท ปรับตัวลดลง 27.77% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อนมีกำไรสุทธิ 3.02 พันล้านบาท

ด้านราคาหุ้นล่าสุด (30 ธ.ค.62) อยู่ที่ระดับ 2.56 บาท คิดเป็นการปรับตัวลดลง 2.29% นับตั้งแต่ต้นปี

และ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP รายงานผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกของปี 62 มีกำไรสุทธิ 2.19   พันล้านบาท ปรับตัวลดลง 26.79% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อนมีกำไรสุทธิ 2.99 พันล้านบาท

ด้านราคาหุ้นล่าสุด (30 ธ.ค.62) อยู่ที่ระดับ 7.45 บาท คิดเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้น 24.17% นับตั้งแต่ต้นปี

 

ทั้งนี้เมื่อกล่าวถึงแนวโน้มของปี 2563 นั้น ถึงแม้ว่าในช่วงท้ายปีรัฐบาลได้ออกมาตรการช่วยเหลือกลุ่มอสังหาฯ ออกมาคือโครงการ “บ้านดีมีดาวน์”  ตามที่กระทรวงการคลังได้ออกมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2562 ด้วยการสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท ต่อราย ทั้งหมด 100,000 สิทธิ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเอง

รวมถึงเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดาวน์บ้านให้กับประชาชน ช่วยเร่งให้ประชาชนที่อยู่ระหว่างการตัดสินใจจะซื้อบ้าน สามารถตัดสินใจได้เร็วขึ้น และช่วยกระตุ้นการลงทุนใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเนื่องไปยังห่วงโซ่อุปทาน ของภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยในภาพรวม

โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเปิดเผยว่า การลงทะเบียนโครงการบ้านดีมีดาวน์ มีผู้มาลงทะเบียนจำนวนมาก โดยจะเปิดให้ลงทะเบียนไปถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นจากการที่ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวภายหลังจากหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องด้านเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งประเทศไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์ ว่าในส่วนของแบงก์ชาติให้ไปหามาตรการผ่อนคลายเกณฑ์หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

อย่างไรก็ตาม มองว่าปัจจัยดังกล่าวถือเป็นปัจจัยเชิงบวกเพียงเล็กน้อยต่อกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ (บ้าน) เนื่องจากโครงการ “บ้านดีมีดาวน์”  มีวงเงินรวมทั้งสิ้นเพียงแค่ 5 พันล้านบาท  แถมกลุ่มที่จะได้รับเต็มๆเป็นกลุ่มที่ทำอสังหาฯ แนวราบอย่างบ้านเท่านั้น

ขณะที่ในปี 2563 ยังมีเรื่องของความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สดใส ทั้งนี้มองอุตสาหกรรมที่พักอาศัยในปี 63 จะยังท้าทาย จากราคาที่พักอาศัยและที่ดินมีโอกาสลดลงจากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำมาก แต่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ต่ำ ส่งผลให้โอกาสที่จะตกงานมีมากขึ้น ด้านภาระหนี้ส่วนบุคคล/หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้กำลังซื้อที่พักอาศัยปี 63 จะยังซบเซา

ขณะที่ยังมีเรื่องของการเริ่มใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 ซึ่งถือเป็นปัจจัยลบมีน้ำหนักค่อนข้างมาก เพราะส่งผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการ และยังมีการณ์ประเมินว่าอาจจะส่งผลเชิงลบต่อราคาหุ้นในกลุ่มไปอีกอย่างน้อย 6 เดือนข้างหน้า

นอกจากนี้สำหรับความเห็นของนักวิเคราะห์ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ประเมินกลุ่มอสังหาฯ ในปี 63 ยังมีปัจจัยลบ และขาดปัจจัยกระตุ้นที่มีนัยสำคัญ ทำให้อุตสาหกรรมยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 62 ปัจจัยลบที่สำคัญคือ

1. ภาวะอุปทานล้นเกินโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์มาพัฒนาแนวราบ ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น

2. มาตรการ LTV การวางดาวน์กับสถาบันการเงินสูงขึ้น ทำให้ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลง

3. พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง เพราะจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น หากมีบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป

4. หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อจึงชะลอตัวลง

5. มีความเสี่ยงจากยอดขายรอโอน (Backlog) ลดลง จากการถูกยกเลิก ทำให้รายได้พลาดเป้า และ 6.การนำโครงการที่ถูกยกเลิก มาขายใหม่ (Resale) หรือระบายสต็อก ก็จะกดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงกว่าระดับปกติ

โดยให้น้ำหนักลงทุนเพียงปานกลาง (Neutral) ทั้งนี้แม้ว่าการเติบโตของกำไรสุทธิปี 62-63 จะไม่ดีนัก แต่กลุ่มนี้ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง เฉลี่ยราว 7% ต่อปี และราคาหุ้นซื้อขายที่ P/E ต่ำมาก ต่ำกว่า -2SD แล้วที่ 7.8 เท่า จากค่าเฉลี่ย P/E 3 ปีย้อนหลังที่ 9.5 เท่า ในบางครั้งหุ้นอาจจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นระยะสั้น จากราคาหุ้นลดลงมาก ปันผลสูง แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลง และมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ แต่คาดว่าจะไม่ยั่งยืน ตามแนวโน้มธุรกิจที่ยังไม่สดใส

ดังนั้น “ผู้สื่อข่าว” มองว่าในปี 2563 หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องเผชิญกับความท้าทายหลายๆ ด้าน ซึ่งยังเป็นที่ต้องเฝ้าระวังว่าจะสามารถประคองตัวให้พ้นจากวิกฤตได้หรือไม่ และผู้บริหารจะมีแผนการกระตุ้นยอดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาสูงอีกครั้งได้อย่างไร