“KTB” ชี้ ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยพลิกฟื้นตลาด “อสังหาฯ” จากลบเป็นบวก!

ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ชี้ตลาดอสังหาฯปี 63 อาจพลิกฟื้น หาก ธปท. ผ่อนเกณฑ์ LTV

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTB เปิดเผยว่า หากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ปรับเกณฑ์ LTV ให้ผ่อนคลายมากขึ้น เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ที่คาดว่ามีโอกาสกลับมาเป็นบวกได้ราว 2% จากที่ในปี 63 ธนาคารคาดว่าการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 จะลดลง -14% จากปีก่อนที่ลดลง -17% และจะเป็นปัจจัยบวกต่อคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่มองว่าจะกลับมาเติบโต 4-5% จากปีก่อนที่ลดลง -11%

อย่างไรก็ดี มองว่ายังมีปัจจัยกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจากเงินบาทที่ยังมีทิศทางแข็งค่าขึ้น ซึ่งทำให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่เริ่มเห็นสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในสิ้นปีก่อนเหลือ 8% จากต้นปีที่ 11% และหากค่าเงินบาทในปีนี้ต่ำกว่า 30 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการซื้อของลูกค้าชาวต่างชาติที่ยังชะลอตัวต่อเนื่อง และอาจจะทำให้สัดส่วนกลุ่มลูกค้าชาวจีนลดลงต่ำกว่า 8% ได้ในปีนี้

สำหรับแนวโน้มการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 63 นายพชรพจน์ มองว่า จะเป็นในทิศทางของการพัฒนาโครงการที่ราคาเข้าถึงกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ได้ง่ายมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อให้สามารถเข้าเกณฑ์ของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองที่ให้สิทธิ์ถึงปลายปี 63 และจะเห็นการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากความต้องการซื้อโครงการแนวราบในตลาดยังมีอยู่มาก และเป็นการช่วยลดปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมในตลาดที่ยังเหลืออยู่มาก ประกอบกับยังคงเห็นการลดราคายูนิตที่เหลือขาย เพื่อทำให้สามารถระบายสต็อกออกไปได้

ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ ธนาคารมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโต 5.5% จากปีก่อนที่ลดลง -5% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมเติบโต 4.5% จากปีก่อนลดลง -11% และแนวราบเติบโต 6% จากปีก่อนทรงตัว 0% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง โดยตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ มีปัจจัยสนับสนุนหลักจากมาตรการของภาครัฐ

โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% รวมทั้งการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมาที่ได้เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือจากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าว

ด้านนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ได้ทำการวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน พบว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ในหลายมิติ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล

โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51% และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม 9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29% และแม้ว่ามียูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

โดยคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ใกล้เคียงกับคอนโดมีเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี

คำค้น