CGSI แนะนำ “ซื้อ” CPN เป้าใหม่ 74.25 บ. ชี้ครึ่งปีหลังโตต่อ รับโอนคอนโด-เปิดมิกซ์ยูสใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงาน ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุว่า จากการเข้าร่วมการประชุมนักวิเคราะห์ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เมื่อวันที่ 18 พ.ค.69 บริษัทเผยว่าลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้า (mall traffic) และยอดขายของผู้เช่าในเดือนเม.ย.69 ยังเติบโตใกล้เคียงกับไตรมาส 1/69 เพิ่มขึ้นที่ 4% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน

ขณะที่เชื่อว่าธุรกิจให้เช่าและบริการจะยังมีผลประกอบการแข็งแกร่งในไตรมาส 2-ไตรมาส 4/69 เนื่องจากศูนย์การค้าของบริษัทอยู่ในทำเลทองและเป็นสถานที่ยอดนิยมสำหรับการจัดงานอีเว้นท์

โดย CPN คาดว่ารายได้ค่าเช่าจะเติบโตในอัตราเลขหลักเดียวระดับสูงในปี 69 เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) จะเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน จากศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ช่วงไตรมาส 4/68 ถึงกลางปี 69 รวมทั้งศูนย์การค้า Chiangmai Airport และ Central Bangna ที่กลับมาเปิดหลังทำการปรับปรุงแล้วเสร็จ และรายได้ค่าเช่าจากศูนย์การค้าเดิมที่น่าจะเติบโตประมาณ 5% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ CPN จะเปิด Central Khonkaen Campus, คอนโดมิเนียม Phyll Khonkaen รวมถึง Go Hotel ในวันที่ 20 พ.ค.69 ส่วน Central Northville มีกำหนดเปิดวันที่ 3 ก.ค. 69  ทั้งนี้ Central Khonkaen Campus มีอัตราการเช่าล่วงหน้าอยู่ที่ 70-80% ใกล้เคียงศูนย์การค้าใหม่อื่น และบริษัทเชื่อว่าโครงการนี้จะได้เสียงตอบรับดี เพราะตั้งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยขอนแก่นและศูนย์การแพทย์

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ระบุว่า CPN คาดว่าราคาน้ำมันและต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบจำกัด เนื่องจากบริษัทได้ล็อกต้นทุนของโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างไว้แล้ว ฝ่ายวิเคราะห์ฯจึงประมาณการว่ากำไรสุทธิในไตรมาส 2/69 จะลดลง 5.8% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 10.7% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนเป็น 4.7 พันล้านบาท เนื่องจากคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงแรม รวมทั้ง GPM จากการให้เช่าลดลง

ขณะที่คาดว่า GPM ในไตรมาส 2/69 จะลดลงเล็กน้อยจาก 61.7% ในไตรมาส 1/69 หลังมีการปรับขึ้นค่าไฟรอบเดือนพ.ค.-ส.ค.69 ซึ่งส่วนหนึ่งจะถูกชดเชยด้วยมาตรการประหยัดพลังงานต่อเนื่องและผลิตภาพที่เพิ่มขึ้น (เช่น บริการลูกค้าและการบริหารอาคาร) จึงคงประมาณการอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าในปี 69 อยู่ที่เพิ่มขึ้น 7.2% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน แต่ปรับเพิ่มสมมติฐาน GPM จากการให้เช่าเป็น 60.9% เทียบกับ 60% ในปี 68

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ประมาณการว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาฯของ CPN จะลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าในไตรมาส 2/69 เนื่องจากมีงานในมือ (backlog) คอนโดมิเนียมลดลงเหลือ 170 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 1/69

ขณะที่ CPN คาดจะโอนกรรมสิทธิ์โครงการเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง 69 จากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ ได้แก่โครงการ ESCENT Bangna, Phuket และ Ubonratchathani 2 นอกจากนี้ บริษัทคาดว่าอัตรายอดขายของ Phyll Khonkaen จะอยู่ที่ 50% และ Phyll Nakhonpathom อยู่ที่ 20-30% ในครึ่งปีหลัง 69 โดย CPN ประเมินว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาฯและธุรกิจโรงแรมจะทรงตัวเมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนในปี 69

ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ปรับประมาณการกำไรปกติต่อหุ้นในปี 69-71 ขึ้น 3.6-5.2% หลังปรับสมมติฐานรายได้และ GPM ส่งผลให้ราคาเป้าหมายเพิ่มขึ้นเป็น 74.25 บาท ซึ่งเท่ากับ P/E 16.5 เท่าในปี 70 ขณะที่ยังแนะนำ “ซื้อ” CPN จากผลประกอบการที่แข็งแกร่งของธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าและแผนเปิดตัวโครงการ Retail-led mixeduse แต่ CPN จะมี downside risk หากอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานต่ำกว่าคาด และมีการปรับขึ้นค่าเช่าน้อย ส่วนปัจจัยหนุนคือกำไรจากการขายศูนย์การค้าให้กับ CPNREIT และยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ สูงกว่าคาด